Оглавление:

1. С какой суммы платится налог с продажи дома и что он собой представляет

1.1. Подробнее о минимальном владении жильем

2. Тонкости налогообложения при продаже единственной квартиры или дома

3. Как рассчитать сумму НДФЛ при продаже

4. Способы снижения налога с продажи недвижимого имущества

4.1. Доход минус расход

4.2. Вычет на 1 миллион рублей

5. Кто освобождается от уплаты налога от продажи квартиры

6. Подача декларации по НДФЛ при продаже жилья

7. Штрафы за неуплату налога

С какой суммы платится налог с продажи дома и что он собой представляет

При сделках с объектами недвижимости с гражданина взимается стандартный налог на доход, полученный физическим лицом. Он оплачивается при продаже любой собственности, стоимость которой превышает 250 тысяч рублей. При этом скрыть сделку или занизить стоимость имущества на бумаге у владельца не получится, так как факт продажи и смены собственника регистрируется в государственных органах.

Фото: m-strana.ru

Предусмотрены сроки владения недвижимостью, по достижении которых в процессе его продажи не потребуется вносить налог и оформлять соответствующую декларацию. Также существуют вычеты, которые позволяют снизить величину налога от продажи квартиры или вовсе не вносить его, если цена жилья не выходит за отметку в 1 миллион рублей (Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ).

Подробнее о минимальном владении жильем

Налоговым кодексом предусмотрены конкретные сроки пребывания имущества в собственности, по истечении которых его продажа допускается без внесения налога. Всего их два – 3 года и 5 лет. Получить освобождение от НДФЛ спустя 3 года с даты покупки могут владельцы следующих категорий недвижимости:

• Полученная в качестве подарка.

• Предоставленная владельцу в наследство от прошлого собственника.

• Полученная по итогам приватизации.

• Приобретенная в рамках ренты.

• Являющаяся единственным жильем гражданина.

Если жилье не относится к данным категориям, получить освобождение от НДФЛ можно спустя 5 лет владения.

Срок пребывания в собственности отсчитывается с того дня, когда права на жилье зарегистрировал Росреестр. При этом срок оформления договора зачастую отличается от момента его регистрации – это стоит учитывать перед тем, как приступать к продаже недвижимости.

Если доля владельца в том или ином объекте постепенно увеличивалась (например, он постепенно скупал доли остальных собственников), то срок освобождения от налога на доход от продажи недвижимости определяется, начиная с даты получения самой первой доли.

В случаях, когда жилье владелец получил в рамках переселенческих программ (например – после реновации), при расчете периода владения учитывается срок, на протяжении которого в собственности конкретно взятого человека находилась предыдущая недвижимость, откуда он был переселен.

Пример: если гражданин приобретает недвижимость, которая не относится ни к одной из льготных категорий в 2024 году, то продать ее без НДФЛ он сможет в 2029.

Тонкости налогообложения при продаже единственной квартиры или дома

Под единственным жильем подразумевается недвижимость, в которой человек зарегистрирован и фактически проживает. При этом у него во владении не должно быть других объектов. Налог с продажи квартиры менее 3 лет в собственности выплачивается без исключений. Однако может возникнуть ситуация, когда человеку нужно обзавестись другой недвижимостью, куда он переехал бы перед продажей текущей, а возможности ждать еще 2 года нет.

Фото: deleonrealty.com

В НК Российской Федерации предусмотрено дополнительное правило для подобных случаев. Собственник единственного жилья может продать его без внесения налога на протяжении 90 дней с даты приобретения новой недвижимости.

Что касается супружеских пар, то для них единственным будет считаться лишь то жилье, что находится в общей собственности. Например, у них может быть одна общая квартира, а у кого-то из супругов – дом, полученный или купленный до брака. Он не будет учитываться при расчете срока отмены налога на имущество при продаже недвижимости, являющейся собственностью одновременно обоих супругов.

Как рассчитать сумму НДФЛ при продаже

Базовая ставка НДФЛ для любых физических лиц, включая официально трудоустроенных нерезидентов, составляет 13% при сумме годового заработка до 5 миллионов рублей или 15%, если доход превышает указанное значение. Для нерезидентов, которые работают по договорам гражданско-правового характера, ставка составляет 30% до конца 2024 года.

Чтобы получить статус резидента и выполнять расчет по сниженной ставке, нужно проживать на территории государства минимум 183 дня в течение года. Исключением из этого правила являются военнослужащие Вооруженных Сил РФ и государственные работники, которые в рамках командировок дольше полугода работают за границей. У них в любом случае сохраняется статус налоговых резидентов.

