В этой статье мы расскажем все про апартаменты – что это, чем и почему они отличаются от квартир, кому стоит присмотреться к их покупке. Несмотря на то, что зачастую такая недвижимость используется для жизни, к жилой она не относится. Многие считают, что апартаменты выгоднее: действительно ли это так, либо есть какие-то «подводные камни», мы выясним ниже.

Что такое апартаменты

Апартаменты представляют собой одну из разновидностей нежилой коммерческой недвижимости. Однако внешне они практически не отличаются от квартиры, так как оснащены, например, всеми необходимыми для комфортной жизни коммуникациями – электричеством, водой, канализацией, отоплением.
Если говорить об отличиях апартаментов от квартир в Москве и других городах России, то прежде стоит отметить особый правовой статус. Ввиду него владельцы такой недвижимости не могут зарегистрироваться в ней на постоянной основе.

Фото: australianvisa.ru

По сути, апартаменты являются чем-то средним между квартирой и номером в гостинице. Они не должны соответствовать требованиям жилого строительства, за счет чего, как правило, стоят дешевле квартир. При этом дома с апартаментами разрешено возводить в местах, где жилое строительство запрещено.
Из статуса нежилого объекта вытекает масса других различий. Ниже мы подробнее рассмотрим, в чем разница апартаментов и квартир в Москве и других городах РФ.

Разновидности апартаментов

Официально закрепленной законодательством классификации нет, однако на практике можно выделить несколько разновидностей апартаментов с некоторыми уникальными особенностями:

• доходный дом: его собственник сдает людям номера на длительные промежутки времени и предлагает им дополнительные услуги;
• кондоминиум: в данном случае кроме аренды предусмотрена возможность выкупить апартаменты у владельца, чтобы жить в них на постоянной основе либо сдавать другим людям;
• многофункциональный комплекс - это самая приближенная к квартире разновидность, в таких апартаментах люди, как правило, проживают на постоянной основе;
• апарт-отели: в них люди зачастую арендуют номера на небольшие сроки, а также пользуются дополнительными услугами из гостиничного сервиса.

В основном апартаменты разнятся между собой по предназначению - кардинальных функциональных отличий между ними нет. Из вышеперечисленного понятно, что ответ на частый вопрос: «Можно ли жить в апартаментах?» – положительный. Они подходят как для краткосрочного, так и для длительного проживания.

Предназначение помещения

Так как апартаменты находятся в категории коммерческих объектов, на них не распространяются требования, которые выставляются к жилой недвижимости, а также соответствующие законы.
Государством установлены критерии строительства жилой недвижимости по массе параметров, включая высоту домов и потолков, наличие лифтов, планировку, уровень освещения и так далее. Для апартаментов все это неактуально, поэтому строить их легче. Ввиду этого стоимость снижается, однако и качество жизни, как правило, тоже.

Условия содержания общей собственности

Статус апартаментов в Москве и по всей России не дает их владельцам установленное законодательством право распоряжаться общим имуществом, которое находится в соответствующем нежилом здании. Однако Высший арбитражный суд выпускал пояснение, которое гласит – фактически собственники такой недвижимости имеют те же обязанности и права, что и жильцы квартир.

Фото: rtek24.ru

Ввиду этого возникают трудности. Как правило, апартаменты соседствуют с другими коммерческими помещениями – офисными комплексами, вестибюлями, торговыми точками и так далее. Регулировать в таких условиях порядок обслуживания общего имущества сложно, ведь кто-то почти им не пользуется, а кто-то эксплуатирует очень активно. При этом на бумаге платить все должны поровну.
Управляющие компании регулируют условия обслуживания общего имущества по своему усмотрению, в том числе и корректировать плату для тех или иных собственников. Однако такое встречается далеко не повсеместно. Ситуация усложняется и тем, что государство никак не регулирует список услуг, которые управляющие компании должны организовывать для нежилых домов.

Управление домом

В случае с апартаментами часто случается, что большую их часть (например – все офисные или торговые помещения) застройщик не продает, а сдает в аренду. Либо же их скупает одна компания для дальнейшего заработка на аренде. В результате в руках одного лица концентрируется большая часть долей, ввиду чего он может самостоятельно решать, какие манипуляции проводить с домом.

