Покупка собственной квартиры - процесс непростой, чреват рисками и стрессом для приобретателя недвижимости. Особым поводом для волнения выступает участие в долевом строительстве, где компания-застройщик на вложенные покупателем средства обязана построить и ввести новостройку в эксплуатацию. Чтобы избежать ситуаций, в которых фирма может обанкротиться или обмануть плательщика, оставив его без средств и жилья, в 2019 году была введена система безопасных счетов. В этой статье мы объясним, что такое эскроу счет для покупки жилья, как его открыть, как положить деньги на счет и как их забрать у строительной фирмы, нарушившей условия договора . В статье вы также узнаете о всех нюансах заключения сделки и приобретения жилья как на первичном, так и вторичном рынках.

Оглавление:

1. Что такое эскроу-счет и в чем его цель

2. Каким законом регламентируются эскроу-счета

3. Как открыть эскроу-счет

4. Приобретение недвижимости со счетом эскроу в долевом строительстве

4.1. Как открыть эскроу-счет с приобретением жилья в ипотеку: инструкция

4.2. Открытие эскроу-счета с приобретением квартиры без займа в банке

5. Когда застройщик получает деньги по эскроу счетам?

6. Как открыть счет эскроу для покупки недвижимости на вторичном рынке

7. Что повлечет за собой банкротство банка или строительной фирмы

8. Вывод

Что такое эскроу-счет и в чем его цель

Фото: shutterstock.com

Эскроу-счет - это счет в банке, который открывают для совершения безопасной сделки между покупателем и застройщиком. Внесенные первым денежные средства перечисляются на счет, где замораживаются до момента, когда объект будет сдан. Таким образом, второй получает средства только после сдачи и введения новостройки в эксплуатацию, что означает надежность совершения сделки прежде всего для покупателя. Последний может не волноваться, вкладывая деньги в будущую недвижимость: если застройщик не закончит работу в срок, средства вернуться плательщику.

Важное уточнение: деньги со счета эскроу вернутся покупателю только при нарушении условий со стороны строительной фирмы - просто так снять или иначе распорядиться денежными средствами в любой момент времени невозможно.

Каким законом регламентируются эскроу-счета

Эскроу-счета описываются следующими законами:

• статьей 860.7 Гражданского кодекса Российской Федерации;
• статьями 15.4 и 15.5 от ФЗ No 214 от 30 декабря 2004 года (ред. 14 февраля 2024)

С 01.07.2019 все строительные компании должны заключать сделки с покупателями только с использованием эскроу-счетов. Однако, существуют фирмы, запустившие строительство еще до установленной даты. В данном случае застройщикам разрешается проводить сделки без эскроу-счетов, что может стать небезопасным для приобретателей недвижимости. Чтобы обезопасить себя от потери вложений из-за недобросовестного застройщика, мы рекомендуем проводить сделку только с использованием эскроу-счета при покупке недвижимости.

Как открыть эскроу-счет

Для открытия счета нужно заполнить форму на ипотеку в банке, на чьи средства компания осуществляет строительство здания. За кредитные деньги этого банка происходит финансирование всех строящихся объектов и удержание средств дольщиков, которые по окончанию работ получают недвижимость в собственность. В случае застройки на деньги компании, последняя самостоятельно выбирает, в каком банке будет открыт счет эскроу. Список кредитно-финансовых организаций с возможностью использования таких счетов доступен на сайте Центрального банка России, где его обновляют каждый месяц.

Плательщик может вложить в будущий объект недвижимости как собственные средства, так и задействовать ипотечный кредит. Эскроу-счет или счет для ипотеки, как его часто называют дольщики, возможно открыть в одном из банков, выбранных фирмами-застройщиками в качестве эскроу-агентов.

Приобретение недвижимости со счетом эскроу в долевом строительстве

Фото: advokats.ru

Открыть эскроу-счет при приобретении жилья можно с оформлением ипотеки или без. Рассмотрим оба варианта.

Как открыть эскроу-счет с приобретением жилья в ипотеку: инструкция

Фото: qayli.com

1. Сначала необходимо оформить заявку на ипотечный займ, дождаться одобрения, подписав с банком договор об ипотеке.

2. Далее плательщик и фирма-застройщик оформляют отношения в рамках договора о долевом участии с использованием счета эскроу.

