Предварительный договор купли продажи: как составить, образец
Покупатель не передумает приобретать недвижимость, а продавец, соответственно – продавать. Если же кто-то из них захочет отказаться от сделки, его заставят выполнить свои обязательства в судебном порядке либо же выплатить компенсацию. Как правильно оформить предварительный договор купли-продажи недвижимости и какие нюансы стоит учитывать перед его заключением – читайте в этой статье.
Оглавление:
1. В каких ситуациях полезен предварительный ДКП
2. Как составлять предварительный договор купли-продажи
2.4. Финансовые обязательства сторон
2.5. Ответственность участников сделки
3. Основные ошибки при заключении предварительного договора
3.1 Риски и способы их минимизации
В каких ситуациях полезен предварительный ДКП
Для лучшего понимания приведем примеры. Предположим, что владелец жилья продает его с целью замены на другую недвижимость. Он уже нашел подходящий ему объект и внес задаток, чтобы закрепить его за собой до определенного срока. Остальную же сумму он планирует внести за счет средств с продажи своей квартиры, которые он получит к конкретной дате.
Фото: f0.mirkvartir.me
Параллельно собственник жилья находит покупателя на свой объект и договаривается с ним о сделке, рассчитывая получить нужную сумму денег в срок. Однако затем покупатель передумывает, и продавец остается без нужной ему суммы для погашения остатка по своей новой недвижимости, а задаток сгорает. В свою очередь, при наличии преддоговора можно было бы потребовать у отказавшегося покупателя исполнение своих обязательств либо компенсацию убытков.
В свою очередь, покупатели гарантируют себе при помощи ПДКП (предварительного договора купли-продажи) то, что владелец жилья не передумает продавать его спустя некоторое время. Это полезно, если внести полную плату за недвижимость пока не получается, и нужно некоторое время копить оставшуюся сумму.
Предварительный договор позволяет участникам сделки минимизировать риски, связанные с неисполнением второй стороной своих обязательств. Также они подтверждают серьезность своих намерений.
Как составлять предварительный договор купли-продажи
Соглашение составляется в таком же формате, что и основной договор. При этом в нем нужно обозначить характеристики недвижимости, которая фигурирует предметом сделки, а также пункты, о которых участники хотят договориться предварительно.
Форма соглашения
Предварительный договор следует заключать на бумаге – устное соглашение не имеет юридической силы. Нотариальное заверение обязательно только в следующих случаях:
-
Если специфика основного договора подразумевает обязательное его заключение через нотариуса, например, если продается доля в жилье.
-
Если одна сторона требует, чтобы договор был удостоверен нотариусом даже в случаях, когда законодательство позволяет обойтись и без этого.
Существенные условия
Общими для всех соглашений существенными условиями являются их предмет, а также установленные законодательством положения. При их отсутствии соглашение не будет признано заключенным.
Фото: omut.ndv.ru
Обычные ДКП для недвижимой собственности обязательно содержат предмет, которым выступает недвижимый объект, а также его цену. В случае со сделками по продаже жилья к ним добавляется еще один обязательный пункт – список лиц, обладающих правом на проживание в недвижимости после ее продажи.
В ПДКП закрепляется договоренность о том, что в будущем стороны планируют зарегистрировать сделку купли-продажи указанного в нем объекта. При его составлении стороны прописывают существенные условия основного договора, которые хотят закрепить сейчас.
В преддоговоре указывается только предмет основного соглашения – недвижимый объект, который продается. При этом считается, что стороны условились обсудить прочие параметры сделки уже при заключении основного договора. Если же по итогу у них не получится прийти к соглашению, условия проведения сделки будут устанавливаться в судебном порядке, если один из участников договора решит подать соответствующий иск.
Чтобы избежать затруднений, рационально обозначить в договоре намерения купли-продажи недвижимости как можно больше параметров будущей сделки, включая стоимость объекта, сроки его приобретения, а также ответственность за нарушения своих обязательств каждой из сторон.
Предмет договора
В разделе с предметом договора нужно подробно описать недвижимость, которая передается продавцом покупателю. Описание должно четко отражать, какой конкретно дом или квартира предоставляется новому владельцу в результате сделки.
Жилье может быть не возведено окончательно на момент оформления преддоговора. Также продавец может не обладать правом собственности при оформлении соглашения. Законом разрешено подписывать преддоговоры в таких ситуациях, но с оговоркой касательно того, что объект приобретается только в завершенном состоянии. При этом к дате регистрации основного акта продавцу необходимо зарегистрироваться в качестве владельца жилья.
Фото: sun9-10.userapi.com
В случае с готовой недвижимостью потребуется внести в соглашение ее адрес, а также кадастровый номер и площадь. Соответствующую информацию можно узнать на официальном сайте Росреестра либо заказав выписку из ЕГРН. Вместе с этим можно получить и данные о том, кто владеет правом собственности на объект. Однако личные сведения владельцев не предоставляются без их согласия.
Если объект только строится, нужно зафиксировать в договоре как можно больше имеющейся на данный момент информации о нем. Нужно, чтобы описание позволяло выявить недвижимость, о которой идет речь в документе.
