Интервью на тему "Купить или построить дом - что дешевле?" провели с менеджером по проектированию и строительству загородных домов в компании “ОлимпСтройСервис”.

- Сегодня мы рассмотрим, что предпочтительнее: строить новый дом или приобрести готовый. Чтобы разобраться с этим вопросом мы пригласили профессионала. Пожалуйста, представьтесь и расскажите немного о вашей компании.

- Меня зовут Христина, я работаю менеджером по проектированию и строительству загородных домов в компании “ОлимпСтройСервис”. Основной направленностью нашей компании на протяжении 20 лет было и остается строительство загородных домов под ключ, на сегодняшний день наша компания также занимается строительством инвестиционных домов премиум класса. Я имею опыт и могу оценить плюсы и минусы как покупки, так и строительства дома и расскажу об этом вашим читателям.

- Большое вам спасибо. Тогда, начнем с покупки готового дома. На рынке недвижимости готовые дома предлагаются в нескольких вариантах. Расскажите, какие варианты предлагаются от застройщика и на вторичном рынке.

- На сегодняшний день, рынок, который предлагает нам загородную недвижимость, построен на вторичном жилье. В основном это перепродажа готового дома или инвестпроекты, когда застройщик строит дом, в котором еще никто не проживал. Но и в первом, и во втором случае, покупатели, ищущие готовый проект, часто вынуждены идти на компромисс, так как изменения требуют дополнительных финансовых вложений, на которые они часто не рассчитывают. Это один из основных недостатков - редко удается найти идеальное жилье без каких-либо компромиссов.

- Правильно ли я понимаю, что всегда необходимо понимать про логику коммерческой деятельности? Дешевле построить, дороже продать. Из-за этого люди чаще всего покупают недвижимость без полной уверенности в ее качестве. Другими словами, непонятно, как точно был выполнен процесс строительства.

- Все верно, это так. Необходимо понимать, что даже если в доме все идеально, какие-то решения, например, по отделке интерьера, нам могут не нравиться, но мы можем смириться и выбрать для себя этот дом.

Другой момент, который важно глобально выделить — это качество построенного дома, потому что практически во всех случаях, когда мы покупаем готовый дом, мы не знаем, как выполнены внутренние скрытые работы. Сюда входят инженерные коммуникации, стяжка и все, что закрыто финишной отделкой. Это большой и спорный вопрос. Являясь менеджером по строительству, могу сказать, что к нам тоже обращаются инвесторы, и зачастую это просто физические лица, не имеющие опыта в строительстве, которые стремятся сэкономить на скрытых работах, чтобы увеличить прибыль от последующей продажи. Такое вызывает лишь беспокойство, и мы не принимаем участие в инвестиционных проектах, когда заказчик обращается к нам со стороны, поскольку часто люди пытаются экономить на важных аспектах, что недопустимо.

- В таком случае, раз вы начали освещать данные моменты, поговорим о минусах. Выходит, как покупатель, мы не знаем, что было заложено в строительство дома, потому что практически никто не делает фотофиксацию, скрытых работ, а из этого следует, что застройщики редко предоставляют гарантию на свои дома, если вообще предоставляют.

- Возможно, кто-то и дает гарантию, но лично я с этим не сталкивалась. Опять же, сколько будет дом стоять на продаже - большой вопрос. Это тоже можно отнести к минусам, потому что дом – это как живой организм. Ему необходим уход, его нужно обслуживать, и в целом после того, как дом сдали к эксплуатации, его необходимо эксплуатировать. В любом случае в нем должен кто-то проживать, следить за температурным режимом и обслуживать дом. Непредсказуемо, сколько будет стоить готовый дом после сдачи в эксплуатацию на рынке. Вопрос также остается о том, насколько эффективно он будет обслуживаться. И еще одним недостатком готовых домов является их простой без регулярного обслуживания.

- Сюда же добавляем следующий пункт: если рассматривать готовые дома на вторичном рынке жилья - дома, в которых уже кто-то жил, ты берешь на себя риски, о которых мы уже говорили в контексте качества строительства, верно?

-  Да, конечно.  Инвесторы часто сокращают расходы на материалы и скрытые работы, стремясь сэкономить на всем, где это возможно. Если речь идет о жилье среднего класса и ниже, часто происходит экономия за счет снижения качества в угоду большей цене при продаже.

- Получается, покупатель практически лишен возможности реализовать какие-либо свои архитектурные или дизайнерские замыслы? Можно поставить какое-либо дополнительные строения, но с тем, что уже есть, придется жить, правильно?

