В законодательстве РФ предусмотрена классификация земель в зависимости от их предназначения – в этой статье мы рассмотрим, что такое ИЖС. Эта категория участков в первую очередь интересна людям, планирующим строительство собственного жилья.

Ниже вы узнаете особенности ИЖС, его преимущества и недостатки. Также мы разберем его отличия от других категорий земельных участков и расскажем, в каких ситуациях оно подходит лучше остальных.

Что такое ИЖС в земельном участке

С указанной аббревиатурой люди зачастую встречаются при покупке загородного участка. Ею обозначается земля, которая предназначена для возведения жилья. Соответственно, участок отвечает требованиям для возведения такой недвижимости. Расшифровка ИЖС – индивидуальное жилищное строительство.

Соответствующий статус получают объекты, которые соответствуют следующим критериям:

• жилье находится в каком-либо населенном пункте (подходят как города, так и поселки);
• на участке возводится капитальный дом с адресом, по которому регистрируется владелец;
• жилище не разделяется между несколькими собственниками и принадлежит лишь 1 семье;
• жилье имеет не более трех этажей, а его общая высота составляет до 12 метров;
• строительные работы начинаются после того, как разработан и утвержден соответствующий проект.

Участки, на которых разрешено индивидуальное жилищное строительство, располагаются в населенных пунктах, поэтому владельцы получают доступ к инфраструктурным объектам. Там же имеются муниципалитеты и органы местного самоуправления, поддерживающие порядок и обеспечивающие работу государственных организаций..

Альтернативы ИЖС и различия между ними

Кроме ИЖС существует ряд других понятий, характеризующих предназначение земельных участков. В зависимости от вида разрешенного использования определяется, как владелец может распоряжаться той или иной землей и что делать на ней нельзя.

ЛПХ расшифровывается как личное подсобное хозяйство. Это разновидность разрешенного применения земли для задач сельского хозяйства – выращивания посевных культур, разведения животных для личных целей и так далее.

СНТ и ДНП расшифровываются как садовое некоммерческое товарищество и дачное некоммерческое партнерство соответственно. Это общественные организации, объединяющие владельцев земельных участков с целью совместного контроля общей собственности. При этом СНТ предназначены для выращивания сельхозкультур, а ДНП – для отдыха (но при желании в них тоже можно обустроить грядки).

ВРИ (вид разрешенного использования) той или иной земли указывается в соответствующей выписке из ЕГРН, а также в свидетельстве, подтверждающем право собственности владельца.

СНТ и ИЖС: в чем разница, плюсы и минусы

СНТ и ИЖС являются самыми распространенными ВРИ земельных участков, поэтому у многих и возникает вопрос, в чем разница между ними.

Садовое некоммерческое товарищество представляет собой организацию владельцев земель с собственным уставом, который регулирует условия и порядок пользования наделами. На таких территориях, как правило, более плодородная почва, чем на землях под ИЖС. Сад или огород являются обязательной частью надела.

В рамках СНТ участки выделяются лишь за пределами населенных пунктов, а не прямо в них. Их основное предназначение – выращивание и сбор урожая, а прочие виды деятельности собственника вторичны. Если построить на таком участке дом, он получит статус летней постройки, в которой нельзя прописаться. В свою очередь при ИЖС дом считается полноценным жильем.

Кроме предназначения, ИЖС и СНТ различаются ценой. Участки земли под садоводство, как правило, дешевле. Однако для них, как правило, не предусмотрено подведение центральных коммуникаций и асфальтированных дорог, а также строительство инфраструктуры.

Есть исключения, когда СНТ находится вблизи крупного населенного пункта и оснащено всеми необходимыми коммуникациями, однако это не повсеместное явление. Также владелец дома в садовом некоммерческом товариществе может провести нужные коммуникации за свой счет, либо объединившись с другими собственниками наделов, однако зачастую это весьма проблематично.

Плюсы ИЖС

Ключевое преимущество земель с назначением ИЖС – выгодное расположение. Они находятся непосредственно в населенных пунктах, поэтому владельцы обеспечены всей нужной инфраструктурой.

Такое имущество ликвиднее, чем участки с другим предназначением, так как на него повышенный спрос, благодаря которому продажа проходит гораздо легче. При этом и приобретается такая земля проще, потому что банки охотнее дают на нее ипотеку, чем на объекты в некоммерческих товариществах или партнерствах, которые выступают менее надежным залогом по кредиту из-за низкой ликвидности.

Владельцы ИЖС не обязаны вести на своем участке сельскохозяйственную деятельность. При этом они могут без особых затруднений оформить разрешение на возведение жилой недвижимости.

Недостатки ИЖС

На соответствующих участках допускается возведение сугубо капитальной недвижимости, которая соответствует государственным стандартам. При этом жилье должно принадлежать только одной семье, возможность строить таунхаусы или дуплексы отсутствует.

Расположение земель под ИЖС далеко не всегда выгодное. Нередки ситуации, когда они находятся вблизи промышленных районов с плохой экологией, возле многоэтажной застройки или шумных трасс. К тому же часто есть риск того, что объекты, нарушающие комфорт собственников земли, появятся в будущем, по мере развития территорий. В случае с СНТ и ДНП такая вероятность ниже, и они лучше подходят тем, кто ищет покоя и тишины.

Какие объекты можно возводить в рамках ИЖС

Рассматриваемая категория участков универсальна - на ней разрешено возводить разные типы недвижимости, включая даже коммерческую. Однако перед тем, как приступать к работам, следует разработать соответствующий проект и получить разрешение от органов местного самоуправления. При этом недвижимость должна соответствовать требованиям СНиП.