Расчет налога при продаже квартиры не всегда выполняется с учетом той цены, что указана в договоре на продажу объекта недвижимости. После того как продавец предоставит декларацию в налоговую, специалисты службы самостоятельно определяют базу для расчета суммы НДФЛ. Существует два варианта:

• 70% от кадастровой цены объекта.

• Доход, полученный по сделке купли-продажи и зафиксированный в соответствующем договоре.

Налоговая всегда выбирает ту базу, что оказывается больше. Например, если кадастровая стоимость жилья составляет 5 миллионов рублей, а продает его собственник-резидент за 2 миллиона, для расчета налога берется сумма в 3,5 миллиона (70% от 5 миллионов). Соответственно, НДФЛ составит 455 тысяч рублей, а не 260 тысяч, как в случае с базой в 2 миллиона.

Способы снижения налога с продажи недвижимого имущества

Очевидный вариант – прождать минимальный период действия прав на конкретный объект, ведь налог с продажи квартиры более 5 лет в собственности не взимается. Однако, если сделку требуется заключить раньше, стоит учесть другие способы, например – налоговый вычет. Существует две его разновидности, которыми нельзя пользоваться одновременно.

Доход минус расход

Базовая сумма дохода, которая облагается налогом, уменьшается на величину расходов на покупку жилого имущества в прошлом. За счет этого получается налог только в 13% от чистой прибыли, полученной в ходе операций с жильем. Эта мера позволяет снизить налоговые затраты, особенно если объект продается практически по той же цене, что и куплен.

Однако есть важный нюанс: потребуется предоставить документы, которые подтверждают факт покупки жилья, а также отражают его прошлую стоимость. В качестве них используются соответствующие платежные поручения либо акт купли-продажи.

Пример. Предположим, что в 2019 году гражданин купил дом за 5 миллионов рублей, однако уже в 2021 решил продать его за 6 миллионов. Если у него остались документы со сделки на покупку, он может подать заявление на вычет по рассматриваемой схеме. В таком случае ему придется уплатить только налог с продажи дома на разницу в ценах, которая составляет 1 миллион рублей. Вместо 780 тысяч он заплатит всего 130 тысяч.

Использование указанного вычета допускается неограниченное количество раз в течение года. При этом критерии по стоимости жилья, которое участвует в сделке, тоже не предусмотрены – она может быть любой.

Фото: data.nalog.ru

Отметим, что далеко не все расходы, связанные с покупкой квартиры, вычитаются из базы для налогообложения. Например, собственник не может отнять от нее затраты на услуги риэлторов. Однако допускается вычитание ипотечных процентов, если квартира приобреталась в кредит. За счет этого можно и вовсе ничего не платить, потому что в таком случае, как правило, стоимость продажи даже меньше, чем общий объем затрат по ипотеке.

Но стоит учитывать, что в сумму вычета включаются лишь расходы на оплату банковских процентов до 3 миллионов рублей. Если по ипотечному договору клиент переплатил банку, например, 5 миллионов, он все равно сможет вычесть из доходов только 3 миллиона и сэкономить не более 13% от них (390 тысяч рублей).

Если продается жилье, полученное в наследство или подарок, для вычета можно предъявить документы, подтверждающие расходы предыдущего собственника. Если при получении объекта по договору дарения новый собственник оплачивал соответствующий налог, он может вычесть его сумму в качестве расхода от суммы, полученной за продажу.

Вычет на 1 миллион рублей

Для его использования не обязательно собирать какие-либо документы – достаточно оставить соответствующую отметку в налоговой декларации и отнять от облагаемой стоимости продажи 1 миллион. Общее количество таких вычетов для одного гражданина не ограничено, однако они доступны только раз в год.

Он удобен для случаев продажи недорогой недвижимости, либо же когда у владельца не осталось документов, подтверждающих факт продажи и первоначальную стоимость жилья, из-за чего он не может воспользоваться схемой «доход минус расход».

Например, у вас появилась возможность продать унаследованный дачный домик. Без документов о покупке, вычет «доход минус расход» невозможен. Продаете за 1,3 млн, заполняете декларацию, применяете вычет – налоговая база уменьшается на 1 миллион рублей. Оплачиваете только 13% с 300 тысяч, то есть 39 000 вместо 169 000 рублей.

