Оглавление

1. Рыночная стоимость жилья – что это и как она определяется

2. Что влияет на рыночную стоимость квартиры

3. Факторы, влияющие на цену загородных домов и участков земли

4. Факторы, снижающие рыночную стоимость

5. Что такое кадастровая цена

6. Что такое кадастровая стоимость квартиры и рыночная: в чем разница между ними и на что они влияют

7. Как связаны между собой кадастровая и рыночная стоимость

8. Резюме

Рыночная стоимость жилья – что это и как она определяется

Рыночная стоимость недвижимости – это цена ее продажи, которая устанавливается рынком. Она определяется не только тем показателем, что установил владелец объекта, но и рядом других факторов – спросом, количеством подобных объектов на рынке и так далее.

Не следует путать понятие стоимости с ценой – последняя может быть любой, так как ее владелец выбирает произвольно. А вот стоимость – это та сумма средств, за которую объект реально продать другому человеку.

Фото aarp.org

Задача продавцов в большинстве случаев – установить цену, которая максимально приближена к рыночной. Если она будет ниже, чем по рынку, собственник продешевит и потеряет часть возможного дохода. В свою очередь, завышенная цена часто является причиной того, что недвижимость продается годами и никто ею не интересуется.

Для эффективного оценивания стоимости имущества нужен опыт, без которого сложно будет извлечь максимальную выгоду из сделки. Зачастую собственники жилья обращаются за помощью к риелторам, которые отслеживают текущее положение дел на рынке и благодаря своим знаниям могут быстро определить достойную стоимость.

Однако зачастую такие специалисты берут немалую плату и оказывают услуги лишь при условии, что выступят посредниками в соглашении за процент от суммы сделки. При этом платит не только покупатель, но и продавец жилья.

Альтернативный вариант – воспользоваться услугами профессиональных оценщиков. Они берут фиксированную плату, а не процент от стоимости жилья. Как правило, их услуги не такие дорогие.

Если же владелец вовсе не хочет тратиться на оценку, можно провести ее самостоятельно. Самый простой вариант – проанализировать похожие объявления о продаже недвижимости в своем городе. Для удобства можно воспользоваться специальными калькуляторами, которые есть, например, на сервисах Авито и ЦИАН.

Они позволяют узнать рыночную стоимость, исходя из расположения объекта, его площади, состояния ремонта и ряда других параметров. В процессе оценки эти характеристики сопоставляются с объявлениями других продавцов. В результате калькулятор отображает актуальную цену, однако она приблизительная, ведь сервис не может учесть все нюансы и особенности конкретно взятого объекта.

Фото rv-ryazan.ru

Что влияет на рыночную стоимость квартиры

Если продавец решает провести глубокую оценку стоимости своей недвижимости, ему следует учесть множество переменных, которые могут существенно повлиять на этот параметр. Остановимся подробнее на основных критериях.

Расположение жилья. Квартира, что находится в центре крупного города, будет гораздо дороже аналогичного объекта на окраине. Разница в цене зачастую составляет примерно 50-100%, но в случае с областными центрами достигает и 300%.

Инфраструктура. Этот пункт частично связан с предыдущим – чем больше возле квартиры инфраструктуры, тем дороже она будет стоить. К значимым объектам относятся торговые центры, больницы, аптеки, школы, детские сады, парки, зоны отдыха и так далее. Если же рядом только другие многоквартирные дома и пара небольших магазинов, то жилье менее привлекательно для потенциального покупателя, поэтому цену стоит снизить.

Транспортные развязки. Близость жилья к станциям метро или крупным дорожным узлам внутри города увеличивает его стоимость. Даже если квартира находится на окраине, наличие рядом выезда на центральные улицы и остановок общественного транспорта станет важным плюсом.

Состояние ремонта. Если в квартире уже давно не менялась отделка, стоит старая мебель и в целом она выглядит неопрятно, привлекательной для покупателя ее сделает только низкая цена. Напротив, если в нее можно сразу же заехать и жить с комфортом, стоимость резко возрастает.

Площадь и планировка жилья. Очевидно – чем квартира больше, тем она дороже. Однако немалое значение имеет и планировка. Предположим, что есть две квартиры с одинаковой площадью, но в одной комнаты и технические помещения смежные, а кухня маленькая. Во второй же раздельные комнаты и просторная кухня, и именно она будет дороже. При этом важно, чтобы балконы, гардеробные и коридоры занимали как можно меньше полезного пространства.

