Аренда квартиры с последующим выкупом – удобная альтернатива классическим сделкам купли-продажи жилья. На нее идут многие арендодатели и продавцы, которым не требуется получить всю плату за жилье сразу. Выгода для покупателя заключается в том, что он может жить в новой квартире даже без наличия всей суммы средств для ее покупки, при этом не нужно будет переплачивать проценты, как по ипотеке.

В этой статье мы рассмотрим все нюансы и тонкости заключения подобных сделок, разберем преимущества для продавцов и покупателей, а также расскажем, как они могут исключить любые риски для себя.

Оглавление

1. Особенности договора аренды с правом выкупа

2. Как составляется договор аренды с правом выкупа

2.1. Требования по соблюдению сторонами своих обязательств и порядок расторжения сделки

3. Порядок регистрации договора

4. Как обозначать стоимость недвижимости

5. Обязанности сторон сделки по аренде недвижимости с выкупом

6. Особенности аренды недвижимости с последующим выкупом

7. Риски при аренде недвижимости с последующим выкупом

Особенности договора аренды с правом выкупа

Договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами представляет собой смесь стандартных соглашений об аренде, а также купле-продаже. В нем должен быть прописан порядок предоставления прав собственности покупателю, а также условия, на которых осуществляется аренда.

Как правило, соглашение подразумевает, что покупатель недвижимости вносит равные платежи раз в определенный промежуток времени (зачастую – месяц). Пока это требование исполняется, он может проживать в квартире, но лишь с правами арендатора.

Фото: vancouver.citynews.ca

Когда жилец выплачивает полную стоимость недвижимости владельцу, он получает право собственности на жилье. Соответствующее событие фиксируется актом, подтверждающим исполнение участниками соглашения своих обязательств. Затем новый владелец недвижимости переоформляет документацию на себя и обращается в Росреестр для ее регистрации.

Также стороны могут договориться насчет того, можно ли выкупить арендное жилье и получить его в собственность после внесения определенной части его стоимости, например – половины. Вторую половину в таком случае покупатель обязуется отдать уже после регистрации права на владение объектом.

Договор должен содержать конкретные сроки аренды, а также фиксированную цену недвижимости, которую необходимо выплатить, чтобы вступить в право собственности. Условия сделки должны быть описаны как можно более подробно и четко, чтобы в дальнейшем не возникло каких-либо споров из-за двойственности формулировок.

Важно зафиксировать и размер регулярных платежей, сроки и способы их внесения. Как и в стандартном договоре аренды, необходимо обозначить условия, на которых жилец будет проживать в квартире до исполнения своих финансовых обязательств. Это нужно, чтобы он не мог, например, отказаться от выкупа недвижимости, если сам же испортит ее.

При составлении договора рекомендуется учитывать положения ГК Российской Федерации, в котором закреплены права и обязательства сторон соответствующих сделок.

Как составляется договор аренды с правом выкупа

Существует общий стандарт составления подобных документов. Заполняя шапку договора, следует указать дату и место его оформления (достаточно обозначить город).

Затем указываются наименование документа, а также персональные сведения участников соглашения. Следом идет описание недвижимости, которая выступает объектом сделки. Необходимо указать ее точный адрес, этаж (если жилье расположено в многоэтажном доме), площадь, число и тип комнат (изолированные или нет), полный список текущих собственников, а также прочие важные параметры.

Отдельно обозначаются рыночная стоимость жилья и полная выкупная стоимость. Отдельно стороны указывают размер арендных платежей и срок их внесения новым жильцом. Важно зафиксировать и то, начисляются ли взносы за аренду в счет оплаты выкупной стоимости объекта, либо же покупателю придется внести ее полностью по прошествии определенного срока времени.

Важным пунктом является порядок оплаты жилья. Если расчеты осуществляются с использованием наличных средств, следует обязать текущего собственника предоставлять письменные подтверждения того, что он получал деньги.

В случае с банковскими переводами это не обязательно, так как они фиксируются системой, обслуживающей транзакции, а плательщику предоставляется чек. Однако при отправке денег следует прописывать цель платежа, а также указывать номер договора, по которому он осуществляется.

Фото: i.ibb.com

Если в аренде дома с последующим выкупом фигурирует задаток, следует описать его размер, срок и способ внесения. Текущий владелец может учесть его в счет выкупной стоимости жилья – соответствующее условие тоже фиксируется на бумаге.

Также следует прописать в договоре, что текущему собственнику запрещается как-либо обременять арендную недвижимость, например – использовать ее в качестве залога по кредитам. При наличии обременений арендатору затруднительно будет переоформить купленное жилье на себя.

Сторонам важно прийти к соглашению касательно условий аренды и зафиксировать их на бумаге. Среди основных вопросов – кто оплачивает жилищно-коммунальные услуги и будет делать ремонт, если он необходим, сколько людей будет проживать в квартире совместно с арендатором и так далее.

Покупатель должен заранее уточнить подробные условия вступления в собственность после исполнения своих обязательств. Чтобы избежать лишних разбирательств, следует заранее обозначить их в соглашении.

Требования по соблюдению сторонами своих обязательств и порядок расторжения сделки

Еще одним важным пунктом является ответственность участников договора за нарушение или несоблюдение его условий. Например, текущий собственник может потребовать от покупателя оплату штрафов в случае, если он просрочивает арендные взносы, или компенсацию, если он повреждает недвижимость до того, как получит право собственности.

