В последнее время все больше жителей Москвы решаются на обмен своих квартир на дома в Подмосковье. Какие мотивы толкают людей на такие поступки, какие способы такого обмена существуют, какие плюсы есть у подобного решения? Всё это мы рассмотрим в этой статье, материалом для которой с нами поделился Юрий Евгеньевич Королёв – девелопер, инвестор и эксперт в сфере проектирования и строительства загородных жилых комплексов.

Оглавление

Реальные причины обмена квартиры на дом

1. Недовольство качеством квартиры

2. Пополнение в семье

3. Забота о здоровье

4. Потребность в большем пространстве

5. Экономия и выгода

Что не так с московскими квартирами?

6. Низкое качество материалов и строительства

7. Маленькие размеры квартир

8. Высокая стоимость жилья

Способы обмена квартиры на дом в Подмосковье

1. Купля-продажа двух объектов недвижимости

2. Договор мены

3. Трейд-ин с помощью сторонней компании

Где найти предложения по обмену квартиры на новый дом в Московской области

Юридические тонкости договора мены

Реальные причины обмена квартиры на дом

Для начала рассмотрим важный вопрос: почему люди решаются на такой шаг, который сопряжен с большими тратами времени, а часто и денег? Мы внимательно изучили мнения реальных владельцев загородного жилья и собрали на основе них наш ТОП причин, почему люди идут на обмен квартир на частный дом.

1. Недовольство качеством квартиры

Многие городские квартиры, несмотря на свои высокие цены, находятся в старых домах, которые требуют капитального ремонта. Некоторых из них были построены как временное жилье еще в СССР, не рассчитанное на многие десятки лет эксплуатации. В таких квартирах часто бывают проблемы с отоплением, водоснабжением, канализацией, электричеством и звукоизоляцией. А в загородном доме можно самостоятельно обеспечить все необходимые коммуникации, а также не страдать от шумных соседей.

Современный ЖК «Ленинградский в Химках в сравнении со старой застройкой на заднем плане. Источник

2. Пополнение в семье

Еще одна причина, по которой люди хотят переехать из города в пригород, – это появление ребенка. Естественно, что родителям хочется обеспечить ему лучшие условия для роста и развития. В квартире может просто не хватать места для ребенка: игр, спорта, учебы, творчества. Многие родители мечтают, чтобы их дети жили в экологически чистом месте, где нет смога, выхлопных газов, пыли и других вредных факторов. Дом в коттеджном поселке и его инфраструктура могут показаться просто райским местом, по сравнению с малогабаритной квартирой.

3. Забота о здоровье

Многие горожане страдают от аллергии, астмы, хронического стресса и других заболеваний, связанных с загрязнением окружающей среды и высоким уровнем шума. Жизнь в доме в Подмосковье позволяет избежать этих проблем и повысить качество жизни. Люди дышат свежим воздухом, наслаждаются природой и тишиной.

4. Потребность в большем пространстве

В городских квартирах часто не хватает места для хранения вещей, для хобби и приема гостей. В доме же можно обустроить все по своему вкусу и потребностям: сделать кабинет, библиотеку, спортзал, кинотеатр, баню и т.д. Кроме того, в доме есть возможность иметь свой сад, огород, построить бассейн, беседку и принять участие в обустройстве своего участка красивыми элементами ландшафтного дизайна.

Коттеджный посёлок «Руза Фэмили Парк» Источник

5. Экономия и выгода

Наконец, еще одна причина, по которой люди меняют квартиры на дома в Московской области, – это, как ни странно, экономическая выгода. Стоимость квартир в Москве постоянно растет, однако при этом в пригороде можно найти дом аналогичной или даже большей площади гораздо дешевле. Конечно, это иногда обусловлено отсутствием некоторых коммуникаций или отделки, но многие готовы на это пойти. Более того, обмен квартиры на дом часто сопровождается доплатой в пользу владельца квартиры. Эти деньги можно использовать для ремонта, покупки машины, для путешествий и других целей.

Место в поселке Внуковское в Москве, где многоквартирные дома встречаются с частными, и каждый может выбрать житье по душе. Источник

Таким образом, обмен квартир на дома в Подмосковье имеет много преимуществ для людей, которые хотят жить в экологически чистом, просторном и комфортном месте, а также экономить и получать дополнительную выгоду. Это тренд, набирать стал обороты в 2020 году во время пандемии и с введением «работы на удаленке». В будущем он может получить развитие, если предлагается красивое место и развитая инфраструктура, так как все больше людей стремятся к повышению качества своей жизни.

