- Анна Дмитриева, здравствуйте! Для начала расскажите о себе и о вашей работе.

- Я являюсь экспертом в области недвижимости и ипотеки, обладаю дипломом ипотечного брокера государственного образца, что подтверждает мои знания и навыки в этой сфере. 
В последнее время мы активно одобряем ипотеку на ИЖС, которую оформляет буквально каждый второй наш клиент. Могу смело заявить, что в этом году идет тренд на загородную недвижимость. Ипотека ИЖС сейчас интенсивно развивается. Со ставкой 6% ее могут оформить как рядовые граждане, по льготе, так и семьи с двумя и более детьми. 

Список важных вопросов:

Какой площади участка достаточно для строительства дома?

От чего зависит ценообразование?

Участок какой площади возможно приобрести за эти 20 млн?

Сколько соток нужно для строительства дома?

Какой вариант назначения земли выбрать?

Как определится с размером участка?

Дом 200 кв.м. можно ли разместить на участке 15 соток?

Какие моменты учесть при покупке земли ИЖС?

Нужно ли покупателю перед застройкой рекомендуется ознакомиться со всеми нормативными актами?

На какие нормативные документы обратить внимание ИЖС?

- Благодарю. Теперь я точно уверен, что вы поможете разобраться с множеством вопросов, начиная с размера участка для строительства дома. Какой площади будет достаточно?

- Давайте начнем с основ. Для возведения дома вам потребуется участок размером не менее 4 соток, поскольку лишь на такой площади осуществима регистрация дома.
Учитывая опыт прошлых лет, площадь дома для семьи с двумя детьми, в среднем, составляет 120 кв.м. Такой дом вмещает в себя одну спальную комнату на первом этаже и две-три на втором. Под эту “классическую” планировку идеально подойдет участок площадью 6–8 соток. Его хватит, чтобы поставить небольшую баньку, зону барбекю, посадить цветы или даже небольшой огород и, конечно же, организовать парковочное место для автомобиля, а может даже двух. Всё зависит от того, в каком “пятне” застройки вы разместите свой дом. 

- От чего зависит ценообразование? Очевидно, что количество соток увеличивает стоимость участка, но хотелось бы обсудить это подробнее.

Естественно, чем ближе участок к Москве и чем больше его площадь, тем он дороже. Однако ближе к городу начинается точечная застройка, и выбор становится сложнее, чем на расстоянии более 30 километров от МКАД. С одной стороны, это несомненно не бюджетный вариант, но с другой стороны, приобрести хорошую квартиру площадью 120 кв.м за 20 млн в Москве практически невозможно. В данном случае, построив дом за менее чем 20 млн, вы получите более просторное жилье. 

- Участок какой площади возможно приобрести за эти 20 млн?

- Всё, что находится близко к Москве оценивается, в среднем, один миллион за сотку. Так, участок в этом бюджете будет иметь площадь от 6 до 8 соток, а всё остальное уйдет на постройку дома. Однако, конечно же, всё относительно, ведь от вас зависит какую площадь дома вы хотите, какой материал стен, крыши и всего прочего.   

- Если я всё правильно понимаю, вы говорите о специфике выбора места для участка, но, все-таки, хочется вернуться к ключевому вопросу. Сколько соток нужно для строительства дома, в зависимости от задач, которые люди ставят перед собой?

- Обычно дома приобретают семьи с детьми. Если в семье четыре человека - мама, папа и двое детей, то дома площадью 120 кв.м на участке от 6 соток будет вполне достаточно. В моей практике были случаи покупки и строительства даже на 4 сотках. Однако, желательно, чтобы участок был от 6 до 12 соток. В них хорошо впишутся дома площадью 100-120 кв.м, и останется место, например, для палисада. Если же места всё-таки не хватает, то для посадок можно использовать плоскую крышу дома. 

- Что насчёт назначения земли? Какой вариант лучше выбрать?

- В России выделяют три категории земель: земли населенных пунктов, ЛПХ - личное подсобное хозяйство, и земли сельскохозяйственного назначения. Земли населенных пунктов включают в себя ИЖС, которое нас и интересует. На таком участке, а также на землях ЛПХ, можно спокойно строить капитальные дома с подвалом. Земли сельскохозяйственного назначения изначально предназначены для сельского хозяйства, но часто передаются под садоводческие товарищества (СНТ) и дачные некоммерческие партнерства (ДНП), так как сельхозпроизводство на них сейчас не осуществляется. Эти объединения самостоятельно управляют своими участками, содержат дороги, организуют охрану, бухгалтерию и не зависят от ближайших городов. На землях таких товариществ не получится построить добротный дом, но допускается возведение небольших по размеру домиков, даже с отоплением, но не более двух этажей.  

- Как определиться с размером участка?

- Всё зависит от поставленной задачи. Например, одна пара искала большой участок, не менее 20 соток, с целью построить дом на достаточном удалении от соседей. Другая предпочитала обширные участки для создания гармоничного ландшафтного дизайна с цветами и зеленью. Покупатель сам должен продумать застройку участка исходя из своих предпочтений. Можно построить и небольшой дом на участке в 20 соток, но изначально это будет выглядеть непривлекательно из-за пустого пространства. Однако вы можете заполнить его по своему усмотрению — установить баню или организовать огород. Решение полностью зависит от ваших желаний. 

- Какое количество строений можно уместить на, пожалуй, минимальном для ИЖС участке площадью 15 соток? Хватит ли здесь места, чтобы разместить дом площадью 200 кв.м?