Фото: avatars.mds.yandex.net

Важно обозначить условия, а также причины, по которым договор может быть расторгнут. Список соответствующих ситуаций можно найти в ГК Российской Федерации.

Основными причинами для досрочного расторжения договора являются просрочка взносов, а также нецелевое использование недвижимости. Стороны могут добавить от себя и другие ситуации, при которых аренда прекращается. При желании можно расписать порядок решения конфликтных ситуаций и наличие возможности продлить соглашение, если покупатель не успевает вовремя выплатить всю сумму средств.

Порядок регистрации договора

Порядок оформления аренды с правом выкупа недвижимости примерно такой же, как и стандартной аренды. Если договор действует в течение одного года, регистрировать его не обязательно. Однако если покупатель не укладывается в указанный срок, придется тратить время на продление договора.

Заключение долгосрочного соглашения позволяет исключить эту необходимость и сразу обозначить удобный срок внесения платежей. Однако его потребуется зарегистрировать, обратившись в Росреестр.

Заверение документа у нотариуса не является обязательным условием. Однако это позволяет участникам сделки предотвратить возникновение множества спорных ситуаций.

Как обозначать стоимость недвижимости

Выкупная цена жилья и порядок внесения платы необходимо согласовать в первую очередь, так как это одно из ключевых условий соглашения. Если арендная плата не включена в сумму выкупа, можно обсудить снижение итоговой цены жилья на расходы покупателя на оплату аренды.

Полную стоимость жилья обязательно указывать в документах, которые используются для регистрации сделки. В ином случае последняя может быть признана недействительной, либо же суд может отнести ее к стандартной аренде, и новый жилец не сможет выкупить жилье. При этом вернуть уже внесенные в счет стоимости объекта деньги без согласия продавца тоже не получится.

Обязанности сторон сделки по аренде недвижимости с выкупом

Как правило, собственник жилья обязуется выполнить следующие требования:

• Передать недвижимость в аренду второй стороне сделки.

• Обеспечить арендатору возможность беспрепятственного внесения платежей за коммунальные услуги.

• Обозначить фиксированную сумму арендной платы, а также регистрировать внесение всех платежей на бумаге.

• Устранять повреждения недвижимости, которые возникли не по вине нового жильца.

• Предоставить квартиру в собственность покупателю после того, как последний выплатит обозначенную в договоре сумму денег.

Фото: kredit-on.ru

Список требований для арендаторов включает:

• Вовремя вносить платежи за аренду квартиры или дома.

• Поддерживать квартиру в том состоянии, в котором она была получена после заключения договора.

• Проводить ремонтные работы и перепланировку только при согласовании с владельцем.

• Пользоваться недвижимостью сугубо для проживания.

При этом потенциальный покупатель жилья вправе сразу же заселиться в него и приступить к пользованию на согласованных условиях после заключения договора. Также он получает первоочередное право выкупа, то есть, текущий собственник не сможет единолично продать недвижимость другому лицу.

Особенности аренды недвижимости с последующим выкупом

Сделки аренды с дальнейшим получением жилья в собственность можно проводить практически с любой недвижимостью, включая не только жилые постройки, но и, например, участки земли. Однако они проводятся редко, так как собственники не заинтересованы в том, чтобы годами получать плату за свою недвижимость.

В этом плане аренда уступает ипотечным кредитам или стандартной купле-продаже. Однако она может быть полезна продавцам недвижимости с низкой рентабельностью, к которой покупатели не проявляют особого интереса.

Это актуально в случае, если квартира располагается в отдаленном районе или имеет устаревший ремонт, которым собственник не хочет заниматься. В таком случае можно привлечь покупателей, что заинтересованы в получении собственного жилья и его улучшении, при этом они могут предложить достойную плату, которая вносится постепенно.

Риски при аренде недвижимости с последующим выкупом

Для покупателя ключевые риски связаны с тем, что он не сможет получить жилье в собственность после того, как оплатит его. Как правило, это связано с наличием на объекте обременений: например, текущий собственник использовал его в качестве залога по кредиту и не предупредил об этом арендатора.

Чтобы исключить подобные ситуации, следует проверить юридическую чистоту объекта. Стоит обратить внимание на участие его в качестве обеспечения по различным сделкам, наличие сторонних владельцев, а также претензий на собственность от третьих лиц. Получить нужную информацию можно, заказав выписку из ЕГРН, либо воспользовавшись услугами профильных специалистов.

Фото: prodom365.ru

В свою очередь собственники рискуют продешевить с продажей квартиры. На момент заключения договора рыночная стоимость одна, однако в течение срока аренды она может существенно повыситься. При этом владелец будет вынужден продавать объект по старой цене. Чтобы улучшить свое положение, он может договориться с покупателем о возможности роста стоимости в соответствии с рыночными показателями.

Чтобы избежать эксцессов и конфликтов, стороны соглашения должны составить максимально подробный договор и обозначить в нем как можно больше нюансов. Выше мы перечислили ключевые аспекты, которые стоит учитывать участникам подобных сделок, однако у каждой отдельно взятой ситуации своя специфика, поэтому не лишним будет проконсультироваться у профессионального юриста.