Ипотека в браке – что нужно знать
В этой статье мы рассмотрим все нюансы оформления ипотечного кредита супружескими парами. Отдельно мы заострим внимание на самых частых ошибках, при допущении которых могут возникнуть конфликты.
Оглавление:
1. Условия оформления ипотеки в браке
2. Совместное погашение ипотеки с неравным вкладом
3. Трудности при доказательстве своего вклада в ипотеку
3.1. Нюансы доказательства своего вклада
4. Перебои с платежами по ипотеке и брак – что нужно знать
5. Что делать в случае смерти или инвалидности одного из супругов
6. Банкротство одного из супругов
7. Вступление в брак с ипотекой
Условия оформления ипотеки в браке
В целом условия совместной ипотеки в браке такие же, как и для единоличных заемщиков. Есть лишь несколько различий, одно из ключевых – то, что супруг или супруга кредитуемого по умолчанию выступает созаемщиком в договоре. Некоторые банки заранее указывают соответствующую информацию в документах, когда узнают, что клиент состоит в браке.
Фото: pro-investing.ru
Еще одно различие заключается в том, что при расчете платежеспособности заемщиков учитывается совокупный доход супругов. Зачастую это преимущество, позволяющее получить более крупный лимит финансирования и повышающее вероятность положительного решения по заявке.
Что касается того, может ли жена быть собственником, если ипотека на мужа – да. По закону купленная таким образом недвижимость считается совместно нажитым имуществом, которое делится поровну. При этом супруга играет роль созаемщика – если муж не сможет погашать долг, соответствующие обязательства перейдут на нее.
Неважно, участвует ли муж или жена лица, получившего кредит, в погашении долга – она все равно получает право собственности. Исключением служат лишь случаи, когда между супругами заключен брачный договор, устанавливающий, что при оформлении ипотеки права на недвижимость получает только один из них.
Если ипотеку на себя берет жена или муж, можно также составить отдельный договор, предусматривающий единоличное владение жильем. В таком случае супруг/супруга не выступают созаемщиками, и банк не может потребовать от них погашение долга их второй половинки. Вместе с тем недвижимость регистрируется только на одного человека и второй не претендует на долю в ней.
Совместное погашение ипотеки с неравным вкладом
Нередки ситуации, когда обязательства по ипотеке распределяются между семейной парой неравномерно. Например, деньги на первый взнос выделяет только один из них, либо же кто-то не участвует в погашении долга или берет на себя меньшую часть расходов по взносам.
Ввиду этого у многих возникает вопрос – как распределяется кредитная недвижимость в случае развода. В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса РФ, вся нажитая и купленная на протяжении брака собственность признается совместной. Сюда же относятся долги по кредитам.
Фото: sevastopol.su
Вместе с тем тот, кто исполнял долговые обязательства, значения не имеет. Например, супруга вполне может быть неработающей домохозяйкой и все равно иметь право на половину того, что покупает муж.
Примечательно, что при оформлении ипотеки в браке на одного из супругов, когда только он указывается собственником недвижимости в договоре кредитования и купли-продажи, указанное условие не аннулируется.
Дело в том, что соответствующий пункт в документах регулирует только взаимоотношения клиента с банком и продавцом. Если между супругами возникнут какие-либо споры, суд признает купленную одним из них квартиру совместной собственностью и делит ее на равные доли.
Трудности при доказательстве своего вклада в ипотеку
Если кто-то из супругов взял на себя большую часть кредитной нагрузки, у него есть шанс на получение соответствующей доли в жилье, либо же и вовсе стать единоличным собственником. Но для этого потребуется в судебном порядке доказать, что жилье приобреталось им на личные денежные средства, которые никак не относятся к совместно нажитому.
Например, заемщик мог внести первоначальный взнос за счет тех денег, что были заработаны еще до вступления в брак. Еще один вариант – использование наследственной собственности, подаренных средств либо накоплений с банковского счета, открытого еще до женитьбы или замужества.
