Социальная помощь государства для семей с детьми зачастую используется для покупки жилья, однако у многих людей возникает вопрос – можно ли продать квартиру с материнским капиталом. Он актуален в случае переезда в другой город либо же при желании расширить метраж своего жилья.

В этой статье вы узнаете все нюансы подобных сделок с недвижимостью, как к ним подготовиться и что нужно учесть перед тем, как приступать к продаже своей квартиры или дома.

Оглавление:

1. Как продать квартиру с материнским капиталом и купить новую – ключевое требование

2. Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей по материнскому капиталу – требования органов опеки

3. Оформление разрешения на продажу квартиры с материнским капиталом – пошаговая инструкция

4. Как продать квартиру с мат капиталом в ипотеке

5. Требуется ли продавцу платить налог

5.1. Порядок расчета суммы налога при продаже квартиры с материнским капиталом

6. Какие нюансы нужно учитывать при заключении сделки

7. Итоги

Как продать квартиру с материнским капиталом и купить новую – ключевое требование

Сразу скажем – такие сделки возможны и не нарушают закон. Однако для их проведения родителям необходимо соблюсти некоторые требования. Ключевым является учет прав детей, которые не достигли совершеннолетия. При покупке жилья в первую очередь потребуется наделить ребенка  долей в нем, только в этом случае оно может быть продано.

При расчете того, какая доля полагается ребенку, учитывается стоимость реализуемой недвижимости, а также размер материнского капитала, который использовался при ее покупке. Она рассчитывается как отношение величины государственной субсидии к общей цене объекта.

Фото: lavrova.cbstolstoy.ru

При этом материнский капитал распределяется поровну между всеми членами семьи. Например, если квартира куплена на трех человек, включая маму и отца, он делится на 3 части. Соответственно, если при величине материнского капитала в 600 000 рублей приобретается квартира за 1 миллион, ребенок получает долю в 20% (так как на него приходится 200 000 рублей от маткапитала).

Минимальное и максимальное значение части жилья, положенной ребенку, законодательством не предусмотрены. Соответствующие значения не влияют на порядок продажи квартиры с материнским капиталом.

Если для приобретения недвижимости использовался ипотечный кредит, доля рассчитывается в соответствии с объемом задолженности, погашенной за счет материнского капитала. То есть, учитывается не только стоимость недвижимости, но и сумма процентной переплаты банку.

Право ребенка на долю в купленной недвижимости необходимо зафиксировать на бумаге. Перед тем, как продать квартиру с маткапиталом, родители подписывают обязательство, в рамках которого должны предоставить своему ребенку заранее определенную часть имущества.

Это делается в течение 6 месяцев с момента снятия кредитных обременений с реализуемой недвижимости. Доли рассчитываются и регистрируются через нотариуса. Он же направляет соответствующие документы в Росреестр. В результате можно приступать к прочим обязательным процедурам.

Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей по материнскому капиталу – требования органов опеки

Когда доли в недвижимости на всех членов семьи выделены, родители приступают к оформлению согласия на проведение сделки со стороны органов опеки. Зачастую последние выставляют дополнительные требования к сделкам. Например, следует заключать договоры на продажу имеющейся и покупку новой собственности на имя детей в один и тот же день.

То есть, родители должны сразу же предоставить своим детям доли в новом жилье взамен на те части старой недвижимости, что были проданы. Важный нюанс заключается в том, что цена новой доли ребенка в жилье должна быть не меньше, чем предыдущей. Подразумевается, что жилищные условия для детей не должны становиться хуже, чем были раньше.

Если родители хотят приобрести более дешевую недвижимость, они обязаны будут выделить ребенку большую долю, которая соответствовала бы приходящемуся на него проценту от материнского капитала.

Например, если вместо квартиры за 1 000 000 приобретается жилье за 800 000, а маткапитал равен 600 000 рублей на трех человек в семье, доля ребенка повышается с 20% до 25%. Если же стоимость новой недвижимости больше, чем предыдущей, то цена доли ребенка в ней остается такой же.

Фото: chervesti.ru

Органы опеки выставляют некоторые требования к приобретаемому жилью, которые родители должны учитывать перед тем, как начинать поэтапно процедуру продажи квартиры с материнским капиталом.

Новый объект должен располагаться в пригодном для жизни и безопасном доме, ветхие и аварийные здания не рассматриваются. Также необходимо, чтобы вблизи располагались все необходимые объекты социальной инфраструктуры, включая детский сад, школу, а также государственную больницу.

Если родители нарушают перечисленные выше требования, органы опеки могут обратиться в суд и опротестовать проведение сделки. В таком случае покупатели лишаются права на новую недвижимость, а прошлый владелец компенсирует им ее полную стоимость.

Если сделка классифицируется как подозрительная, к примеру – заключается между близкими родственниками, недвижимость привлекает пристальное внимание не только органов опеки, но и налоговой, а также органов правопорядка. Такая сделка может быть признана как попытка обналичить материнский капитал и аннулирована.

Если жилье приобретается у родственника, необходимо не только сразу же распределить и зарегистрировать доли детей в нем, но и подтвердить, что прежние владельцы не будут проживать в нем.

Оформление разрешения на продажу квартиры с материнским капиталом – пошаговая инструкция

Сначала собирается пакет необходимых документов, который включает:

• Паспорта РФ каждого из родителей.

• Оригиналы свидетельств о рождении на каждого несовершеннолетнего ребенка.

• Бумаги, подтверждающие право собственности на объект продажи – в качестве них можно использовать договор купли-продажи либо ДДУ (договор долевого участия).

