Делать ремонт или купить с ремонтом – эта дилемма беспокоит большинство людей, которые хотят приобрести новое жилье и сэкономить. Существует масса нюансов, которые влияют на итоговую целесообразность покупки того или иного объекта, и далеко не всегда фраза «заезжай и живи» в объявлениях о продаже соответствует реальности.

В этой статье мы рассмотрим все особенности приобретения жилья с ремонтом и без него на первичном и вторичном рынках недвижимости. Благодаря этому вы сможете понять, какой вариант жилья подходит для вас.

Оглавление:

1. Что дешевле – дом под ключ или под отделку

2. Новостройка: купить квартиру с ремонтом или без

2.1. Особенности черновой отделки

2.2. Случаи, в которых целесообразно выбрать черновую отделку жилья

2.3. Особенности чистовой отделки

2.4. Кому подходит чистовая отделка

3. Насколько выгодно купить дом с ремонтом или без него на вторичном рынке

3.1. Особенности готового жилья с ремонтом: плюсы и минусы

3.2. Кому подходит квартира с ремонтом на вторичном рынке

3.3. Покупка вторички без ремонта – особенности

3.4. Когда есть резон покупать вторичку под отделку?

4. Резюме

Что дешевле – дом под ключ или под отделку

Мнения людей по этому вопросу кардинально разнятся - их можно условно разделить на две категории. К первой относятся те, кто считает, что покупка жилья в новостройке с черновой отделкой или вторички, требующей ремонта, выгоднее. Аргументируется такая позиция тем, что самостоятельно делать или обновлять отделку гораздо выгоднее, и при этом интерьер обустраивается по своему усмотрению.

В противовес последнему высказывается мнение в пользу покупки чистового жилья, пригодного для жизни сразу после заезда. Далеко не всегда цена в таком случае выше, поскольку при этом в расчет берутся не только финансовые затраты, но и временные, а также моральные, ведь самостоятельный ремонт – дело непростое и, зачастую, конфликтное.

Фото: mebel-complect.ru

Универсального ответа на вопрос – какой купить дом – с ремонтом или без, нет. Оптимальный выбор зависит от конкретно взятого случая. На цену влияет не только состояние косметического ремонта, но и расположение дома, площадь, характеристики черновой отделки и прочие важные параметры.

При этом важно учесть и цели, для которых приобретается жилье. Например, людям, которые ищут недвижимость для проживания, важно, чтобы она была комфортной и уютной. Если человек покупает жилье для последующей перепродажи или сдачи в аренду, ему приоритетнее ликвидность или то, как быстро он сможет привлечь новых жильцов и получать прибыль. С учетом всего вышеперечисленного есть резон отдельно рассмотреть разные категории жилья.

Новостройка: купить квартиру с ремонтом или без

Если говорить о городах, то почти все они активно застраиваются, поэтому на рынке недвижимости много различных предложений по покупке жилья в новостройках как с ремонтом, так и без него. Всего можно выделить несколько разновидностей отделки, которую предлагают своим клиентам застройщики:

• черновая, в которой выполнен минимум работ для сдачи жилья в эксплуатацию, стены голые;

• предчистовая, которая отличается от черновой тем, что полы, стены и потолок в ней выровнены и готовы к косметическому ремонту;

• чистовая, подразумевающая, что жилье готово к заселению и жильцам останется оборудовать его мебелью;

• под ключ, в рамках которой предусмотрено наличие завершенного дизайн-проекта, а также некоторой мебели.

Выше описаны общие черты. Стоит помнить, что каждый застройщик может включать разные работы в каждый из указанных видов отделки.

Особенности черновой отделки

Как правило, покупателю предоставляют пустую квартиру, к которой подведены все необходимые коммуникации, установлены окна и остекление на лоджии (если она имеется), произведена заливка полов, стоит входная дверь. Встречаются и менее обустроенные варианты, например, без стеклопакетов. Некоторые застройщики предлагают свободную планировку, при которой в квартире отсутствуют какие-либо перегородки.

Фото: prorabneva.ru

На то, сколько стоит построить дом без отделки и затем продать его, влияет степень экономности застройщика. Варианты с минимальным обустройством и свободной планировкой могут быть дешевле чистового жилья с такой же площадью и в том же доме чуть ли не на миллион рублей. Однако примерно этот же миллион, с учетом роста цен на стройматериалы и услуги строителей, придется потратить на дальнейшее обустройство квартиры, включая возведение стен.