Фото: forsite-spb.ru
Если заемщик внес первый взнос (ПВ) за свои деньги, он получает соответствующую долю в жилье. Оставшаяся часть квартиры или дома делится уже поровну между супругами. Например, если ПВ составляет 20%, то оставшиеся 80% разделяются на две доли по 40% и заемщик, который вносил первый взнос, в итоге получает 60%.
Похожий механизм действует, когда один из супругов больше участвует в погашении долга. В таком случае через суд можно повысить свою долю в квартире пропорционально объему взносов по ипотеке, либо перенести оставшийся долг на созаемщика, если кредит все еще погашается.
Нюансы доказательства своего вклада
Сохранение документов, которые доказывали бы использование добрачных личных средств для погашения ипотеки, позволит заемщику отстоять свою позицию в суде. Также не стоит выкидывать бумаги, подтверждающие получение наследства или дохода от продажи добрачной собственности, который использовался в качестве ипотечных взносов.
Список полезных документов включает:
-
договор купли-продажи недвижимости, которая имелась у заемщика до брака, либо получена им в наследство или подарок. Вместе с ним рекомендуется оставить выписку со счета, с которого доход от сделки направлялся на погашение ипотеки;
-
документ, подтверждающий факт дарения денег, использованных для исполнения обязательств по ипотечному кредиту;
-
выписку по банковскому счету, подтверждающую, что деньги на нем лежали до того, как их владелец заключил брак и решил оплатить ипотеку;
-
свидетельство о вступлении в наследство, подтверждающее, что один из пары получил за счет него деньги и направил их на погашение долга.
Суд может проигнорировать принцип равного распределения имущества между супругами в некоторых ситуациях. Как правило, это связано с несовершеннолетними детьми. Если ипотека оформляется с материнским капиталом, ребенку выделяется соответствующая его сумме доля в жилье. Если родители разводятся, их несовершеннолетние дети все равно продолжают быть собственниками жилья. Оставшаяся доля уже распределяется между отцом и матерью.
Фото: pravoved-plus.msk.ru
Также доли корректируются, если кто-то из супругов отказывался работать и участвовать в погашении долга без уважительных причин. Еще одна причина для пересмотра условий распределения – недобросовестность мужа или жены, повлекшая за собой снижение количества или стоимости их общего имущества. Например, суд снижает долю супруга, который без согласия своей партнерши продал что-то из их совместной собственности.
Перебои с платежами по ипотеке и брак – что нужно знать
Масса затруднений может возникнуть не только при разделе имущества, но и после него, например, когда супруги развелись в процессе выплаты ипотеки. В таком случае долг распределяется между ними поровну.
Фото: Pinterest
Но нередки ситуации, когда одна из сторон добросовестно исполняет свои обязательства, а вторая не соблюдает график взносов или вовсе отказывается возвращать деньги банку. Таким образом нарушитель подставляет не только себя, но и свою бывшую вторую половинку.
Нюанс в том, что банки имеют право требовать исполнение долговых обязательств как от каждого из должников одновременно, так и от кого-либо из них индивидуально (статья 323 ГК Российской Федерации). То есть, если один из созаемщиков не погашает долг, соответствующая нагрузка ложится на другого. При этом нарушитель все равно остается с правом собственности.
Зачастую оптимальным вариантом в таком случае является добросовестное исполнение всех требований банка. После него пострадавшая сторона может выставить регрессное требование к созаемщику и взыскать с него сумму переплаты по долгу.
Что делать в случае смерти или инвалидности одного из супругов
Увы, случается, что кто-то из семейной пары погиб или утратил дееспособность, а муж или жена не может самостоятельно погашать ипотеку ввиду отсутствия достаточного дохода. Чтобы избежать такой ситуации, можно застраховать жизнь и здоровье заемщиков. Тогда обязательства по погашению долга за них при наступлении указанных случаев берет на себя страховая компания.
