Приобретение жилой площади в новостройке на первый взгляд кажется привлекательным вариантом: новый дом, современная отделка, перспективный район развития. Однако случается, что на официальном сайте строительной фирмы все объекты недвижимости уже распроданы, и единственная возможность стать владельцем жилплощади – оформить уступку прав на нее от предыдущего покупателя.

Давайте рассмотрим, что представляет собой такая сделка, каковы ее преимущества, недостатки и риски. Также объясним, как грамотно выбрать жилплощадь по перепродаже полномочий и правильно заключить соответствующий договор.

Оглавление:

1. Вступление: переуступка – что это и какова её роль

2. Рекомендации по выбору жилья

3. Как купить квартиру по переуступке

4. Преимущества и недостатки

5. Риски покупателя при приобретении недвижимости в новостройке

6. Покупка по переуступке в ипотеку:риски

7. Передача прав по договору ДДУ

8. Переуступка – это вторичка или первичка

9. Переуступка разрешения на жильё в строящемся доме

10. Какова стоимость перепродажи жилплощади в новостройке

11. Заключение: рекомендации и предостережения для покупателей

Вступление: переуступка – что это и какова её роль

Передача прав собственности – юридический механизм, который используется на рынке недвижимости. Он позволяет одному лицу передать полномочия и обязанности по контракту другому лицу. Уступка дает возможность приобрести квартиру на разных стадиях постройки, нередко по более выгодной цене, чем у застройщика. Однако в этом процессе существуют нюансы и опасности, которые важно учитывать.

Рекомендации по выбору жилья

Чтобы грамотно выбрать жилье для приобретения по переуступке, важно обратить внимание на множество факторов:

• Тщательно изучите репутацию строительной компании. Почитайте отзывы в интернете, посмотрите информацию о руководстве фирмы. Хороший строитель – залог успешной сделки.

• Внимательно ознакомьтесь с проектной декларацией и разрешительной документацией. В них должны быть подробно описаны все детали проекта, условия покупки, сроки сдачи и т.д.

• Проверьте, кому принадлежит земельный участок – подрядчику или он взят в аренду. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии обременений.

• При изучении соглашения долевого участия обратите внимание на пункты о площади балконов/лоджий, порядке расчетов и сроках передачи помещения в собственность после сдачи дома.

• Не торопитесь, тщательно все изучите и проверьте. Покупка жилплощади – очень серьезное решение, к которому нужно подходить взвешенно.

Главное – собрать максимум информации о строителе и проекте, чтобы обезопасить себя от рисков и неприятных сюрпризов в будущем.

Фото: s0.rbk.ru

Как купить квартиру по переуступке

Соглашение заключается в том, что первоначальный покупатель (цедент) передает свои полномочия и обязательства новому собственнику (цессионарию). Для этого стороны заключают специальное соглашение цессии.

Обязательными документами при оформлении сделки являются:

• Договор долевого участия (ДДУ) между цедентом и строительной компанией.

• Соглашение передачи доверенности.

• Акт приема-передачи.

• Платежные документы о внесенных платежах.

Отличием от обычной купли-продажи является то, что заказчик вступает в уже существующие правоотношения с подрядчиком, принимая на себя разрешения и обязанности предыдущего участника долевого строительства.

Преимущества и недостатки

Главное преимущество – это возможность приобрести жилье на начальном этапе стройки по относительно низкой цене. Это позволяет сэкономить средства, а к моменту завершения строительства недвижимость уже будет принадлежать новому собственнику.

Однако процесс переуступки несет в себе определенные угрозы. Покупатель может столкнуться с недобросовестными действиями продавца, юридическими проблемами оформления контракта, задержками стройки или банкротством застройщика. Это необходимо тщательно проверять перед совершением сделки.

Фото: metall-sg.ru

Риски покупателя при приобретении недвижимости в новостройке

Приобретение жилища на ранних стадиях построения здания всегда сопряжено с повышенными убытками. Существуют следующие вероятности для покупателя:

1. Юридические:

• Отсутствие разрешения собственности у цедента на момент передачи.

• Наличие обременений или запретов на отчуждение жилища.

• Утрата строителем прерогативы на земельный участок.

2. Финансовые:

• Банкротство застройщика или приостановка строительства.

• Увеличение стоимости застройки и дополнительные расходы для дольщиков.

• Обесценивание вложенных средств при задержках сдачи дома.

3. Проблемы с исполнением обязательств застройщиком:

• Изменение планировки жилплощади.

• Несоответствие фактических площадей заявленным.

• Некачественная стройка, дефекты недвижимости.

Учитывая серьезность возможных угроз, приобретать жилую площадь по уступке в новостройке следует с осторожностью и только после тщательной проверки документации.

Покупка по переуступке в ипотеку: риски

Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме возможна с использованием ипотечного кредитования. Однако банки относятся к подобным сделкам с повышенной осторожностью и предъявляют дополнительные требования.

Особенности процедуры оформления ипотеки:

• Банк проверяет юридическую чистоту соглашения и отсутствие обременений у цедента.

• Кредитор может потребовать дополнительные документы, подтверждающие полномочия цедента.

• Оценка финансовой устойчивости и надежности подрядчика проводится особенно тщательно.

• Банк оценивает стадию постройки и сроки ввода дома в эксплуатацию.

• Возможно требование более высокого первоначального взноса или привлечение дополнительного обеспечения.