Если брать в среднем по рынку, то квартиры с черновой отделкой дешевле чистовых на 500-700 тысяч рублей. Важно отметить, что этот параметр варьируется в зависимости от региона, расположения жилого комплекса или дома, площади жилья и прочих факторов, поэтому значения приблизительные.

Плюсы черновой отделки

В процессе самостоятельного ремонта можно сразу же обнаружить и устранить все недоработки компании-застройщика. К таковым относятся трещины, неровные швы, завал стен и прочие подобные факторы, которые могла бы замаскировать чистовая отделка.

Покупатель может сразу обустроить жилище так, как ему хочется. Он выбирает планировку, расположение сантехники, батарей отопления, розеток и прочих функциональных элементов. Также остается выбор материалов, используемых для отделки. Простор для обустройства обширный, а реализация зависит от того, сколько денег готов вложить новый владелец.

Приступить к ремонту, как правило, можно сразу после того, как дом был сдан в эксплуатацию. А некоторые застройщики и вовсе разрешают приступать к работам еще до сдачи, но в таком случае жилец делает ремонт еще до получения документов на квартиру, что рискованно. По сути, покупателю дается возможность закончить ремонт раньше, чем застройщик, или же хотя бы проводить работы в комфортном темпе.

Минусы жилья с черновой отделкой

В квартире не получится жить сразу после ее сдачи. На первый взгляд кажется, что получится быстро обустроить хоть какие-то условия для проживания, однако это не так. Черновое жилье доводится до состояния предчистовой отделки, при которой можно хоть как-то проживать в нем, минимум несколько месяцев. На это время владельцу может понадобится другое место для проживания.

Экономия относительная и на длинной дистанции самостоятельный ремонт, как правило, дороже. На старте можно сэкономить, в среднем, 500 000 рублей, однако самостоятельное обустройство черновой квартиры зачастую стоит не менее 30% от ее первоначальной цены. При этом ремонт – долгий процесс, который часто затягивается не на один год. А со временем цены на стройматериалы и услуги профессиональных бригад только растут.

В домах с черновой отделкой ремонтом занимаются все соседи, каждый в своем темпе. Это оборачивается не только постоянным шумом на многие годы, но и грязным и захламленным подъездом. Нередки и отключения общих коммуникаций, необходимые для реализации многих дизайнерских проектов.

Случаи, в которых целесообразно выбрать черновую отделку жилья 

Перед покупкой стоит обратить внимание на перспективы развития района, в котором находится жилье. Если он недостаточно развит, но позже планируется прокладывать метро, дороги, обустраивать прочую инфраструктуру, то стоимость дома без отделки в будущем может сильно вырасти.

При этом, если квартира приобреталась для перепродажи, где даже не требовалось ремонтировать ее – на рост цены повлияет развитие окружающей инфраструктуры. То есть, заработать можно с минимальными тратами своего времени и сил. К тому же, покупателю на выбор доступно больше различных объектов, так как черновая отделка доступнее чистовой по цене.

Выбор черновой отделки позволяет обзавестись большим числом квадратных метров жилья с меньшими расходами в моменте. Благодаря этому можно позволить себе, например, не однокомнатное, а двухкомнатное жилье. Это подходящий вариант для тех, кто готов к долгому ремонту и в первую очередь ценит простор.

Также черновая отделка подходит людям, у которых есть накопления, и они хотят сразу вложиться в строительство жилья своей мечты. В таком случае квартира обустраивается жильцами под себя, а переделывать чужой ремонт не требуется.

Особенности чистовой отделки

Она подразделяется на несколько категорий – white box («белая коробка»), непосредственно чистовая, а также «под ключ». В первом варианте покупатель получает предчистовую квартиру с ровными стенами, потолками и полами, которые зашпаклеваны в белый. В случае с отделкой «под ключ» квартира готова для проживания, а также оборудована основной мебелью (список последней определяется застройщиком и может варьироваться в зависимости от политики компании).

Непосредственно чистовая отделка представляет собой нечто среднее между описанными разновидностями и является популярнейшим вариантом, сбалансированным по цене. Для нее характерны следующие особенности:

• квартира готова для проживания, однако назвать ее обустроенной до конца и комфортной нельзя;

• на стенах поклеены обои, либо же они могут быть окрашены в нейтральный цвет. Потолки тоже окрашиваются, а на пол стелется линолеум или недорогой ламинат;

• санузлы и кухня, как правило, облицовываются дешевой плиткой;

• в функциональных помещениях стоит базовое оборудование – сантехника, мойка, газовая или электроплита и так далее.

Представленные выше особенности не универсальные – некоторые застройщики могут добавлять что-то еще от себя, либо наоборот – уменьшать список того, что по итогу будет доступно покупателю жилья.

