Вы решили купить дом или садовый участок в СНТ? Не торопитесь. Сначала ознакомьтесь с плюсами и минусами владения недвижимостью в СНТ. Журналист редакции журнала ТотДом собрал самые частые вопросы наших читателей на эту тему и задал их начальнику юридического отдела компании «КВАРТАЛ РИЭЛТИ» Геннадию Тимошину. Полный текст интервью публикуем ниже.

Здравствуйте, Геннадий! Спасибо вам за то, что согласились на интервью. Сегодняшняя тема - плюсы и минусы СНТ. У меня есть длинный список вопросов от наших читателей, давайте построим нашу беседу в формате «100 вопросов к взрослому». Предлагаю сначала пройтись по, скорее, негативным аспектам владения участка в СНТ, а в конце нашей беседы поговорим о плюсах.

- Какие размеры взносов для владельцев СНТ?

- На самом деле, по-разному бывает. Всё зависит от каждого СНТ, от воли населения, от воли лиц, которые стоят в правлении этого СНТ. Соответственно, чем меньше участков на территории СНТ, тем больше придется платить на содержание общего имущества. Чем больше участков, тем платить придется меньше. 

- По практике, взносы в СНТ больше или меньше, нежели в управляющей компании коттеджного поселка?

- Все СНТ разные, и поселки, которыми управляет компания, тоже. Может быть, где-то взносы больше, чем в поселке с управляющей компанией. Как бы то ни было, это зависит от количества собственников, правообладателей, либо членов. 

- Можно ли не платить взносы?

- Нет, нельзя, по закону все обязаны платить. Если решение легитимное и законное, являешься ты членом СНТ или нет, платить обязан. В противном случае следует обращаться в суд и оспаривать решение большинства по каким-либо своим причинам, а в особенности, если этот взнос необоснован. 

- Какой бы взнос не установило правление или председатель СНТ все участники обязаны платить?

- Если принятое решение об этом взносе, о размере этого взноса носит легитимный характер, законный и обоснованный, то все остальные обязаны платить. Сумма взноса регулируется собранием всех собственников. Если взнос носит незаконный, нелегитимный характер, то один из вариантов – не платить взнос, обратиться в суд, и оспаривать это решение.  

- Из чего складывается сумма взноса?

- Любой взнос, членский или целевой, должен иметь под собой финансово-экономическое обоснование — это законное требование.  

Существует несколько подходов к обоснованиям. Можно отталкиваться от доходов, которые поселок может собрать, или расходов, которые известны правлению, и которые предстоят этому поселку. Все расходы учитываются и формируется взнос для каждого. 

- За что платят члены СНТ?

- Жители, которые вступили в СНТ и, соответственно, приняли устав, платят за содержание поселка. СНТ состоит из членов и нечленов. Законом на членов возлагается членский взнос, на нечленов же — плата, которая равна членскому взносу. 

- Входит ли в эту плату уборка территории?

- Конечно же входит. Услугу уборки территории предоставляет управляющая компания. В иных ситуациях, эта услуга должна быть прописана в уставе СНТ отдельной строкой.

- Охрана территории входит в этот взнос?

- Обязательно. Опять же, либо эту охрану обеспечивает управляющая компания какими-то своими силами, например ЧОПами, либо это прямой договор товарищества СНТ с ЧОП на охрану. В любом другом случае, это отдельная строка расходов, которая должна быть в финансово-экономическом обосновании при формировании взноса. 

- Включена ли стоимость водоснабжения во взнос?

- Нет, и не должна. Если поселок снабжается водой, например, муниципальным водоканалом, то на входе в посёлок будет стоять общий счетчик, показывающий количество потребленной воды. Также каждое домовладение обязано иметь свой персональный счётчик, по которым и производится оплата. 

- Что будет в случае частного водоснабжения?

- Если водоснабжение частное, то есть домовладение имеет свой колодец или скважину, то это собственность домовладения, и к взносам она отношения иметь не будет.

- Хотелось бы поподробнее узнать об энергоснабжении и оплате счетов.

- Насколько мне известно, существуют два варианта: 

Первый вариант – когда электричество заходит в посёлок, а коллективным абонентом и потребителем является всё СНТ. После, эта электроэнергия распределяется по домовладениям и так же учитывается персональными счётчиками, но взнос, именно плата за электричество, домовладением вносится в СНТ, а оно, собрав все деньги со всех жителей, платит в бытовую компанию. 

Второй вариант – когда каждое домовладение заключает индивидуальный договор энергоснабжения, а оплата производится персонально по собственным счётчикам.   

- Какой вариант предпочтительнее, с вашей точки зрения?