Тип дома, в котором находится квартира. Материал, из которого возведено жилье, напрямую влияет на срок его эффективной службы, а также степень тепловой и шумоизоляции. Например, в кирпичных домах значительно теплее, чем в панельных, при этом и служат они дольше. Летом же они медленнее нагреваются. При этом в панельках хуже шумоизоляция. Соответственно, они будут дешевле.

Год возведения. Чем старше недвижимость, тем она дешевле, что объясняется износом объекта, который неизбежен с течением времени.

Благоустройство территории. Если во дворе дома есть сквер, парковка, спортивные и детские площадки, видеонаблюдение или пост охраны, стоимость квартиры выше, чем если вокруг нет никакого благоустройства.

Этаж, на котором находится квартира. Если говорить о новом фонде, то чем выше находится квартира, тем она дороже. Это объясняется красивыми видами на город. В случае со старым фондом правила несколько другие – цены на всех этажах примерно одинаковые, за исключением первого и последнего. На первом дискомфорт возникает из-за хлопков подъездной дверью, шума с улицы, близости к подвалу, откуда могут идти неприятные запахи. На последнем из минусов – риск того, что из-за старой крыши протечет потолок, слабый напор воды, а также перспектива соседства с голубями и прочими птицами, что селятся на чердаке и шумят. Эти принципы могут быть актуальны и для современного жилья.

Перепланировки. Если владелец провел перепланировку и сделал жилье более комфортным, например, увеличив площадь комнат для отдыха, то его стоимость будет выше, чем у аналогов без изменений. Но лишь при условии, что перемены узаконены. В противном случае придется, наоборот, снижать цену, так как незарегистрированная перепланировка чревата для нового владельца штрафами и необходимостью возвращать все в изначальный вид.

Состояние коммуникаций. Это касается преимущественно старого фонда с изношенной проводкой и трубами. Если они не менялись, стоимость будет существенно ниже, так как соответствующие работы в будущем придется проводить новому владельцу.

Наличие лифта. Он есть практически во всех современных многоэтажках, однако дома старого фонда с лифтами дороже, чем без них.

Наличие балкона или лоджии. Квартиры с балконами дороже, чем без них, а просторные лоджии еще существеннее повышают рыночную стоимость.

Фото 72sodeistvie.ru

Факторы, влияющие на цену загородных домов и участков земли

Состояние дорог. Если к дому с участком затруднительно доехать из-за плохого качества дороги и отсутствия асфальта, его цена будет ниже.

Условия пользования землей. Участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, дороже сельскохозяйственных. В случае с последними для присвоения жилью юридического адреса потребуется разрешение местной администрации.

Параметры участка. Чем более ухоженный участок, тем выше его цена. Немаловажный фактор – плодородность почвы. Важную роль играют еще и объекты для отдыха, досуга и хозяйства. Если на участке есть баня, гостевой дом, скважина и прочие полезные постройки, он будет дороже голой земли.

Факторы, снижающие рыночную стоимость

На цену квартиры влияет не только ее расположение и состояние, но и ряд юридических факторов. Среди основных:

• долги по ЖКУ. Задолженность владельца по счетам за коммунальные услуги могут вычесть из цены квартиры в процессе ее продажи;

• наличие обременений. Если жилье арестовано приставом или находится в залоге у кредитной компании, продать его до снятия обременений не получится. В некоторых случаях покупатель может дать владельцу денег для погашения его долгов;

• в качестве совладельцев числятся несовершеннолетние лица. Это распространено в случаях, когда недвижимость приобретается с использованием материнского капитала. Чтобы продать такую квартиру, необходимо получить разрешение от органов опеки, на что требуется немало времени;

• продажа с неполным пакетом документов. Например, супруг продает квартиру, купленную в браке, без письменного разрешения своей жены, с которой развелся. В таком случае, сделку могут признать несостоявшейся, и новый владелец рискует остаться без квартиры.

Что такое кадастровая цена

Кадастровая стоимость недвижимости – это экспертная сумма, определенная на конкретную дату. Она учитывает различные факторы, определяющие рыночную стоимость объекта согласно законодательству Российской Федерации, в частности Федеральному закону от 03.07.2016 No 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Расчет кадастровой цены осуществляется во всех регионах России раз в четыре года. Исключением служат лишь города Федерального значения, где оценивание проводится раз в два года (среди них – Москва, СПБ, а также Севастополь). Последняя оценка недвижимости по всей стране проводилась в 2023 году.