- Верно, но нужно отметить еще и то, что реконструкция дома всегда дороже, чем построить новый. Почему так происходит? Построить дом на чистом участке, который будет соответствовать всем вашим пожеланиям – это одна цена. Если вы покупаете какой-то дом и хотите его реконструировать, то это абсолютно другая цена, ведь сначала вам необходимо произвести демонтаж. При реконструкции объектов возникает множество неожиданных проблем, на которые заказчик не рассчитывал. Это создает значительный риск, который необходимо учитывать. Однако не все пожелания клиента можно удовлетворить из-за ограничений, таких как несущие конструкции, которые нельзя изменять, или исходных данных, которые зафиксированы.

- Покупая старый дом, мы столкнемся с устаревшими коммуникациями, о состоянии которых мы не сможем ничего сказать, не так ли? Какие ещё минусы вы можете назвать?

- Это так. Говоря о вторичном жилье, у нас в целом все инженерные коммуникации достаточно быстро устаревают с точки зрения технологий. Прогресс постоянно движется вперед, и с каждым новым строением мы используем более современное оборудование и решения, включая вентиляцию и отопление. В любом случае, мы всегда внедряем инновации. Стоит отметить, что инженерные системы в загородных домах быстро устаревают, так что даже дома, построенные 10 лет назад, требуют обновлений для повышения технологичности, экономичности и практичности.

Ещё один недостаток - расположение участка. На рынке часто бывают предложения, которые выглядят достаточно привлекательно, но находятся в местах, не устраивающих клиента. Дом клиента удовлетворяет полностью, однако переместить его невозможно. Здесь перед потенциальным покупателем возникает вопрос: что важнее — качество дома или его местоположение? Это один из ключевых вопросов, который придется решить перед покупкой. Также важно учитывать различные факторы при выборе участка, такие как месторасположение, ориентация сторон света, окружающая среда и наличие инфраструктуры в поселке. Обычно люди более внимательно выбирают дом, обращая внимание на его строительство и качество. Участок зачастую получает меньшее внимание. Это сужает рынок. Найти участок с лесом, красивым видом и хорошей инфраструктурой, например, в коттеджном поселке, достаточно сложно.

- Что можно сказать по поводу строительных материалов готового дома?

- Это очень важная вещь. Когда вы строите новый дом, вы обязательно обсуждаете из чего он будет сделан и можете проконтролировать весь процесс строительства. Но при покупке готового дома нужно быть очень внимательным. Хотя дом может выглядеть привлекательно снаружи, истинные материалы его конструкции часто остаются тайной для посторонних. Инвестиционные проекты часто используют газоблок, газосиликат и другие материалы, которые могут создавать проблемы в процессе эксплуатации. Эти проблемы могут не проявиться сразу, особенно при первичном осмотре жилья. Однако такие материалы, как газоблок и пенобетон, могут выявить свои недостатки при длительной эксплуатации дома, особенно когда сталкиваются с разницей температур внутри и снаружи. Это может привести к серьезным проблемам, которые требуют решения.

- Правда, что готовые дома в массовом сегменте редко отличаются какой-либо уникальностью?

- В этом сегменте дома чаще всего строятся по типовым проектам. Такие решения могут подойти практически всем семьям, но при этом не имеют какой-либо своей особенности, изюминки или отличий в архитектурном стиле.

- Согласны ли вы с тем, что готовые дома чаще всего стоят дороже, чем строительство аналогичного дома с нуля?

- Категорически нет. Как я уже говорила, инвесторы часто экономят на материалах и увеличивают стоимость. Строительство собственными руками позволяет вам контролировать стоимость материалов и выбирать между качеством и ценой. Вы сами определяете, стоит ли вложить в качество, зная, что оно всегда обходится дороже. К тому же, при покупке готового дома вам будет необходимо отдать всю сумму сразу.

- Вы согласны, что покупатель готового дома должен осознавать, что при желании продать его в будущем может столкнуться с трудностями в получении выгодных условий, подобно ситуации с автомобилем, который продается повторно?

- Фактически, полностью согласиться невозможно, потому что рынок недвижимости нестабилен. Я считаю, что сейчас люди, которые могут позволить себе готовый дом, меняют своё мнение. Они больше внимания уделяют тому, чтобы спроектировать и построить дом по своему вкусу, чем покупать и продавать недвижимость.

- Нужно ли включить дополнительные расходы на услуги агентов по недвижимости в бюджет на покупку дома?

- Безусловно, нужно.

- Недостатки приобретения готового дома мы уже рассмотрели, так что теперь давайте обсудим его преимущества.