Например, он может по своему усмотрению выбрать управляющую компанию, даже если предложенные ею условия не устраивают других собственников, либо же использовать двор в качестве своего склада. Методы противодействия таким ситуациям законом не предусмотрены, поэтому мажоритарный владелец фактически распоряжается общей собственностью по своему усмотрению.

Отметим, что такой риск практически отсутствует в случае, если здание состоит сугубо из апартаментов, без других видов помещений. К тому же далеко не всегда в нежилых зданиях есть мажоритарный владелец.

Взаимоотношения между собственниками

В отличие от жильцов квартир, владельцы апартаментов не ограничены в вопросе того, как распоряжаться своим помещением. В нем можно вести бизнес. Например, один из владельцев вправе открыть караоке-бар или мини-отель по соседству с апартаментами, в которых собственники живут. Соответственно, о комфортной жизни в таких условиях речи не идет.

Фото: mixyfotos.ru

Усугубляется ситуация тем, что для апартаментов не установлены требования по времени тишины, а также степени шумоизоляции. То есть, никто не запрещает кричать или громко слушать музыку в любое время суток, когда как в квартире так делать не получится.
Покупка апартаментов для жизни еще не значит, что владелец обязательно столкнется с указанными проблемами, однако риск велик. Иногда отсутствие ограничений – это даже плюс. Например, буквально на этаж ниже может работать продуктовый магазин или сервис по ремонту бытовой техники, что удобно.

Оформление ипотеки на покупку апартаментов

Приобретая квартиру в кредит, можно рассчитывать на поддержку государства. Например, допускается выдача под льготный процент, действуют налоговые вычеты, можно использовать для внесения первого взноса материнский капитал.
В случае с апартаментами все эти меры не предусмотрены и покупателю придется использовать специальные кредитные программы с зачастую менее выгодными условиями, чем для квартир. Например, банки устанавливают повышенную процентную ставку или требуют большой первый взнос. В случае с квартирой можно вернуть часть денег, потраченных на ее покупку и уплату процентов, благодаря вычету по НДФЛ, на апартаменты он не распространяется.
Единственное жилое имущество не взыскивают в пользу погашения долга по кредитам и налогам. В свою очередь апартаменты таковыми не являются и могут быть переданы кредитору или проданы на аукционе, даже если являются единственной недвижимой собственностью должника. То есть, есть риск остаться без крыши над головой.

Особенности владения и проживания в апартаментах

Человек может зарегистрироваться только в апартаментах гостиничного типа. И то, регистрация временная и действует не больше пяти лет, только по месту пребывания. Если апартаменты находятся в офисных зданиях, даже такой вариант невозможен.

Фото: flectone.ru

В любом случае владелец не получает штамп о прописке в паспорте, максимум – вкладыш, подтверждающий временную регистрацию. Из-за этого ему недоступны многие льготы, зависящие от места постоянной регистрации.
Также собственники апартаментов гостиничного типа не могут даже временно зарегистрировать в них своих детей без согласия остальных владельцев помещения, когда как в случае с квартирой это возможно.

Плата за ЖКУ

На апартаменты не распространяются тарифные планы коммунальных услуг, которые действуют для жилой недвижимости. Даже при условии, что в них постоянно проживают люди. По умолчанию считается, что, например, электричество используется жильцами в коммерческих нуждах. Соответственно, плата за ЖКУ выше (примерно на 20%).

Порядок налогообложения

Базовая ставка для расчета имущественного налога на жилую недвижимость составляет 0,1% от ее кадастровой стоимости. Если квартира стоит больше 10 миллионов рублей, показатель повышается до 0,15%. При этом предусмотрен вычет по имущественному налогу, позволяющий снизить облагаемую платой площадь жилья на 20 квадратных метров. Например, если площадь жилья составляет 100 м2, владелец заплатит за 80 м2, то есть, на 20% меньше.
Для гостиничных апартаментов налоговая ставка составляет 0,5% от кадастровой цены, а если помещение находится в офисном здании, показатель увеличивается до 2%. При этом вычеты для них не действуют. То есть, владелец платит минимум в 5 раз больший налог. В Москве предусмотрен понижающий коэффициент, однако он распространяется на те апартаменты, что соответствуют определенному списку требований и включены в специальный реестр.