Фото monolit-surgut.ru

Для определения кадастровой стоимости специальная комиссия собирает всю необходимую информацию о недвижимости на территории региона, после чего формирует акты с итогами проверки по всем объектам. Соответствующие сведения публикуются в средствах массовой информации. Узнать конкретное значение для своей недвижимости можно через сайт Росреестра. Для этого нужно указать в соответствующем поле кадастровый номер своего жилья, который уточняется в ЕГРН.

Владелец недвижимости может проверить сведения, собранные оценочной комиссией, и скорректировать их, если обнаружит неточность. Для этого можно подать обращение через МФЦ либо портал Госуслуг. После утверждения правки начинают действовать со следующего года.

Расчет кадастровой стоимости выполняется без визита в квартиру. Для его проведения осуществляется массовое оценивание похожей недвижимости, расположенной в одном и том же районе. Также специалисты учитывают все те же факторы, что влияют и на рыночную стоимость недвижимости – их мы перечислили выше.

Что такое кадастровая стоимость квартиры и рыночная: в чем разница между ними и на что они влияют

При проведении оценки кадастровой стоимости специалисты не осматривают объект недвижимости и не учитывают его особенности, что может привести к значительной недооценке из-за местной ценовой политики. В результате кадастровая цена часто оказывается ниже рыночной.

Также они разнятся между собой по динамике. Кадастровая стоимость и рыночная стоимость отличаются тем, что вторая меняется внепланово и часто, тогда  как первая пересчитывается лишь раз в несколько лет. Соответственно, рыночный показатель ближе к реальности, особенно в условиях быстрого роста или падения цен на недвижимость.

Оба параметра влияют на то, какой налог платит владелец жилья при его продаже. НДФЛ рассчитывается исходя из суммы, которую собственник получил по договору купли-продажи. Либо же в качестве базы для его расчета берется 70% от кадастровой стоимости.

Фото tadviser.ru

То, каким методом воспользуется налоговая, зависит от облагаемой налогом суммы. Например, если кадастровая стоимость жилья составляет 1 500 000 рублей, а рыночная – 1 000 000, то в качестве базы для налогообложения будет взята именно первая. Причина – 70% от 1 500 000 рублей составляет 1 050 000, что больше 1 000 000.

Если в данном примере рыночная цена составит 1 100 000 рублей (больше 70% от кадастровой в размере 1 500 000 рублей), то в качестве базы возьмут именно ее. Налоговая всегда отдает предпочтение той стоимости, что выше, несмотря на то, сколько денег владелец получил по факту. Он мог бы продать жилье и за 500 000, но если кадастровая цена – 1 500 000, то выберут ее.

Ставка для расчета НДФЛ в любом случае составляет 13%. Отметим, что она уплачивается лишь в случае, если владелец не выдержал минимальный срок пребывания недвижимости в собственности. Он составляет 3 или 5 лет, в зависимости от категории имущества и ряда прочих факторов.

Кадастровая цена также используется для расчета других налогов:

1. Налог на имущество. Он определяется исходя из кадастровой стоимости на начало следующего года после отчетного периода. Ставка зависит от категории недвижимости и составляет от 0,3% до 1,5%.

2. Имущественный. Он выплачивается в таком же порядке, что и земельный. Процентная ставка определяется по типу земель и составляет от 0,3% до 1,5%.

3. На дарение. Если новый владелец получил квартиру в подарок от лица, которое не приходится ему близким родственником, он платит в казну 13% от кадастровой стоимости объекта.

Как связаны между собой кадастровая и рыночная стоимость

Рассчитывая кадастровую цену, специалисты Роскадастра обращают внимание и на индекс стоимости жилья. Последний обновляется в начале каждого года. Из этого следует, что положение дел на рынке недвижимости сказывается на кадастровых ценах. Если жилье дорожает, повышается и его реестровая стоимость, и наоборот.

Владелец объекта может запросить переоценку своей недвижимости в Роскадастре с учетом рыночной цены. Если последняя выше кадастровой, это невыгодно. Однако если в кадастре объект оценен дороже, чем он стоит по факту, на собственника ложится лишняя налоговая нагрузка.

Резюме

Рыночная цена используется преимущественно для продажи недвижимости, а также расчета соответствующего НДФЛ. В свою очередь кадастровая влияет преимущественно только на объем взносов в бюджет по имущественным и земельным налогам. В большинстве случаев рыночная стоимость имущества выше, чем кадастровая, однако конкретная разница между ними зависит от множества параметров, строгих правил нет.

Оба показателя важны, так как от одного зависит то, насколько выгодно владелец продаст свое имущество, а от второго – его налоговая нагрузка, пока объект находится в собственности.