Фото: vladivostok-eparhia.ru

По оценкам девелоперов, жилье с чистовой отделкой пользуется большим спросом, чем с черновой. Объясняется это возможностью сразу же заселиться в квартиру и пропустить стадию самостоятельного ремонта, которая для многих сопряжена с дискомфортом и усталостью.

Зачастую ремонт от застройщика нельзя назвать долговечным, так как большинство компаний старается минимизировать расходы и пользуется дешевыми материалами. Дизайн минималистичный и не претендует на уникальность, хотя и существуют готовые авторские проекты, которые гораздо дороже стандартной чистовой квартиры.

Плюсы жилья в новостройке с ремонтом

Покупатель, как правило, получает в пользование готовую квартиру, в которой можно проживать сразу после заезда. Достаточно зарегистрировать прием недвижимости и завести в нее мебель.

Цена отделочных работ фиксированная и включается в стоимость жилья уже на этапе заключения договора на покупку. Покупателю не придется искать дополнительные деньги на ремонт, что удобно для тех, кто приобретает жилье в ипотечный кредит.

Отделка от застройщика дешевле, чем собственноручно выполненный ремонт. За счет низкой стоимости ее не жалко будет переделывать спустя некоторое время после заезда, например – через несколько лет, когда дом даст усадку.

В жилье с чистовой отделкой, как правило, нет проблемы постоянных ремонтов и грязных подъездов. Мало кто берется сразу же переделывать уже готовый интерьер, шуметь и захламлять общие пространства.

Если квартира приобреталась для инвестиций, она сразу же начинает приносить прибыль. Владельцу достаточно обставить ее мебелью и можно приступать к сдаче в аренду.

Минусы нового жилья с чистовой отделкой

В процессе приема квартиры новый владелец не сможет своевременно обнаружить конструктивные проблемы, которые скрыты за отделкой. Ввиду этого многие дефекты вскрываются спустя некоторое время после того, как покупатель подпишет акт приема-передачи и лишится права требовать от строительной фирмы их исправления. В данном случае многое зависит от добросовестности застройщика – его недоработки могут обернуться дополнительными тратами для жильцов квартиры.

Велик риск того, что качество ремонта будет крайне низким. Большинство компаний использует дешевые материалы и технику, а также экономит на рабочей силе. Это проявляется не только в конструктивных дефектах, но и в массе внешних изъянов, которые тоже потребуется устранять.

Новый владелец выполняет перепланировку или новый ремонт только с крупными расходами. В условиях чистовой отделки придется тратить деньги и время на ее демонтаж. Компромиссом в таком случае является выбор предчистового варианта квартиры.

Фото: design.pibig.info

Сроки сдачи квартир с чистовой отделкой, как правило, дольше, чем черновых. В среднем покупателям приходится ждать дольше на полгода, однако продолжительность работ может быть и меньше, в зависимости от прочих переменных, включая качество ремонта, площадь жилья, а также тип отделки.

Кому подходит чистовая отделка

В первую очередь, это удобно для молодых семей с детьми, которые покупают новое жилье в ипотеку. Родители могут не беспокоиться о том, что ремонт будет усложняться присутствием детей. Также не страшно, если ребенок, например, разрисует стены – все равно в будущем планируется сделать более качественную отделку.

Также подобное жилье удобно для пожилых людей, у которых возникла необходимость переехать. Проводить ремонт они уже, как правило, не желают или вовсе не в состоянии.

Готовое жилье с чистовой отделкой выбрать могут рантье, которые зарабатывают на сдаче жилья в аренду. В случае с ним будет минимум дополнительных расходов, а прибыль будет приходить сразу же.

Насколько выгодно купить дом с ремонтом или без него на вторичном рынке

На первый взгляд кажется, что жилье со вторичного рынка недвижимости гораздо дешевле, чем в новостройках, однако и тут есть масса нюансов. Если брать примерно одинаковые квартиры в одном и том же районе, то цена вторички будет ниже, чем у новой. Обозначить конкретную разницу проблематично из-за множества переменных, которые влияют на цену, включая этажность, характеристики самого дома (не ремонта), близость к инфраструктуре и так далее.

Если же искать квартиры в разных районах города, то некоторые вторички и вовсе могут быть дороже новостроек. В первую очередь это связано с близостью к центру. В центральных или исторических районах новые дома, как правило, уже не строятся, однако там располагается большая часть инфраструктуры и транспортных развязок. Цена выше, однако такое жилье зачастую и комфортнее.