- Я склоняюсь к варианту индивидуального договора, поскольку в случае коллективного энергоснабжения недобросовестные жители могут начать подворовывать, из-за чего в сетях возникнут утечки и потери, а энергосбытовой компанией будет выставляться коллективный единый счёт для всего СНТ. В итоге возникнет разница, которую нужно будет кому-то как-то компенсировать, по всей видимости, на паритетных началах. По моему мнению, это большой недостаток, когда всё СНТ является генеральным абонентом в потреблении электроэнергии. Гораздо лучше, когда каждый домовладелец, член СНТ, имеет персональный договор с энергосбытом.   

- Хватает ли мощности по электричеству и как её, например, увеличить?

- Насколько мне известно, минимальная электрическая мощность на одном домовладении – 15 кВт. Это, скажем так, распространенная норма мощности. Когда-то давно она стоила сущие копейки – формальных 450 рублей. Однако, то время ушло и всё подорожало. На момент начала 2023 года эта сумма составляет 57 тысяч рублей. 

Говоря о мощности следует уточнить следующий момент. Посёлок, имеющий электрическую сеть, имеет трансформаторные подстанции и находится в зависимости от количества участков. Те, кто ставил эти ТП, должен был рассчитать по 15 кВт на каждого, но некоторые ушлые товарищи, жулики, так называемые, обходятся минимумом и рассчитывают по 7, по 6, по 5 кВт на участок и, соответственно, вот так экономненько ставят эти ТП  без запаса мощности. Так и продают по 5, 6, 7 кВт домовладению. Естественно, людям этого не хватает.  

После, СНТ стремится вот эту “ущербную” сеть передать в энергосбыт, а точнее, в Россети. Соответственно, как только всё передаётся, это начинает быть проблемой Россетей. Если в один момент, всем хором, СНТ возьмёт с каждого по 60 тысяч рублей, подаст заявку в Россети на выделение мощности, то они будут обязаны им эту мощность предоставить, но, в то же время, еще и модернизировать трансформаторные подстанции до 15 кВт на каждое домовладение. Но, насколько мне известно, по 15 кВт на домовладение, чаще всего, не выделяют. Что уж говорить о старых СНТ, которым изначально выделялось лишь по 5 кВт, которых, по сути, для летнего домика, должно хватать. На небольшой фанерный домик на 6 сотках, конечно, этих 5-6 кВт хватит. Если же кто-то там хочет сейчас размахнуть полноценный жилой дом с круглогодичным использованием, то этой мощности будет мало, но опять же, зависит от количества проживающих, от количества членов семьи и многого другого.   

- Какие проблемы могут быть с правлением или председателем СНТ, который имеет право подписи и распоряжается всем бюджетом.

- Знаете, в любом случае, всё это упирается в честность, совесть и доверие. Однако всё не так просто. Существует ревизионная комиссия, которая ежегодно должна проверять всю деятельность председателя, а происходит примерно так: на стол выкладывается вся финансовая документация, ревкомиссия просматривает все заключения, подписанные председателем, и задаёт ему вопросы вроде: “Почему так дорого? Почему именно с этим? Почему без тендера?”. Таким образом, комиссия и проверяет обоснованность расходов в определенной области. 

- Выходит, это недостаток при покупке дома в СНТ, по сравнению с ИЖС в коттеджном посёлке, где всем распоряжается управляющая компания?

- В ИЖС не обязательно будет управляющая компания. Понимаете, здесь довольно тонкая грань. Следует брать во внимание статус этого посёлка и статус имущества общего пользования. Допустим, «коттеджный посёлок», о котором вы говорите, имеет статус ИЖС, но очень важно учитывать кому принадлежат эти земли. Если они принадлежат каким-то частным лицам, застройщикам, которые и организовали здесь «коттеджный посёлок», то, конечно, здесь напрашивается управляющая компания, чтобы зимой эти земли чистить от снега, а летом окашивать от травы. 

- В случае сравнения общения с председателем в СНТ и управляющей компанией при покупке дома в ИЖС, как вы считаете, оно будет лучше или хуже?

- Всегда по-разному. Это человеческий фактор, всё зависит от человека, его профессионализма и компетентности. Бывают, так называемые, председатели “назначенцы” они не имеют вообще никакого отношения к посёлку и к жизни в нём. Они просто формальные лица, но в то же время ставят подписи на финансовых документах и распоряжаются деньгами, не имея вообще никакого отношения к жизни посёлка и жителям. А бывают “золотые”, с которыми действительно хочется иметь дело и общаться. Поэтому, и там, и тут люди могут быть самыми разными. 

- Как решаются проблемы с уплатой ежемесячных взносов? Это та же самая коммуникация с председателем СНТ?

