Блокированные дома – что это такое? Виды, плюсы и минусы блокированной застройки
Блокированный дом – не тот, что в залоге у банка или под арестом приставов! Дома блокированной застройки отличаются небольшим количеством квартир, наличием частной придомовой территории и соседей через стенку у каждого собственника. В статье разъясняем про виды таких домов, их преимущества и особенности эксплуатации.
В чем отличия блокированных от многоквартирных и частных домов
Преимущества блокированной застройки
Доступная цена по сравнению с коттеджами
Экономия на ремонте и эксплуатации
Минусы блокированной застройки
Что такое блокированный дом
Блокированная жилая застройка – это комплекс из жилых зданий, рассчитанных на проживание 1-2 семей. Каждое такое здание (блок) имеет глухие смежные стены с соседними домами. У каждого блока предусмотрен собственный выход на улицу, а в некоторых проектах – и дополнительное крыльцо с выходом на личный задний двор. Согласно нормам российского законодательства, каждый блок считается самостоятельной единицей и принадлежит одному собственнику, подобно квартире в многоэтажке.
В чем отличия блокированных от многоквартирных и частных домов
В многоквартирных домах есть общедомовое имущество, которым жильцы пользуются вместе: радиаторы, канализационные системы, электропроводка, лестничные пролеты и т.д. Сюда же относятся чердачные и подвальные помещения, а также придомовая территория со всеми постройками и парковочными местами на ней. Земля под многоквартирным жилым домом имеет соответствующий статус – она предназначена для возведения многоквартирной жилой постройки.
В блокированных домах можно встретить от 1 до 3 этажей, а к общему имуществу могут относиться крыша (если проект постройки предусматривает общую крышу на все блоки) и смежные стены. Крыльцо, придомовой участок, гараж на нем, подвал и инженерные сети находятся в собственности владельца такого жилого помещения. Еще одно важное отличие – статус земельного участка. На земле, предназначенной для блокированной застройки, допускается строить объекты не выше 3 этажей, рассчитанные на проживание в них 1 или 2 семей, а также не предназначенные для последующего разделения на отдельные квартиры.
Блокированные дома дуплексы в поселке Пушкинское Озеро (Жуковка, Подмосковье). Источник
Виды блокированных домов
Дома блокированной застройки – это собирательное название нескольких категорий объектов.
1. Дуплексы
Такой блокированный дом состоит всего из двух секций и располагается на небольшом земельном участке. Дома этого типа появились в период, когда семьи стали пристраивать к уже имеющимся собственным домам вторую половину, чтобы разместить в ней подросших детей с их семьями. Строгих правил никто не придерживался, и итоговый вариант постройки не всегда был симметричным. Позже люди обнаружили тягу не только к функциональности, но и к эстетике, и дуплексы стали проектироваться в виде двух полностью идентичных домов в зеркальном отображении.
Дуплексы в поселке «Середниково Парк». Источник
2. Таунхаусы
Еще один пример классического блокированного дома, но секций в нем не две, а гораздо больше. Название произошло от английского town house – «дом в небольшом городе». Традиционно таунхаусы состоят из 5-10 отдельных блоков, выстроенных в одну линию и плотно прижатых к друг другу. Такие постройки, несмотря на название, часто располагаются в крупных городах. Дело в том, что многие мечтают о собственной придомовой лужайке, но не могут позволить себе покупку загородного дома с большим участком, ведь для этого нужна машина и крупные денежные вложения. Таунхаусы полностью закрывают эту потребность людей: у жильцов есть собственные газоны, парковки, изгороди, а при желании – компактные парники с грядками. Из-за большого количества секций таунхаусы не могут похвастать сложностью планировок и размером полезных площадей: все-таки разместить такой комплекс блокированных домов нужно на ограниченном участке земли.
Квартал таунхаусов от компании «Квартал Недвижимость» в «Парк Авеню». Источник
3. Квадрохаусы
Блокированные дома на 4 хозяев. Они напоминают таунхаусы, но секции в них расположены не в ряд, а по углам квадрата. Квадрохаус редко можно встретить в городе: такое здание размещается на большом земельном участке, а в условиях плотной застройки сложно найти для него достаточно места. Блокированные дома на 4 хозяев можно встретить в проектах коттеджных поселков в пригородах Москвы, Подмосковья и других регионах. В квадрохаусах может быть от 1 до 3 этажей, при этом особенности планировки самого здания позволяют архитекторам создавать проекты, предусматривающие максимально рациональное использование жилой площади.
Квадрохауссы в английском стиле в поселке «Кембридж» в Московской области. Источник
Преимущества блокированной застройки
Доступная цена по сравнению с коттеджами
Для застройщика возвести блокированный дом намного выгоднее, чем многоквартирный или частный. Общие фундамент, кровля и стены, а также небольшое количество секций значительно уменьшают сроки на проведение всех строительных работ, поэтому рабочие не задержатся на объекте надолго. Следовательно, итоговая стоимость готовых домов для покупателей не будет включать в себя затраты на оплату труда рабочих на протяжении нескольких месяцев или лет, как это бывает при покупке квартиры в многоэтажке. Кроме того, большинство домов блокированной застройки сдается с чистовой отделкой, и новым собственникам останется просто занести свою мебель и технику и не тратить средства на ремонт.
Личное пространство
У каждого собственника будет свое крыльцо, входная дверь и почтовый ящик, которые можно оформить по своему усмотрению. Если проектом блокированной застройки предусмотрено наличие большого придомового земельного участка, то на нем можно оборудовать личное парковочное пространство и быть уверенным в том, что никто не займет его, пока вы на работе. Еще один приятный бонус – ни сверху, ни снизу нет соседей, поэтому можно не опасаться за ремонт при прорыве трубы с водой, где бы она ни находилась.