- Пожалуй, основное преимущество — экономия времени. Важно знать, что на рынке доступны готовые дома премиум-класса, включая те, которые строим мы. Когда покупатель выбирает такой дом, он получает новый объект, который только что был построен, и часто мы продаём наши дома еще на стадии строительства. Следовательно, покупатель получает готовый продукт, но дополнительно переплачивает за экономию времени.

- Правильно ли я понимаю, что покупка готового жилья всегда имеет фиксированную стоимость и нет рисков выйти за пределы запланированного бюджета?

- Всё предельно верно. Эти два весомых преимущества очень часто пресекают мысли людей о строительстве нового дома. Условно, пока ваши соседи еще несколько лет будут заниматься строительством, вы заселяетесь в уже готовый дом и наслаждаетесь загородной жизнью.

При всём этом, когда вы приобретаете готовое жильё, у вас есть возможность оценить архитектуру и планировку не по бумагам и картинкам, а непосредственно в доме, вживую.

- Теперь давайте поговорим о том, что ближе всего к вам - строительстве нового дома.

- Все начинается с того, что вы создаете проект под свои потребности и предпочтения. Ваш дом соответствует вашим запросам, учитывая индивидуальные особенности вашей семьи. Это важно, так как каждый имеет свои увлечения и предпочтения. Вы активно участвуете в процессе выбора материалов и контролируете затраты, влияя на итоговую стоимость проекта. Подбирая готовый дом, вы также выбираете участок с учетом ваших потребностей. В результате вы получаете комплексное предложение, полностью отвечающее вашим желаниям. Вы получаете готовое жилье с использованием последних технологий в оборудовании и умном доме, если мы его реализуем. Выбираете индивидуальные параметры, включая цветовые решения. Можете контролировать финансовые потоки и время строительства, растягивая его при необходимости на несколько сезонов. Строительство предполагает гибкое финансирование с возможностью заморозки.

- Является ли строительство нового дома более выгодным в соотношении цена-качество, чем покупка готового?

- Да, абсолютно. Если мы будем сравнивать жилье одинакового класса, которое вы строили для себя и которое будет находиться в продаже на рынке, то первый вариант будет дешевле.

- Верно ли утверждение о том, что при строительстве собственного дома вам точно не придется платить комиссию агенту по недвижимости.

- Верно. При возведении дома выбор строительной компании имеет большое значение. Качество работ при строительстве можно легко замаскировать под отделкой. Но что касается строительства, вы изначально уверены в качестве и общестроительных работ, и качестве отделочных работ, поскольку контролируете их. Иными словами, в ваших руках не только контроль качества, но и цены.

- Продать такой дом на выгодных для вас условиях будет легче и быстрее, так как вы являетесь первым хозяином, правильно?

- Конечно, ведь вы точно знаете, из каких материалов и как построен дом и у вас есть полная проектная документация на него, что крайне важно. Обычно готовые дома передаются без такой документации, поскольку на этом этапе купли-продажи редко кто об этом задумывается. У загородного дома обширный пакет документов, включая архитектурные и конструктивные решения. Очень важно, что при строительстве дома у вас будет вся проектная документация на руках.

- С новым домом, соответственно, будут и новые коммуникации?

- Точно так. Мы говорили, что инженерные системы постоянно развиваются, а сейчас доступно множество технологий, чтобы ваш дом стал умным, удобным и соответствовал всем вашим требованиям. Это самый главный плюс. Ваше жилье будет соответствовать всем вашим пожеланиям и отражать все ваши бытовые настройки, которые сформировались к моменту строительства дома.

- Важно ли, чтобы планировка будущего дома совпадала с вашими потребностями?

- Да, важно, чтобы в загородном доме не было ненужных помещений, которые не будут использоваться. Это часто происходит при покупке готового дома, но, если вы строите новый, вы планируете только те помещения, которые будут использоваться, чтобы минимизировать обслуживание. Важно также, чтобы площадь застройки соответствовала вашим пожеланиям, и не требовала обслуживания ненужных помещений.

- Теперь же обсудим минусы строительства дома.

- На первом месте, если мы сравниваем с готовым домом, будет время, необходимое на строительство. Как минимум, это один – два месяца подготовка к началу строительства, включающая выбор проекта, подрядчика, согласование договора и смета на строительство.
На втором месте будет необходимость большего участия в строительстве. Когда вы покупаете готовый дом, то вам нужно лишь согласовать сделку и, условно, два раза съездить к юристам. Но, что касается строительства, ваше личное участие необходимо при согласовании проектных решений, при согласовании дизайнерских решений и так далее.

- Сколько времени занимает строительство фундамента?

- В общем, это полтора — два месяца, потому что фундаменты могут быть разные.

- Сколько займет возведение первого этажа дома?