На землях ИЖС допускается строительство следующих категорий объектов:

1. Дом. Его общая площадь не должна превышать 1 500 м2. Если основным материалом при строительстве является дерево, жилье должно находиться на расстоянии не менее 15 метров от соседнего дома. При строительстве каменной недвижимости показатель снижен до 6 метров.
2. Гараж. Минимальное его расстояние от соседского жилья составляет 6 метров, от собственного – 3 метра. При этом нужно, чтобы до дороги оставалось не менее 5 метров. Ворота возводимого гаража не должны препятствовать проходу пешеходов по улице.
3. Уличный туалет с выгребной ямой. Он возводится на удалении минимум в 1 метр от забора соседей.
4. Теплицы. Они размещаются на удалении минимум в 1 метр от границы земельных участков.
5. Сарай. Если в нем находятся животные, расстояние до межи обязательно должно превышать 4 метра. В случае использования в качестве кладовой достаточно удаления на 1 метр.
6. Баня. Ее возведение допускается на расстоянии минимум в 3 метра от соседского участка и не менее 5 метров от близлежащих построек.
7. Коммерческая недвижимость. Часть земли можно выделить под, например, небольшой магазин, но в таком случае ВРИ соответствующей территории меняется.
8. Беседки, веранды и тому подобные постройки можно строить без строгих ограничений.

Каждую из перечисленных построек нужно согласовать перед возведением и добавить в проект.

Порядок строительства на участках ИЖС

Приступать к работам можно после разработки строительного плана. Он, вместе с уведомлением о начале строительства и документами, подтверждающими право собственности на участок, предоставляются в местный муниципалитет.

На согласование работ уходит не более 7 рабочих дней. Если планируемая недвижимость соответствует всем нормам, местное управление дает разрешение, которое действует в течение 10 лет с даты согласования. Сразу после этого можно возводить нужную постройку.

В течение месяца с даты завершения работ нужно снова обратиться в муниципалитет, подав следующие документы:

• технический план постройки, составленный кадастровым инженером;
• извещение о том, что строительство закончено;
• соглашение о разделении дома на доли, если земля пребывает в собственности дольщиков.

Затем владельцу выдается уведомление о том, что возведенная им недвижимость соответствует законодательным критериям. Если площадь возводимого объекта превышает 500 м2, нужно оформить проектные документы, провести строительную экспертизу, а также оформить разрешение на его ввод в эксплуатацию.

Получение земли под ИЖС

Государство раздает земельные участки ряду категорий граждан в рамках общегосударственных или местных льготных программ. Однако зачастую по ним можно получить земли для сельскохозяйственных задач, при условии, что владелец обязуется использовать их сугубо определенным образом.

Право на землю от государства имеют, например, герои РФ и СССР, ветераны труда, лица, получившие ордена Славы различных степеней. Как правило, им выдается до 8 соток в городах или до 25 в сельской местности.

В некоторых регионах России предусмотрены списки льготных категорий граждан, имеющих право на бесплатное получение земельных участков. Как правило, к ним относятся сельские учителя и врачи, многодетные семьи, сироты, военнослужащие со статусом участника боевых действий и другие.

Уточнять наличие возможности получить в собственность землю следует у местной администрации, так как именно она принимает решения по этому вопросу.

Ипотека на ИЖС

Многие банки и крупные федеральные компании предлагают своим клиентам программы ипотечного кредитования на возведение жилья в рамках ИЖС. Зачастую в них фигурирует государственная поддержка, упрощающая оформление ипотеки. Средний срок кредитования по таким программам, по версии РБК, составляет 17 лет.

Для оформления ипотеки зачастую требуется обеспечение. В качестве него выступает залог участка со строящимся объектом или другой недвижимости, имеющейся в собственности у заемщика. Также банки рассматривают поручительство сторонних лиц.

Из документов требуются удостоверение личности и справка о доходах заемщика. Также кредитная компания запрашивает договор с подрядчиком, который берет на себя обязательства по возведению постройки, смету по его работам, а также документ, разрешающий начало строительства.

Как перевести участок из СНТ в ИЖС

Владельцы земли в СНТ могут перевести ее в категорию ИЖС при соблюдении следующих требований:

• имеется право собственности на участок;
• земля расположена в границах конкретного населенного пункта;
• участок ранее относился к категории ИЖС, что выступала в качестве основного или условного ВРИ;
• земля стояла на кадастровом учете и обладала обозначенными границами;
• территория соответствует критериям максимальной нормы площади для данного региона.

Удостоверившись в соблюдении указанных требований, можно приступать к регистрации участка. Если ИЖС обозначено в качестве основного вида пользования землей, следует собрать необходимые документы и предъявить их в МФЦ или Росреестр вместе с заявкой на перевод. Список нужных бумаг включает:

• свидетельство, подтверждающее право собственности;
• копию паспорта владельца;
• выпуску из ИСОГД (Информационная система обеспечения градостроительной деятельности);
• квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины;
• доверенности от прочих собственников участка, если заявление подается без их присутствия.

Зачастую на внесение изменений уходит не более недели, однако в некоторых случаях на это требуется больше времени.
Если ИЖС числится в качестве условного вида пользования участком, нужно разрешение на переход на него из СНТ от местной администрации. Чтобы получить его, следует подать соответствующее заявление в районном муниципалитете.

Затем комиссия формирует соответствующий проект и публично рассматривает его. В ходе слушаний составляются рекомендации касательно того, удовлетворить или отклонить обращение собственника участка. Итоговое решение принимается главой местного самоуправления. Отказ можно оспорить в судебном порядке. Если решение положительное, повторяется тот же алгоритм, что и в случае с основным видом пользования участком.

Итоги

Индивидуальное жилищное строительство – доступный способ обзавестись собственным жильем. Соответствующий участок можно приобрести или получить бесплатно, также под него переоформляется земля в СНТ, однако этот вариант возможен не всегда.