Покупка квартиры по переуступке в ипотеку. Риски покупателя:

• Отказ банка в выдаче кредита из-за опасностей конкретного объекта или застройщика.

• Увеличение стоимости кредитования за счет повышенных ставок и дополнительных комиссий.

• Сложности с последующей продажей или рефинансированием ипотечной жилой площади, приобретенной таким образом.

Поэтому перед оформлением ипотечного кредита будущий собственник должен взвесить «за» и «против», чтобы обезопасить себя от дополнительных финансовых потерь.

Фото: mosadvisor.ru

Передача прав по договору ДДУ

Распространенным случаем передачи полномочий выступает договоренность участия в долевом строительстве. Как оформляется переуступка прав на квартиру по ДДУ:

• Первоначальный дольщик (цедент) уведомляет строительную организацию о намерении переуступить разрешение по ДДУ.

• Новый дольщик (цессионарий) должен быть одобрен строителем.

• Подписывается трехсторонний контракт цессии между цедентом, цессионарием и строителем.

• Производится переуступка прав по акту приема-передачи и оплате оставшейся стоимости недвижимости.

Полномочия и обязанности сторон при перепродаже по ДДУ:

• Цедент освобождается от дальнейших обязательств перед подрядчиком.

• Цессионарий принимает на себя права и обязанности дольщика по уплате оставшихся платежей, приемке жилища и т.д.

• Застройщик обязан обеспечить стройку в соответствии с проектной документацией.

Переуступка по ДДУ является достаточно регламентированной процедурой, но также требует внимательного изучения деталей договора во избежание рисков.

Фото: tijaratuna.com

Переуступка – это вторичка или первичка?

Часто возникает вопрос: относится ли имущество, приобретенное по перепродаже, к первичному или вторичному рынку недвижимости? Это имеет значение для налогообложения сделки, определения льготной ипотечной программы и других аспектов.

Критерии отнесения переуступленной недвижимости:

• К первичному рынку относятся помещения, право собственности на которые еще не зарегистрировано ни у кого, включая цедента и застройщика.

• К вторичному рынку относят апартаменты, по которым прерогатива владения уже была оформлена на физическое или юридическое лицо, в том числе цедента.

Однако практика показывает, что подход различных госорганов и банков к этому вопросу может отличаться. Поэтому перед совершением сделки рекомендуется уточнить статус конкретного объекта со всеми заинтересованными сторонами.

Законодательные изменения последних лет ужесточили требования к оформлению перепродажи, максимально приближая ее к первичному рынку вне зависимости от того, зарегистрирована ли уже прерогатива собственности на жильё.

Переуступка разрешения на жильё в строящемся доме

Важный документ здесь – контракт передачи или соглашение цессии. От его грамотного составления зависит юридическая чистота и безопасность всей сделки.

Договор переуступки квартиры в новостройке. Основные разделы:

1. Преамбула – стороны соглашения, основание для заключения.

2. Предмет контракта – точные реквизиты объекта недвижимости.

3. Обязанности и полномочия сторон – детальное описание действий цедента и цессионария.

4. Цена контракта и порядок расчетов – размер денежных средств за уступку и механизм их перечисления.

5. Ответственность сторон – санкции за неисполнение обязательств по контракту.

6. Заключительные положения – порядок разрешения споров, односторонний отказ от исполнения и т.д.

При составлении соглашения рекомендуется максимально детализировать условия, сроки и порядок исполнения обязательств сторонами. Особое внимание стоит уделить разделу о правах и гарантиях цессионария как нового приобретателя жилища.

Опытные юристы советуют дополнительно указывать в контракте:

• Гарантии отсутствия обременений и арестов на помещение.

• Отсутствие судебных споров и жилищных полномочий третьих лиц.

• Требование о предоставлении полной информации от застройщика.

• Условия о сроках ввода дома в эксплуатацию.

Тщательно составленный договор является одной из важнейших гарантий защиты интересов нового собственника.

Фото: vmrucdn.servicecdn.ru

Какова стоимость перепродажи жилплощади в новостройке

Цена такой сделки устанавливается по договоренности между продавцом и новым покупателем. Собственник должен оплатить госпошлину за регистрацию договора в Росреестре и оформление права владения в размере 2000 рублей.

Продавец обязан заплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от суммы дохода, полученного от продажи. Он также должен подать налоговую декларацию, отражающую данную операцию.

Заключение: рекомендации и предостережения для покупателей

Покупка апартаментов по передаче полномочий на сегодняшний день является распространенной практикой на рынке новостроек. Она позволяет приобрести жилплощадь на ранних стадиях строительства, нередко по более доступной цене. Однако переуступка несет в себе и определенные опасности, которые необходимо учитывать.

Перед совершением сделки важно тщательно изучить всю документацию, проверить юридическую чистоту объекта и репутацию застройщика. Опытные юристы рекомендуют не доверять устным обещаниям и заверениям, а детально прописывать все условия в договоре.

Покупатель должен быть готов к возможным финансовым потерям из-за задержек постройки, банкротства строителя или изменения проектной документации. Высоки риски при покупке жилья в ипотеку – в этом случае советуют запастись дополнительными гарантиями и обеспечением.

При соблюдении необходимых мер предосторожности приобретение жилья на этапе стройки по схеме передачи может оказаться выгодной сделкой. Новоселу достанется качественная квартира в новом доме по более низкой цене.