К примеру, можно указать тип объекта, а также кадастровый номер участка, где она возводится. В случае с квартирой можно зафиксировать этаж, подъездный номер, расположение относительно других квартир.
Финансовые обязательства сторон
Оформлять предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком не обязательно. Однако на практике большая часть сделок без него не обходится. В документе нужно зафиксировать сумму задатка, срок и способ его передачи продавцу недвижимости.
Если покупатель вносит по ПДКП значительную часть от стоимости приобретаемого объекта, договор может быть переквалифицирован из предварительного в основной.
Ответственность участников сделки
Ключевым нарушением по соответствующим договорам является отказ от перехода к регистрации основного соглашения по купле-продаже недвижимости. Сюда же относится и уклонение от сделки, под которым подразумеваются ситуации, когда одна из сторон отказывается подписывать документы без объяснения причин и прямого отказа.
К уклонению можно отнести игнорирование писем и звонков, регулярные просьбы отложить заключение сделки и тому подобные ситуации. Для таких случаев стоит обозначить в договоре порядок действий, а также условия компенсации издержек.
Фото: avatars.mds.yandex.net
Сторона, препятствующая заключению основного договора, может быть принуждена к сделке в судебном порядке. При этом она обязана будет компенсировать расходы, возникшие из-за отказа и уклонения. Например, это может быть арендная плата за жилье, в котором проживал покупатель квартиры в период, пока продавец не выполнял свои обязательства. Подать иск в суд за нарушение обязательств и получить компенсацию пострадавшая сторона может только в течение полугода с даты планового заключения основного акта.
На случай, если оба участника могут отказаться от сделки, стоит обозначить в предварительном договоре возможность аннулировать его. Для признания акта утратившим силу потребуется составить отдельный документ, в котором обе стороны отказываются от претензий друг к другу.
Срок и регистрация
Чтобы избежать конфликтных ситуаций и недопонимания, следует заранее обозначить в документе конкретные сроки для заключения основного договора. Если соответствующее условие не прописано, по законодательству преддоговор действует в течение одного года. За этот срок нужно заключить основное соглашение. По его истечении, если ни одна из сторон не предложила приступать к оформлению договора купли-продажи, предсоглашение признается утратившим силу.
Регистрировать преддоговор не требуется, соответствующее условие установлено пунктом 14 письма №59 Президиума ВАС (Высший Арбитражный Суд) России.
Сведения о сторонах
В документе нужно указать паспортные сведения всех его участников. При оформлении предварительного договора купли-продажи для сделок с доверенностью, нужно будет обозначить соответствующее условие. В ином случае второй участник вправе требовать личного присутствия своего визави и отказаться от оформления сделки с доверенным лицом.
Основные ошибки при заключении предварительного договора
При составлении документа важна точность, потому что даже малейшая ошибка может повлечь за собой признание соглашения недействительным либо прочие неприятные последствия. Один из важнейших пунктов – стоимость объекта. Если не прописать ее заранее, продавец может в любой момент повысить ее, не предупредив покупателя. При возникновении разногласий по данному вопросу придется обращаться в суд, который и установит цену.
Фото: avatars.mds.yandex.net
Многие люди путают термины аванс и задаток, из-за чего тоже может возникнуть недопонимание. Если покупатель решает не участвовать в сделке, то получает аванс обратно, а задаток продавец вправе оставить себе. Если же инициатором расторжения преддоговора выступает продавец, ему потребуется возместить покупателю двойную сумму задатка либо же просто вернуть аванс.
Чтобы упростить себе заключение основного договора, можно обозначить в предварительном не только срок его действия, но и время, в течение которого продавец должен будет передать недвижимость покупателю после регистрации сделки.
Также стоит учитывать то, что, если покупатель предоставляет владельцу объекта крупный предварительный платеж, превышающий, например, 50% от стоимости недвижимости, в суде преддоговор могут признать основным актом купли-продажи.
Риски и способы их минимизации
Важно понимать: предварительная сделка не гарантирует покупателю, что он сможет беспрепятственно стать владельцем недвижимости в будущем. Всегда могут возникнуть непредвиденные обстоятельства, которые станут помехой для заключения сделки. Однако в любом случае покупатель может рассчитывать на решение суда в свою пользу либо же компенсацию издержек.
Масса рисков связана с недобросовестностью продавца. К примеру, заключаются предварительные договоры сразу с несколькими покупателями, из которых выбирается только один. Также квартира или дом могут находиться в залоге или арендоваться сторонними лицами, из-за чего заключить сделку не получится. Еще один риск – претензии со стороны других владельцев, которые не давали свое согласие на продажу.
Чтобы исключить подобные ситуации, покупателю следует самостоятельно заказать выписку из ЕГРН, а также уточнить в соглашении меры на случай недобросовестного отношения со стороны продавца.
При составлении документа фигурирует много переменных, что может быть проблематично для не подкованных в юриспруденции людей. Для удобства существуют готовые образцы предварительного договора купли-продажи, которые можно дополнить по своему усмотрению.