3. После документ необходимо зарегистрировать в Росреестре.

4. Следующий шаг - открытие покупателем эскроу счета, как называется счет для ипотеки. Чтобы получить последний, необходимо предоставить всего 2 документа: паспорт и договор долевого участия (сокращенно ДДУ). В определенных ситуациях банк имеет право потребовать информацию о доходах.

5. После одобрения ипотеки, заключения ДДУ и его регистрации в Росреестре, а также открытия счета эскроу, последний необходимо пополнить любым доступным способом - наличными в офисе или используя мобильное приложение.

Итак, теперь вы знаете, как положить деньги на эскроу счет в Сбербанке или другом банке. Когда денежные средства зачислены, они становятся недоступными для использования как покупателем, так и строительной компанией до момента, пока жилой объект не будет достроен до конца и введен в эксплуатацию.

Открытие эскроу-счета с приобретением квартиры без займа в банке

В данной ситуации порядок действий тот же, только из него исключается процесс оформления ипотечного займа. Чтобы открыть эскроу-счет, вам понадобится только ДДУ, который числится в Росреестре. Последний оформляется в офисе фирмы-застройщика. После открытия счета, необходимо пополнить его на сумму первоначального взноса, либо внести полную стоимость жилого помещения.

Когда застройщик получает деньги по эскроу счетам?

Фото: greenkvartal.ru

По федеральному закону No 214 деньги с безопасного счета банка зачисляются на счет строительной фирмы в течение 10 дней после предоставления банку подтверждающих разрешение на введение здания в эксплуатацию документов. Такая информация содержится в ЕИСЖС - банк вправе направить туда запрос на предоставление дополнительных сведений.

Важное уточнение: строительная компания может получить деньги со счета эскроу за несколько месяцев до того, как вы получите квартиру. Такой случай может возникнуть, если даты сдачи ключей собственникам и разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания разные, и между ними большой временной промежуток. Поэтому рекомендуем перед заключением договора с застройщиком внимательно ознакомиться с датами, упомянутыми выше.

Как открыть счет эскроу для покупки недвижимости на вторичном рынке

Открыть безопасный счет для заключения сделки можно как при приобретении первичной недвижимости, так и вторичной. Для этого покупатель и продавец оформляют договор, в рамках которого и произойдет открытие счета эскроу. После заключения договора покупатель перечисляет необходимую сумму денег на безопасный банковский счет, например, в Сбербанке. Средства перечисляются продавцу только после факта вручения покупателю выписки из ЕГРН, подтверждающей его право на владение имуществом.

Что повлечет за собой банкротство банка или строительной фирмы 

Фото: adsensor.ru

В ситуации признания банкротства банком, плательщик сможет оформить возврат своих средств со счета эскроу, но в размере не более 10 000 000 руб. Поэтому, если вы приобретали более дорогую недвижимость или несколько жилых объектов с общей стоимостью, превышающей указанную выше сумму, то по статье 12.1 ФЗ No 177 вам вернут только 10 миллионов.

В ситуации с банкротством застройщика плательщик получит все внесенные в покупку средства. Кроме того, ему должны вернуть деньги, если компания задержит введение новостройки в эксплуатацию на полгода или больше.

Вывод 

Анализируя всю вышеперечисленную информацию, мы можем утверждать, что открытие счетов эскроу для физических лиц способствует заключению безопасных сделок по приобретению и первичной, и вторичной недвижимости. Однако, в такой системе есть существенные минусы:

• ограничения на возврат денег плательщику - всего 10 000 000 руб. Для регионов сумма отличная, но для крупных городов с многомиллионным населением покупка даже однокомнатной квартиры может обернуться большими убытками;
• увеличение стоимости жилья. Этот пункт грозит двумя негативными последствиями. Первое из них - строительство жилых зданий происходит за средства фирмы или в кредит, взятый в банке. В результате, компании могут повысить цены на квартиры в качестве компенсации выплачиваемых ими процентов банку. Второе - суммы на счетах эскроу блокируют, а сроки возведения жилого здания могут быть длительными - за этот период спрос на недвижимость может вырасти, а с ним и цена;
• если вы брали квартиру в ипотеку, то были вынуждены платить проценты, которые банк не вернет в случае нарушения застройщиком условий строительства.