Что не так с московскими квартирами?

Мы неслучайно поставили на первое место в рейтинге причин переезда недовольство качеством квартир. Давайте разберемся, почему всё чаще именно это заставляет москвичей менять жилье. Большая часть жилого фонда столицы состоит из так называемых хрущевок и брежневок – типовых домов, построенных с 1950-х по конец 1970-х годов. Они имеют ряд серьезных недостатков.

6. Низкое качество материалов и строительства

Согласно нормативным документам, срок службы этих домов составляет около 50 лет. Таким образом, для значительной их части он уже закончился или близок к концу. Они подвержены разрушению, трещинам, протечкам и другим аварийным ситуациям. Кроме того, толщина стен панельных домов значительно меньше кирпичных, а по панельным блокам очень хорошо передается звук, что серьезно снижает качество жизни обитателей.

В частном доме можно забыть о таких неприятных явлениях, как громкая музыка и другой шум от соседей сверху. Коттеджный поселок премиум-класса «Миллениум Парк». Источник

7. Маленькие размеры квартир

Наиболее распространенная площадь однокомнатной квартиры в Москве в 2024 году составляет 36 квадратных метров, а двухкомнатной – 55 квадратных метра. При этом потолки зачастую не превышают 2,5 метра, а окна – 1,5 метра. Старый фонд 1950-1970 годов – это в массе своей квартиры с крохотными кухнями, совмещенными санузлами, низкими потолками и смежными комнатами. Такое жилье не способствует комфортному проживанию, особенно если в квартире проживает большая семья. Многие жители хрущевок сталкиваются с проблемами хранения вещей, нехваткой света, неудобством планировки для меблировки и ремонта.

Район Строгино с домами 1970-х годов постройки с высоты птичьего полета. Источник

8. Высокая стоимость жилья

Несмотря на все недостатки, хрущевки и брежневки в Москве стоят дорого. По данным сайта Циан, средняя цена однокомнатной квартиры в 2023 году составляла 12 миллионов рублей, а двухкомнатной – 17 миллионов. Кроме того, многие хрущевки расположены в центральных или перспективных районах, где цены на недвижимость традиционно выше. Поэтому владельцы квартир имеют серьезное преимущество – возможность получить большую сумму за свое жилье и выгодно вложить ее в будущем в новый дом.

Важно отметить, что каждый москвич принимает решение переехать за город индивидуально в зависимости от финансовых возможностей и приоритетов в жизни. Для некоторых людей экология и простор становятся приоритетом, в то время как другие предпочитают остаться в центре города, где находятсям работа и развлечения.

Способы обмена квартиры на дом в Подмосковье

Существует 3 популярных варианта решения этой задачи.

1. Купля-продажа двух объектов недвижимости

Это наиболее привычный вариант для большинства людей, так как подобные сделки совершаются часто, а объекты для них достаточно легко найти, ведь покупка оплачивается деньгами и единственное, что стороны должны согласовать, – это стоимость.

Для сделки нужно будет подготовить следующие документы.

• Паспорт продавца и покупателя или их уполномоченных представителей.

• Договор купли-продажи недвижимости, который может быть нотариально заверен или нет, в зависимости от типа сделки и статуса участников.

• Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию права собственности.

• Заявление на регистрацию права собственности за покупателем.

• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтверждает отсутствие обременений на недвижимость.

• Правоустанавливающий документ, который свидетельствует о том, как продавец приобрел недвижимость (например, договор купли-продажи, дарения, наследования и т.д.).

• Технический паспорт недвижимости, который содержит сведения о площади, планировке, материалах и техническом состоянии объекта.

• В некоторых случаях вам также могут потребоваться дополнительные документы, например:

• свидетельство о рождении детей, согласие супруга или разрешение органов опеки и попечительства, если сделка касается недвижимости несовершеннолетних или ограниченно дееспособных лиц;

• нотариальная доверенность, если сделка осуществляется через представителя;

• справка о составе семьи, если сделка касается жилой недвижимости, на которой прописаны другие лица;

• справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, налогам и иным обязательным платежам, связанным с недвижимостью.

Купля-продажа двух объектов недвижимости может быть выгодной, если стороны хотят избежать доплаты и налогов при обмене имущества.