- Около одного месяца. Если же дом двухэтажный, можно даже сказать, что два месяца - два этажа. Еще один — полтора месяца займет устройство кровли и столько же остекление. За 6 месяцев у нас возводится “коробка” — это фундамент, стены, кровля и остекление. Что касается внутренней отделки, то тут нужно понимать, что существует сезонность выполнения работы. Конечно, в минусовую температуру невозможно выполнять внутреннюю отделку, если дом не отапливается. Поэтому, учитывая нюансы, мы говорим, что полтора года — это дом под ключ с проектной документацией и соответствующий всем вашим желаниям.

Разбивать строительство по месяцам - сложно. Например, отделку фасадов можно проводить одновременно с внутренней отделкой. Но в случае загородного дома площадью от 200 квадратных метров, это займет примерно 4–6 месяцев из-за множества деталей. Нужно согласовать материалы, учитывая сроки и риски задержек от поставщиков. Но 1,5 года — это оптимальный срок, за который мы реализуем каменные дома под ключ.

- Правда, что зимнее строительство может затянуть сроки из-за влияния погоды на ход работ?

- Да, это так, но строительство мы, как правило, не замораживаем на зиму. Знаете, я говорю клиентам, что нужно учитывать снижение производительности у человека в зимний период из-за уменьшения светового дня и усложнения работы из-за морозов, но в целом строить все же возможно.

- Может ли быть такое, что клиенту со временем нужно будет за что-то доплачивать?

- Такое вполне возможно. Не стоит забывать то, что есть рынок, который диктует свои условия. Сегодня отделочные материалы стоят X, а через два года уже 2X, поэтому от этого никто не застрахован.

- Присутствуют ли риски при выборе подрядчика на строительство дома?

- Такие риски действительно существуют. На рынке представлены как подрядчики высокого класса, так и вообще абсолютно несовестливые подрядчики. Бывают довольно грустные ситуации, когда подрядчик берет деньги и пропадает. Зачастую, проблемы связаны с качеством, объемом или сроками работ. К данному вопросу стоит подойти с особой внимательностью и осторожностью.

- Верно ли утверждение о том, что приобретение готового дома на 20–30% превышает стоимость строительства аналогичного дома с нуля?

- Да, всё так. Опять же, инвестор, который строил дом, и свои средства вкладывал, и время. Поэтому он имеет право и на 20%, и на 30%. Всё за счет того, что вы это время сэкономите, за вас обо всем уже подумал кто-то другой. К этому всему еще необходимо прибавить расходы на услуги агентства по недвижимости.

- Строительство нового дома предполагает наличие поэтапной оплаты, верно?

- Да. Это, на мой взгляд, очень удобный и выгодный вариант, позволяющий вести стройку постепенно, без долгов и кредитов.

- Обсудив огромное количество минусов и плюсов в обеих категориях, на мой взгляд, строительство нового дома более выгодно. Вы согласны?

- Знаете, я работаю с клиентами, которые часто рассказывают нам, как кто-то из их окружения когда-то купил готовый дом, но испытал много проблем и теперь хочет строить свой собственный. На основе нашего опыта, мы убеждены, что объективно строительство собственного дома является более предпочтительным вариантом, но у всех людей разные жизненные ситуации и клиенту необходимо самому решить, что для него ближе. И там, и тут есть свои весомые плюсы, но также и весомых минусы здесь предостаточно. Каждый человек сделает так, как посчитает нужным исходя из своего положения.

Итоги:

Покупка готового дома

Преимущества:

• фиксированная стоимость;

• более низкие ставки по кредиту;

• возможность сразу въехать в дом после покупки;

• не нужно заниматься оформлением документов;

• можно найти дом по хорошей цене.

Недостатки:

• необходимо много времени на поиск;  

• итоговая стоимость дороже на 20-30%;

• застройщик может экономить на качестве дома и стройматериалах;

• риск наличия скрытых дефектов;

• сложно сделать желаемый дизайн интерьера;

• планировка дома или участка может быть неудобной;

• дополнительные расходы на риэлторов;

• необходимость внести всю стоимость сразу.

Строительство нового дома

Преимущества:

• экономия 20-30%;

• контроль качества на каждом этапе строительства;

• индивидуальный архитектурный проект;

• возможность выбора и реализации всех идей и желаний;

• поэтапная система оплаты;

• отсутствие расходов на услуги риэлторов.

Недостатки:

• долгие сроки строительства;

• необходимость выделения личного времени на контроль хода строительства;

• невозможно точно рассчитать бюджет;

• сложность выбора подрядчика;

• более высокие ставки по ипотеке.