Однако далеко не все оформляют полисы страхования. Если таковой у пострадавшего или погибшего созаемщика отсутствует, второй супруг может обратиться к кредитору с просьбой о реструктуризации. В рамках нее сумма обязательных платежей может быть снижена на определенный период времени, пока клиент разбирается с финансовыми трудностями. Иногда и вовсе можно получить кредитные каникулы сроком до полугода.
Если за указанный период времени разобраться с трудностями не выйдет, созаемщику останется только продать кредитное жилье, чтобы расплатиться по долгам. Это обязательство можно делегировать кредитной компании, которая реализует недвижимость по рыночной цене. Сумму непогашенного долга она компенсирует из дохода по сделке, а остаток отдаст клиенту.
Когда же при гибели супруга в наследство вступают его родственники, отказывающиеся от погашения долга, действует та же схема, что и при перебоях с платежами со стороны второй половинки. Ее мы описали выше.
Банкротство одного из супругов
Если в процессе совместного погашения долга кто-то из семейной пары объявил себя банкротом и утратил возможность исполнять обязательства, велик риск того, что второй заемщик не сможет исполнять обязательства самостоятельно. Дальнейший порядок действий зависит от того, как клиенты проявляли себя раньше.
Фото: biznes-prost.ru
При своевременном внесении платежей и отсутствии просрочек, банк может пойти навстречу и оставить квартиру в совместной собственности, предоставив возможность погашать долг одному из клиентов на более удобных условиях.
В противном же случае велик риск того, что недвижимость выставят на торги и продадут без согласия владельцев. Помимо оставшейся части долга кредитор получает 80% от прибыли с продажи объекта. Остальные средства направляются на погашение других долговых обязательств заемщиков. Оставшуюся в результате сумму денег поровну делят между супругами.
Вступление в брак с ипотекой
Если кто-то из супругов оформил ипотеку до вступления в брак и самостоятельно погашал долг по ней, то недвижимость признается его единоличной собственностью. Она не подлежит разделу.
Однако, если в этой ситуации погашением занимался не только клиент, но и его вторая половинка, последняя может обратиться в суд и доказать свое право на долю в имуществе, пропорционально внесенной ею сумме средств для погашения долга.
Как предотвратить проблемы
Самый очевидный вариант – заключить брачный контракт. В нем заранее обозначается то, как между супругами делятся имущество, приобретаемое в ипотеку, а также долговые обязательства.
При оформлении ипотеки потребуется уведомить кредитора о том, что между супругами заключен брачный контракт. В противном случае документ теряет свою силу. Уточнить нюансы проведения такой сделки следует, обратившись к менеджеру выбранного банка.
Фото yurist-kvartira.ru
Стоит учитывать, что заключение брачного контракта зачастую лишает заемщика возможности учитывать совокупный доход семьи при оформлении кредита. Это отрицательно сказывается на условия финансирования и даже может стать причиной отказа в выдаче денег.
Единоличное оформление ипотеки без брачного контракта тоже возможно. Для этого потребуется получить письменное согласие супруга на заключение соответствующей сделки, заверенное нотариусом. В документе прописывается, что все долговые обязательства на себя берет лицо, которое получает право собственности на недвижимость.
Итоги
Нельзя однозначно сказать, как лучше брать ипотеку – в браке или одному. Совместное оформление дает больше возможностей для получения крупной суммы денег на выгодных условиях. Однако, если партнеры не уверены друг в друге, это может обернуться огромными проблемами в будущем.
Вместе с тем в жизни может произойти что угодно, и крепкие отношения сейчас могут поменяться в будущем. Оптимальное для себя решение каждый человек выбирает сам, для кого-то лучший вариант – совместная ипотека, а кому-то проще будет заключить брачный контракт и погашать долг самому, чтобы супруг не претендовал на купленную недвижимость.