- Обычно, мы рассматриваем вариант, когда человек по каким-то причинам отказывается выплачивать взнос, что довольно стандартная история. Но у нас же правовое государство и, соответственно, товарищество с этого человека будет пытаться взыскать средства уже в судебном порядке. Суду предоставят протокол или решение, в котором они установили взнос, но он должен быть легитимным и обоснованным. Естественно, у того, кто отказывается платить, будет встречное право высказать свое мнение по этому поводу и в конце концов, суд примет решение. 

- Как происходит взаимодействие между соседями по СНТ и какие проблемы в их взаимоотношениях возникают?

- Всё это называется межличностное взаимодействие. Существует ряд вопросов в СНТ, которые по закону должны решаться на очном собрании. Такие собрания - законная норма и требование. Проводят их по-разному, раз в месяц, раз в сезон или же раз в год. Жители приходят на собрание и начинается демократический процесс принятия решений, а позже и сбора взносов. Их существуют два вида – членские и целевые. Членские взносы идут на содержание и поддержание поселка, а целевые – на развитие.  

Законом об организации СНТ и ДНП предписано количество голосов для какого-либо вопроса и решает либо большинство, то есть, половина плюс голос, либо две трети. Если какое-либо решение принято большинством или двумя третями, то абсолютно все жители обязаны подчиниться, даже если они были против, а иначе всё так же будет решаться в судебном порядке.  

Правление же должно отчитаться за “истекший год”, показать, что собрано, что потрачено, что сэкономили или в какой убыток ушли и поставить какие-то планы. Эта, так называемая, приходно-расходная смета должна быть утверждена из имеющихся предполагаемых расходов на следующий год. 

- Может ли житель каким-либо образом оформить на себя соседний бесхозный, необрабатываемый владельцем, участок, например, купив его, у СНТ?

- Существуют механизмы изъятия земельного участка, но нужно будет доказывать, что он действительно бесхозный. Это целая процедура и это все непросто, но, в теории, возможно. Если участок признается бесхозным, он отходит территориальному муниципалитету, и уже на этом уровне его можно выкупить на специальных торгах. 

- Сложно ли прописаться в доме в СНТ?   

- Нет, не сложно, если дом жилой. Главный критерий – это статус дома, он должен быть жилым строением по собственности. Если он соответствует по всем этим атрибутам, то в жилом доме можно без проблем зарегистрироваться. 

- Хотелось бы обсудить вопрос водоотведения. 

- Здесь есть два варианта: 

Первый, пожалуй, идеальный вариант – поселковая централизованная канализация. Это канализационная сеть, которая должна, либо собирать всё в какой-то общий котёл, либо подключаться дальше к канализационным магистралям городского типа; 

Второй – это персональные септики, то есть всё сливается в землю-матушку. Они должны быть построены по определённым санитарным нормам, которые обязаны соблюдать все члены СНТ. Всё должно быть хорошо закопано и достаточно удалено от жилых строений и источников, откуда осуществляется забор воды. 

Сливать всё из септиков в сточные канавы для слива дождевой воды жители не имеют права. Ни в коем случае канализацию нельзя смешивать с ливневкой. 

- Закреплены ли эти правила юридически или они регулируется лишь во внутреннем контроле?

- Эти правила в любом случае будут в рамках установленных региональных и федеральных норм. Существуют различные требования, в зависимости от классификации земель и территорий. То есть, будет некая территориальная нормативная база, в пределах которых, СНТ тоже может прописать свои правила.  

- Следующий вопрос — газификация посёлка.

- Есть посёлки со своими газораспределительными “сетями”. То есть, люди скинулись, и реализовали внутри свою “сеть” — положили трубу по границам. Затем, они пошли в Газпром и сказали: “Вот мы тут трубу по посёлку положили свою, давайте, к своей трубе-то нас подсоединяйте”. И начинается волокита-котовасия. Второй вариант событий происходит, когда люди не кладут свою трубу, а идут сразу в Газпром и говорят, что хотят провести газ и просят положить трубу по посёлку, но это ещё проблематичнее, и, по-моему, практически нереально на сегодняшний день. Поэтому, чтобы повысить шансы на газификацию, изначально нужна газовая сеть товарищества. 

Если поселение имеет статус ИЖС, то Газпром будет обязан протянуть некую магистраль по этому поселению и от него уже подключать каждое домовладение. У СНТ жильё, грубо говоря, по статусу имеет второй уровень. 

- Нетрудно догадаться, что об отоплении своего дома в СНТ каждый думает сам, но хотелось бы узнать какие варианты существуют?  