Коттеджный поселок «Львовские озера-2», окруженный лесом. Источник

2. Договор мены

Это сделка, по условиям которой один собственник передает в собственность другому лицу свою квартиру в обмен на дом. Договор мены регулируется главой 31 ГК РФ и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для заключения договора мены необходимо собрать ряд документов, таких как свидетельства о праве собственности, выписки из ЕГРН, технические паспорта, справки о кадастровой стоимости, согласия супругов и органов опеки, квитанции об уплате госпошлины. Договор мены может быть равноценным или неравноценным. В первом случае квартира и дом имеют одинаковую стоимость, во втором – сделка происходит с доплатой разницы в цене, которая подлежит налогообложению как доход от продажи имущества.

3. Трейд-ин с помощью сторонней компании

Это ситуация, когда собственник квартиры обращается к специализированной фирме, которая фактически выкупает его квартиру и продает ему дом. Некоторые застройщики даже предлагают услугу ипотечного трейд-ина. Эта процедура не регулируется специальным законом, а основывается на договорах купли-продажи и комиссии риелторскому агентству, которое оказывает услуги по оформлению сделки. Для заключения договора трейд-ина необходимо собрать те же документы, что и для договора купли-продажи, а также договориться с компанией о цене квартиры и дома, комиссионном вознаграждении, сроках и порядке сделки. Это решение может быть удобным, если собственник квартиры не хочет тратить время и силы на поиск покупателя и продавца, а также решать юридические и технические вопросы. Однако такая сделка может быть менее выгодной, чем самостоятельный обмен или продажа имущества, так как компании берут довольно высокие комиссии и могут занижать цену квартиры и завышать цену дома, чтобы получить выгоду.

Где найти предложения по обмену квартиры на новый дом в Московской области

Если вы уже определились с выбором способа обмена и хотите найти подходящие предложения по квартирам и домам, то вы можете воспользоваться специализированными сайтами, где люди размещают объявления о продаже или обмене недвижимости.

Проще всего дело обстоит, если вы выбрали первый вариант с последовательной продажей старого жилья и покупкой нового. В российском интернете есть десятки сервисов с удобными фильтрами подбора по параметрам сделки, например, «Циан», «Авито», «ДомКлик», «Метр квадратный» и др.

Если же вы выбрали второй вариант с единовременным обменом, придется приложить усилия для самостоятельного поиска объектов, владелец которых готов заключить договор мены. На упомянутых площадках это можно сделать, например, через специальные фильтры в поиске или через текстовый поиск по слову «обмен», «меняю» и подобным.

Альтернативная сделка на «Циане» – возможность найти продавцов, согласных на обмен

Если вы не хотите тратить на всё это время, будет разумно обратиться в риелторское агентство, которое предложит варианты объектов и будет сопровождать всю сделку за отдельную плату.

Юридические тонкости договора мены

Если же вы все-таки будете пользоваться классическим договором мены одного жилого объекта на другой, следует знать некоторые особенности этой сделки.

Договор мены квартиры на дом – это соглашение, по которому две стороны обмениваются правами собственности на разные объекты недвижимости. Для заключения такого договора необходимо соблюдать следующие условия:

• он должен быть составлен в письменной форме и подписан обеими сторонами;

• он должен содержать сведения об объектах обмена, их адресах, характеристиках, стоимости и дополнительных условиях, если таковые имеются;

• документ нужно зарегистрировать в Росреестре в течение 30 дней с момента подписания;

• договор должен быть согласован с органами опеки и попечительства, если в объектах обмена проживают или являются собственниками несовершеннолетние дети, а также с супругами сторон, если жилье является совместной собственностью супругов или приобретено в период брака.

Договор мены квартиры на дом имеет свои преимущества по сравнению с договором купли-продажи. Вот несколько плюсов:

• отсутствие необходимости обязательного нотариального заверения договора и передачи денежных средств;

• отсутствие денег в сделке, если объекты равноценны по стоимости, что исключает расходы на банковские переводы и прочие связанные с деньгами сложности;

• возможность избежать налогообложения сделки, если объекты обмена равноценны или если стороны пользуются налоговыми льготами на подобные процедуры.

Процедура заключения договора может меняться со временем, поэтому перед составлением документа мы рекомендуем проконсультироваться с квалифицированным юристом в сфере недвижимости.