Безопасность
В блокированных домах проживает мало людей, и поэтому все рано или поздно познакомятся друг с другом. А при хороших отношениях с соседями можно рассчитывать на поддержку и взаимовыручку в сложных ситуациях. Например, попросить присмотреть за участком, пока вы в отпуске. Если же кто-то из соседей увидит постороннего человека, который взламывает чей-то замок, он сможет сразу позвонить владельцу дома и предупредить его об этом.
Вид на поселок с блокированными домами «Кембридж. Источник
Экономия на ремонте и эксплуатации
В многоквартирном доме за ремонт крыши, замену инженерных сетей и перекрашивание фасада придется заплатить всем жильцам, ведь расходы на эти работы будут разделены поровну между владельцами жилых помещений. В домах блокированной жилой застройки люди отвечают только за собственное имущество: вам не придется скидываться с соседями, чтобы один из них поменял себе входную дверь, перекрасил козырек над крыльцом или залатал дыру на чердаке.
Индивидуальность
Многоквартирная застройка подчиняется строгим городским правилам, среди которых могут встречаться требования об определенном вешнем виде зданий. Например, собственники не смогут поставить пластиковые окна в цветных рамах или сделать панорамный балкон, если во всем доме рамы белые, а балконы вовсе не имеют остекления. При нарушении этих правил придется заплатить штраф. Фасады блокированных домов следует выдерживать в едином стиле, но можно оформлять по собственному вкусу. На дверь допускается вещать украшения, а на козырек – гирлянды. И нет, разрешение других собственников для этого не потребуется. Аналогично и с планировками: в многоквартирных домах застройщики предлагают типовые варианты планировок, которые нельзя изменить, а в блокированных – разнообразные, чтобы каждый собственник смог подобрать максимально комфортный для себя вариант. Например, семьям с детьми будет актуально большое количество комнат, а художникам – одна, но просторная и с большими окнами.
Таунхаус в поселке «Юсупово Life Park». Источник
Хорошее вложение средств
Как и любая недвижимость, блокированные дома в Московской области – идеальный вариант для вложения средств. Если они возводятся где-то в тихом отдаленном районе в 2024 году, то через 10-20 лет вы обнаружите их полностью интегрированными в городскую инфраструктуру, и тогда их стоимость увеличится в несколько раз. Многие приобретают дуплексы, чтобы сдавать в аренду одну из секций на время взросления детей: имущество всегда будет под присмотром, ведь для проверки квартирантов достаточно войти в соседнюю дверь.
Комфортная инфраструктура
Застройщики часто возводят блокированные дома в живописных районах рядом с парками, чтобы создать у покупателей ощущение полного погружения в загородную жизнь. Очень редко такие здания можно встретить на окраинах, и совсем никогда – на пустырях и в промзонах. Дома блокированной застройки, как правило, имеют хорошую транспортную доступность, окружены магазинами и социально значимыми объектами.
Минусы блокированной застройки
-
Ограниченная площадь участка. Каждый сегмент имеет свой выход на собственный участок земли, но он обычно небольшой и не позволяет разбить сад или разместить бассейн. Это может быть неудобно для тех, кто любит отдыхать или устраивать вечеринки на свежем воздухе.
-
Высокая стоимость в сравнении с квартирами. Дома блокированной застройки обычно дороже, чем аналогичные по площади квартиры, так как требуют больше материалов и работ при строительстве. Это может быть проблемой для тех, кто имеет ограниченный бюджет или хочет сэкономить на жилье.
-
Проблемы со звукоизоляцией. Общие стены между сегментами могут пропускать шумы от соседей, особенно если они тонкие или плохо утепленные. Это может создавать дискомфорт, нарушать спокойствие жильцов и приводить к конфликтам между соседями из-за разных режимов жизни.
-
Сложность ремонта и реконструкции. Для внесения изменений в общие стены, крышу или фундамент необходимо согласование с соседями и получение разрешений от государственных органов. Это может затягивать и усложнять процесс ремонта или реконструкции, а также повышать его стоимость. Кроме того, соседи могут не согласиться на некоторые изменения, которые хочет сделать владелец сегмента.
Карта поселка с блокированными домами «Футуро Парк». Источник
Юридические особенности
В 2021 году Федеральный закон №476-ФЗ внес ряд изменений Градостроительный кодекс РФ. Теперь в блокированных домах одной секцией может владеть 2 семьи (ранее количество собственников было ограничено). Соответственно, если обе семьи по каким-то причинам решили не пересекаться внутри блокированного дома, им придется решать вопрос о возможности раздельного пользования помещениями. И если в многоквартирном доме можно снести и заново выстроить межкомнатные перегородки, полностью изменив планировку, то в блокированном это сделать нельзя. Как быть? Либо обустраивать дополнительный вход на второй этаж с улицы, либо съезжать.
Выводы
Блокированный дом – это удобный вариант для тех, кто хочет владеть личным домом, стричь газон и жить в тихой местности, но не готов переехать за город. В таких зданиях есть соседи, но их мало, и с ними легко завести доверительные отношения. Объекты блокированной застройки могут стать отличной инвестицией, их удобно сдавать и не слишком затратно содержать. Жильцам таунхаусов, квадрохаусов и дуплексов не придется ходить на общедомовые собрания, чтобы выбрать старшего по подъезду, и не нужно скидываться на ремонт части фасада, ведь каждый блок в таких домах – это отдельная собственность.
Материал для статьи предоставил эксперт в сфере загородного строительства Юрий Евгеньевич Королёв.