Особенности готового жилья с ремонтом: плюсы и минусы

Преимущества

Большинство старых домов имеет толстые и теплые стены, а также относительно небольшую этажность. В этом плане они гораздо привлекательнее новостроек, зачастую похожих на муравейники.

Фото: bangkokbook.ru

При продаже жилья с ремонтом предыдущие хозяева часто оставляют большую часть мебели и техники. Соответственно, покупателю не потребуются дополнительные вложения, и он приступает к комфортному проживанию сразу же после заселения.

Ремонт в квартирах со вторичного рынка жилья обеспечивает комфорт, так как предыдущие владельцы, скорее всего, делали его для себя и не экономили на материалах.

Вторичное жилье уже давно прошло усадку и надежно стоит на земле. При этом во многих старых домах уже проведены работы по капитальной замене общих коммуникаций, благодаря чему можно не беспокоиться об их износе. Соответственно, и квартира с ремонтом, скорее всего, тоже имеет новые коммуникации.

Недостатки

Большой риск нарваться на недобросовестных продавцов или перекупов. Такие люди, как правило, делают в готовой недвижимости небольшой косметический ремонт с дешевыми материалами, чтобы замаскировать конструктивные дефекты. Последние могут быть опасны не только для кошелька, но и для здоровья нового владельца. С возрастом в домах появляются плесень, трещины, прочие дефекты, для удаления которых демонтируется отделка.

Ремонт может не совпадать со вкусовыми предпочтениями нового владельца. Если дизайн квартиры не нравится новому собственнику, назвать жилье комфортным вряд ли получится. Застройщики же, как правило, предлагают универсальные дизайнерские решения.

Фото: naobyave.ru

В случае со старыми домами велик риск того, что коммуникации давно не менялись и устарели. Например, электрические провода могут быть алюминиевыми, а не медными, трубы – металлическими, а не пластиковыми, и так далее. Устаревшие материалы быстро портятся и, зачастую, нуждаются в замене уже на момент покупки. Проводить ее в отремонтированном жилье проблематично, так как придется портить отделку.

Кому подходит квартира с ремонтом на вторичном рынке

Аналогично готовым новостройкам, это удобный выбор для молодых семей с детьми, более доступный по цене и комфортный. Как правило, такая недвижимость уже обустроена, при этом ее не сильно жалко в случае, если дети будут шалить.

Также подобные квартиры рассматриваются как вариант инвестиций. Преимуществом в таком случае является выгодное расположение возле транспортных развязок, университетов, офисов и прочих инфраструктурных объектов. При этом тратиться на ремонт не требуется.

Покупка вторички без ремонта – особенности

К этой категории относится старое жилье, в котором уже давно не проводился ремонт, либо же он не соответствует стандартам 2024 года. Оно гораздо дешевле, чем квартиры с ремонтом в новостройках и на вторичке, расположенные в том же районе города.

Однако для комфортного проживания требуется не только косметический, но и капитальный ремонт, который может дорого обойтись новому владельцу. Если отделка старая, вряд ли предыдущие хозяева заботились о замене коммуникаций, выравнивании стен и прочих подобных аспектах.

Фото: design-kvartiry.ru

Если говорить о причинах для того, чтобы выбрать такое жилье, то в первую очередь стоит отметить низкую цену и то, что новый владелец заранее знает – ему придется проводить капитальный ремонт. Возможен торг, потому что старые дома с «бабушкиным» ремонтом покупаются неохотно. Стоит пригласить на предварительный осмотр жилья человека, который разбирается в ремонте и оценит стоимость обновления выбранного объекта.

Квартиры без отделки выгодно отличаются от условно жилой недвижимости на вторичке тем, что покупатель сразу же приступает к созданию комфортного для себя жилья и не переплачивает за прошлый ремонт, который, как правило, не устраивает новых жильцов.

Когда есть резон покупать вторичку под отделку?

Такое жилье продается за небольшие деньги, но находиться оно может, например, в самом центре города. После ремонта его стоимость вырастет, и владелец окупит все инвестиции с прибылью.

Также вторичка без ремонта подходит для людей с маленьким бюджетом, которым срочно нужна собственная недвижимость. У человека будет своя крыша над головой и ему не потребуется каждый месяц платить, например, за аренду. В перспективе же делается ремонт.

Резюме

Выбирать вариант отделки жилья следует, в первую очередь, исходя из своих потребностей и предпочтений. Для кого-то готовая отделка – жизненно необходимая часть жилья или элемент выгоды, а другой готов потратить время и деньги, но создать более комфортные для себя условия.