- В первую очередь — электрическое отопление. Это конвектор или электрический котёл, что соответственно, требует, мощности, а на 5 кВт дом не согреешь. Второй вариант — это дровяная печь, классический и надёжный вариант, с которым температура вашего дома будет зависеть лишь от самих жителей. Третий – сжиженный газ. С ним есть масса вариантов, например, закопать ёмкость для хранения на какое-то количество кубов сжиженного газа. Но этот вариант требует действительно больших вложений.  

- Правда, что любой дом на земле СНТ считается дачным? 

- Нет, в наше время такого термина как “дачный” вообще не существует. В градостроительном кодексе есть закон о садоводстве, в котором вся терминология чётко прописана. Есть жилой дом, есть садовый дом и есть, строение на землях садоводства, где разрешается построить жилой дом, или огородничества, где, напротив, строить жилой дом запрещено.  

- По практике предыдущих лет было принято считать, что на территории земли СНТ дом будет иметь статус дачного, и не было смысла строить дорогое здание, если вы, в перспективе, собирались свою “дачу” продавать, поскольку стоимость её будет ниже. Сохранилась ли эта тенденция? 

- С этим вопросом я вам помочь не смогу, потому что ситуации бывают разные и невозможно дать какой-то однозначный ответ. Бывает, что, по некоторым параметрам, в СНТ жить интересней, чем в коттеджном посёлке и ясного видения что будет выгоднее, нет. 

- На примере банков, сложнее ли отдать под залог свой участок в СНТ? 

- Думаю, да, потому что СНТ, очевидно, дешевле, чем тот же ИЖС. Уровень и статус у посёлков разный и, как правило, в СНТ нет какого-то сверхъестественного уровня жизни. Иными словами, по степени надёжности вложения средств от худшего к лучшему, сначала идёт СНТ, затем деревня, а после дом или участок в коттеджном посёлке. Обычно, за коттеджным посёлком стоит достойный уровень и качество жизни, которые не сравнить с СНТ или деревней. 

- Правда ли, что площадь участка в СНТ обычно не превышает 15 соток?   

- В целом, ориентиром в СНТ служит 6 соток, это, можно сказать, стандарт, но также есть возможность по-разному “нарезать” участки, в чем поможет кадастровый инженер. Для особо, скажем так, взыскательных собственников, можно предусмотреть, как правило, двойной размер - 12 соток. Как говорится, спрос рождает предложение, кому-то достаточно и 6 соток, но некоторым их будет явно мало.  

Обсудив “минусы”, можно устроить блиц опрос и о достоинствах владения участком СНТ. 

- Согласны ли вы со следующим высказыванием: “Если ваша цель купить участок под огород или выращивание сельхозкультур, СНТ подойдет идеально”?

- Да, абсолютно согласен 

- Стоимость таких участков, как правило, ниже, чем у ИЖС, но немного выше, чем у ДНП, так?

- В общем и целом, эти два типа участков почти одно и то же, просто имеют разные названия. Конечно, существуют отличия, но цена однозначно будет ненамного выше СНТ, но значительно ниже ИЖС.  

- Можно ли на СНТ сэкономить и не возводить жилые дома, ограничившись, например, только сараем?

- Конечно, более того, на таких участках можно построить и жилой дом, но зарегистрировать его и платить с него налоги не выйдет. Так же не выйдет его заложить или продать, как жилой дом, или прописаться в нем, как в жилом доме. Отсюда появляются некоторые нюансы, ведь только жилые дома электрифицируют и газифицируют. 

- Какие плюсы владения участком СНТ вы бы могли добавить от себя?

- Если в идеале, у жителей такой территории имеется широкий спектр возможностей. Например, жители села ограничены принятием решений по какому-либо общему имуществу. В товариществах же больше диапазон распоряжения, владения и создания имущества общего пользования различного характера. Но за этим, конечно же, стоит проблема достижения консенсуса между жителями.

Хотелось бы отметить, что все садоводства регулируются специальным федеральным законом, но он, к сожалению, крайне несовершенный. В нем содержатся несколько очень серьезных концептуальных проблем, которые порождают некоторые сложности в садовых товариществах. Одна из таких проблем – деление собственников на членов и нечленов. Иногда это приводит к тому, что недобросовестные члены начинают манипулировать нечленами. 

Массу вопросов существующий закон просто не оговаривает и тем самым предоставляет широкое поле для правительственной деятельности, в том числе, незаконной. Тем не менее, закон вполне себе используемый, хоть и имеет очень много пробелов и темных пятен. Конечно же, его совершенствуют, регулярно изменяют и уточняют некоторые вопросы. На мой взгляд, следует ежегодно корректировать по итогам каких-то жалоб, обращений садоводов в некий правительственный орган.