Фото: media-1obl-ru.storage.yandexcloud.net

Если же у недвижимости несколько собственников с разными долями, воспользоваться указанным вычетом может каждый из них. Если продавать квартиру по частям, можно просто отнять по миллиону рублей от каждой из них, за счет чего получится существенно снизить итоговый налог. Однако положение действует лишь при условии, что сделки проводятся по разным договорам.

Кто освобождается от уплаты налога от продажи квартиры

Начиная с 2022 года, многодетные семьи могут быть освобождены от уплаты налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости, даже если сделка произошла до истечения минимального срока владения жильем. Однако данное льготное условие применимо при соблюдении определенных критериев, предписанных законодательством:

• В семье насчитывается минимум два несовершеннолетних ребенка. Также в учет берутся лица возрастом до 24 лет, которые получают высшее образование на очной форме обучения либо отбывают срочную службу.

• Взамен того жилья, которое продается, семья приобретает более просторную недвижимость с улучшенными условиями проживания. При этом ее кадастровая цена превышает ту, что была у проданного объекта – в ином случае исключение не действует.

• Семья должна обзавестись новым жилищем не позднее, чем до 30 апреля года, который следует за годом заключения сделки на продажу предыдущей собственности.

• Кадастровая цена недвижимости, которая выставляется на продажу, не выходит за отметку в 50 миллионов рублей.

Прочие категории граждан от уплаты налога не освобождаются. Однако существуют дополнительные уступки, например, для дольщиков, членов ЖСК (жилищно-строительного кооператива), а также покупателей жилья по ДДУ (договор долевого участия) или переуступке прав требования. Для них минимальный период пребывания объекта в собственности рассчитывается не с регистрации соответствующих прав в Росреестре, а с даты внесения полной оплаты по договору (при условии, что он заключен в 2022 году или позже).

Подача декларации по НДФЛ при продаже жилья

Декларация подается по форме 3-НДФЛ только в случае, если продавец не выждал минимальный срок пребывания объекта в собственности. Для ее составления и подачи потребуются следующие документы:

• Российский паспорт продавца.

• Выписка из ЕГРН.

• Выписка по расчетному счету гражданина в банке или расписка, которая подтверждает получение оплаты за жилье.

• Акт купли-продажи, а также прочие документы, которые подтверждают право на использование схемы вычета «доход минус расход» (при необходимости).

Подать налоговую декларацию требуется с 1 января по 30 апреля после продажи жилья. Для этого плательщик посещает ближайшее отделение налоговой или может отправить по почте необходимые документы и заполненную декларацию. Также можно воспользоваться личным кабинетом налогоплательщика.

Фото: perspektiva-ru.ru

В результате проверки бумаг плательщику начисляют налог. Внести плату потребуется не позднее 15 июля. Например, если квартира продана в 2023, декларация подается до 30 апреля 2024, а налог уплачивается до 15 июля того же отчетного периода. Внести средства можно в любом банке либо через портал госуслуг или ЛК налогоплательщика.

Штрафы за неуплату налога

При нарушении перечисленных выше требований предусмотрены следующие штрафные санкции:

• Пеня суммой в 1/300 от действующей ключевой ставки Центробанка России за каждый день просрочки налогового платежа. Она начисляется с 16 июля.

• Штраф величиной в 5% от общей суммы налога, которая начисляется ежемесячно, если плательщик не подал документацию до конца апреля.

• Штраф в 20% от величины налога. Если плательщик умышленно пытался скрыть сделку по продаже недвижимости от налоговой, штрафная ставка повышается до 40%. Данная мера применяется при условии, что налоговая самостоятельно выявила просрочку платежа. Если же ее обнаружил плательщик, он может внести нужную сумму с пеней и не попасть под данную меру.

Если гражданин уклоняется от уплаты налога суммой более 900 тысяч рублей, начинается его уголовное преследование. Если это первый прецедент для конкретного человека, ему достаточно подать декларацию и внести налог вместе со штрафами, чтобы дело закрыли.

Важно: если гражданин подал декларацию, но не внес вовремя налог в бюджет, ему начисляется только пеня, штрафы не устанавливаются.

Чтобы не платить налог за продажу жилья, владельцу достаточно прождать минимальный срок владения, составляющий максимум 5 лет. Если же такой возможности нет, можно минимизировать сумму бюджетного взноса за счет вычетов.

Чтобы воспользоваться схемой «доход минус расход», следует сохранить документы, подтверждающие покупку квартиры и ее первоначальную стоимость. В ином случае условия будут менее выгодными. Важно помнить, что за просрочку или уклонение от налогов предусмотрены штрафные меры, вплоть до уголовного преследования.