• Отчет об актуальной цене объекта.

• Жилищный план с пояснениями по всем помещениям в квартире.

• Выписка по лицевому счету продавца.

• Справка из Росреестра.

• Документы на новое жилье, которое приобретается взамен старого.

Перечисленные бумаги продавец предоставляет органам опеки, обратившись в местное подразделение. На рассмотрение требуется не более 2 недель, в течение которых сотрудники учреждения огласят свое решение. Если они отказывают в проведении сделки, продавец может запросить развернутое обоснование этого решения. В будущем последнее можно оспорить в судебном порядке.

Как продать квартиру с мат капиталом в ипотеке

Трудностью в данном случае является то, что недвижимость пребывает в залоге у банка, выдавшего ипотеку на ее покупку. Соответственно, для прохождения всех необходимых процедур, включая выделение долей для детей и регистрацию договора, продавцу потребуется разрешение от финансовой организации.

Юридического запрета на выделение долей в ипотечной квартире нет, однако получить одобрение на его выполнение все равно проблематично. Банк, по сути, должен разделить свое же имущество (залоговое) на доли и наложить на себя лишние обременения.

Фото: public.rtd4.com

В таком случае право собственности, фактически, получают дети, не способные погашать долговые обязательства по кредиту. Если родители перестанут вносить платежи по ипотеке, кредитор не сможет взыскать квартиру в счет погашения, так как это будет нарушать права несовершеннолетних лиц. Из-за этого риски для финансовой организации повышаются.

В большинстве случаев без погашения задолженности не обойтись. Это можно сделать досрочно, воспользовавшись, например, задатком от покупателя недвижимости. Еще один вариант – возврат средств, полученных по сертификату материнского капитала, обратно в Пенсионный Фонд.

В таком случае заемщику не обязательно выделять доли в недвижимости для ее продажи. Банк не теряет возможность взыскать залог при нарушении долговых обязательств, сделка заключается в стандартном порядке.

Если же заемщик решает погашать долг самостоятельно, он сможет продать квартиру с материнским капиталом по описанному выше алгоритму, в течение полугода с даты снятия залоговых обременений.

Требуется ли продавцу платить налог

В соответствии с НК Российской Федерации, НДФЛ при продаже недвижимости не взимается, если она пребывала в собственности продавца дольше минимального периода. Стандартная продолжительность последнего составляет 5 лет. Она снижается до 3 лет, если в собственности у продавца на момент заключения сделки больше нет иной жилой недвижимости.

Если же квартира или дом продается раньше обозначенных сроков, потребуется заплатить налог, равный 13% от суммы сделки. От него освобождены семьи, в которых насчитывается два или более несовершеннолетних ребенка.

Порядок расчета суммы налога при продаже квартиры с материнским капиталом

Если владелец продает квартиру менее, чем за 70% от ее актуальной кадастровой цены, установленной ЕГРН, для вычисления налога берется только 70% от последней. То есть, налог будет составлять 13% от 70% кадастровой стоимости либо же 9,1% от 100%.

Когда продажа осуществляется более чем за 70% от кадастровой цены, НДФЛ рассчитывается исходя из той стоимости, что указана в договоре.

В процессе расчета дохода, который облагается налогом, можно использовать налоговый вычет в 2 000 000 рублей. Эта цифра отнимается от стоимости объекта, которая облагается налогом. Например, если сумма сделки равна 3 000 000 рублей, с вычетом продавцу нужно будет заплатить налог только на доход в 1 000 000, который равен 130 000.

Какие нюансы нужно учитывать при заключении сделки

Главный пункт, на который должен обратить свое внимание продавец – наделение всех детей в семье положенными им долями в недвижимости, которая продается. Многие люди не уделяют этому вопросу должного внимания, однако данный факт квалифицируется как недобросовестное использование средств материнского капитала и нарушение прав детей.

Фото: roofadvisor.com

Пока что Единый государственный реестр недвижимости никак не фиксирует факт того, что то или иное жилье приобретается с применением сертификата материнского капитала. Соответственно, и обязанности родителей по наделению каждого несовершеннолетнего ребенка долями в недвижимости, купленной с маткапиталом, тоже нигде не зафиксированы.

В первую очередь, этот факт нужно учитывать тем людям, которые приобретают жилье с материнским капиталом. В конечном итоге такую сделку могут признать несостоявшейся, и покупателю придется возвращать продавцам полную стоимость объекта.

Соответствующая информация может обнаружиться не сразу, но в конечном итоге она становится причиной длительных разбирательств, невыгодных для добросовестных покупателей. Чтобы обезопасить себя, следует попросить продавца, чтобы он подтвердил наделение долями в квартире своих детей.

Итоги

Семьи с детьми вправе продавать квартиры, купленные с использованием материнского капитала, однако для этого потребуется пройти немало дополнительных процедур.

При использовании ипотеки продать недвижимость крайне проблематично, потому что, наделяя долями в жилье несовершеннолетних, банки берут на себя существенные риски, поэтому зачастую отказывают заемщикам в соответствующих просьбах. Следует готовиться к тому, что придется погашать долг за счет задатка или своими силами.

В 2023 году в Государственную Думу был внесен законопроект, который подразумевает упрощение продажи жилья, которое куплено за материнский капитал. В рамках него планируется наделить продавцов правом выделять детям доли в том имуществе, которое планируется покупать вместо прошлого жилья.

Благодаря этому существенно упрощается продажа даже той недвижимости, что находится под залоговым обременением банка. На данный момент законопроект прошел первое чтение в Государственной Думе. Он может быть принят уже в ближайшее время.