Инфраструктура

Существуют градостроительные нормы для квартир, предписывающие, что они должны находиться вблизи инфраструктурных объектов – магазинов, школ, больниц и так далее. Если таковые отсутствуют, застройщики перед возведением дома должна построить их за свои средства или с государственной поддержкой, иначе проект не утвердит местное правительство. Также жилые здания не могут находиться вблизи шумных производственных объектов.
На апартаменты указанные меры не распространяются. Застройщик вправе располагать их далеко от больницы либо же рядом с шумным заводом. Также жители апартаментов не получают соответствующие места для своих детей в детских садах и школах.
Строительные нормы для них тоже менее строгие, чем для жилых зданий. Соответственно, качество шумо- и теплоизоляции зачастую ниже, а планировки – не комфортны для жизни.

Капитальные ремонты

Владельцы коммерческой недвижимости в нежилых зданиях не должны ежемесячно вносить взносы в фонд капитального ремонта дома. Однако и обязательства по ремонту общего имущества возлагаются непосредственно на них. То есть, регулярные взносы не нужны, однако по мере износа постройки вложения все равно потребуются. При этом владельцы сами договариваются между собой о том, кто какие доли вносит в общий бюджет – это дополнительные трудности.

Покупка апартаментов: плюсы и минусы

Апартаменты нельзя назвать лучшим вариантом недвижимости для постоянной жизни, однако у них есть немало положительных сторон, которые привлекут многих людей.

Фото: shtory-deco.ru

Преимущества

Основным плюсом апартаментов является низкая относительно обычных квартир цена. За счет этого они более доступны. Разница в ценах может варьироваться, но по разным оценкам она составляет примерно 20%. Зачастую апартаменты соседствуют с коммерческими помещениями. Для многих наличие рядом магазина, коворкинга или салона красоты – преимущество.
Зачастую современные апартаменты возводятся там, где раньше стояли градообразующие предприятия, то есть, находятся в центре города или возле важных транспортных развязок. Вместе с тем их кадастровая цена зачастую ниже, чем у обычных квартир – за счет этого налоговая нагрузка снижается.
Коммерческая недвижимость рассматривается как инвестиционная возможность. Ее можно сдавать в аренду и хорошо зарабатывать, при этом спрос будет как среди физических лиц, так и среди компаний. Прибыль принесет и перепродажа. Также апартаменты рассматриваются банками в качестве залогового имущества и позволяют брать кредиты под обеспечение.

Недостатки

В таком жилье нельзя прописаться, соответственно, отсутствует возможность официально пользоваться местной социальной инфраструктурой. Для покупки апартаментов в кредит нельзя воспользоваться льготами или материнским капиталом.
Всегда присутствует риск столкнуться с неприятными соседями, коммерческая деятельность которых помешает комфортной жизни. Налоговая нагрузка и плата за коммунальные услуги для владельцев апартаментов выше, чем для жильцов квартир. Требования к строительству подобной недвижимости не такие строгие, как для жилых объектов. Соответственно, ее качество уступает многоквартирным домам.

Резюме

Апартаменты подойдут далеко не каждому, однако в некоторых случаях они все же привлекательнее, чем квартиры. Зачастую их легче приобрести, чем обычное жилье. Часто апартаменты находятся в удобных местах, где запрещено возведение жилой недвижимости.
Много людей рассматривают их в качестве выгодной инвестиции – недвижимость можно дешево купить и дорого сдавать в аренду бизнесу, обеспечив себе пассивный доход.
Однозначно сказать, что лучше: апартаменты или квартира нельзя, так как у каждого разные цели и потребности. Перед покупкой стоит внимательно взвесить все «за» и «против», а также учесть перечисленные выше нюансы.