- Предполагаю, вас интересует соотношение земельного участка к размеру дома. Среднее соотношение составляет 1 к 15. Например, на участке в 15 соток рекомендуется строить дом примерно 150–170 кв.м, чтобы обеспечить сбалансированное распределение пространства. Такой участок легко вместит дом, баню и зону для барбекю. Хотя, конечно, можно построить дом и большей площади, например, 300 или 400 кв.м, но в таком случае на участке останется мало места для других объектов. 

По моему мнению, всё относительно. Бывали случаи, когда на участке в 8 соток размещали и дом, и баню, и ландшафтный дизайн. Однако, при этом свободного места хватало лишь на дорожки. Также все зависит от выбранного места для строительства. Некоторым важна близость к Москве, другие предпочитают уединенные места, а третьим необходим огороженный коттеджный поселок. К слову, в коттеджных поселках обычно предлагаются участки от 8 до 12 соток и соблюдается принцип: один участок — один дом. 

- Давайте представим, что мы решили купить землю в ИЖС, какие моменты стоит учесть?

- Перед покупкой стоит тщательно проверить информацию о земельном участке, включая его владельца и застройщика. Например, при работе с клиентами я настоятельно рекомендую не покупать участок до получения уведомления о начале строительства от продавца и градостроительного плана земли. Эти два документа являются обязательными для проведения сделки. Очень важно уметь читать и интерпретировать эти документы, чтобы провести качественный анализ, а после принять окончательное решение. Организация этого процесса до совершения покупки позволяет определить, стоит ли приобретать конкретный участок или нет.

Если с документами всё в порядке и принято решение участок купить, следует подумать о расположении пятна застройки, а после вызвать кадастрового инженера. С помощью данного специалиста можно будет проверить расположение границы участка на соответствие с документами и, если понадобится, заново пройти межевание земли, чтобы к вам ни у кого не было претензий. Не стоит приступать к строительству, если границы участка неопределенны, ведь в таком случае вас могут обязать снести незаконную постройку, а такие мероприятия несут лишь убытки. 

Я и мои коллеги стараемся максимально застраховать своих покупателей, но необходимо осознавать, что в каждой сделке присутствует риск, и даже при видимой благоприятности исхода всё равно может возникнуть что-то непредвиденное. 

- Насколько я понимаю, покупателю перед застройкой рекомендуется ознакомиться со всеми нормативными актами, ведь так?

- Если строительство планируется, например, в СНТ, необходимо ознакомиться с регламентом и генеральным планом товарищества. При вступлении в СНТ покупатель заключает договор и тем самым обязуется соблюдать внутренние правила, платить взносы, участвовать в собраниях и поэтому очень важно знать о нормах, которые содержат эти документы. 

- А что насчёт нормативных документов в ИЖС?

- В ИЖС главным документом является градостроительный план. Повторюсь, обязательно перед покупкой нужно получить градостроительный план и проверить его у специалиста. Данный документ выдается раз в год. В нем учитывается назначение земли, место расположения, густота населения и региональные ставки по минимальной площади. Также существует схематичный план территории, в котором площадь разделяется на жилую зону, садово-огородную зону и зону для отдыха. 

Из недавнего опыта: мы получили градостроительный план, выяснилось, что более половины участка, где-то две трети, входят в зону отчуждения из-за строительства дороги и моста. Так, строительство на большей части участка было запрещено, поскольку это стало сервитутом. Осталась возможность строить только на небольшой части всей территории, но место клиентам очень понравилось из-за близости к станции и большого количества зелени. В итоге они всё равно согласились приобрести данный участок, а мы, в свою очередь, рассчитали расположение дома до миллиметров и, в целом, всё уместили.  

- Какие действия должен произвести покупатель после проверки документов и, соответственно, покупки земли?

- Расскажу по порядку. Представим, что человек приобрел участок. Следующим его шагом будет вызов кадастрового инженера для определения границ. Если их нет, специалист должен установить их самостоятельно. Затем необходимо подать уведомление о начале строительства дома, соблюдая отступы: 3 метра от границ соседнего участка и 5 метров от дороги. Покупатель отмечает место для дома и подает документ через госуслуги. В течение недели приходит ответ от администрации, разрешающий или запрещающий строительство. В случае наличия памятника архитектуры потребуется дополнительное согласование. Только после всех этих действий и согласований можно приступить к строительству. 

- После заверения всех документов можно начинать строительство? 

- Да, строим дом. Обычно, застройщики заранее подготовлены и предоставляют готовый проект, включающий: пропорции, планирование участка и детали строения, такие как материалы, размеры стен, вид утеплителя, фундамента и перекрытия. Помимо всего этого важно также учесть состояние почвы, для чего следует вызвать геодезиста для анализа грунта. 

Наш главный объект застройки - частный дом, должен соответствовать требованиям пожарной безопасности, располагаясь на определенном расстоянии от заборов и проезжей части. Это как раз те отступы, о которых мы говорили - 3 м от каждого забора и 5 м от проезжей части. 

- Если участок маленький, стоит ли придерживаться принципа экономии места и располагать объекты без нарушения правил, но с максимальным сохранением пространства?

-Конечно стоит. Иногда люди не могут себе позволить покупку большого участка, а иногда небольшой участок достается по наследству. В обоих случаях, зачастую, клиенту хочется увеличить пригодную для использования площадь. Однако это можно сделать лишь путем добавления этажей, изменения пропорций участка и уменьшения отступов от забора. Важно согласовать последнее с соседями, поэтому поддерживайте дружеские отношения и обсуждайте детали заранее, чтобы в нужный момент без проблем получить их письменное согласие. 

- Согласны ли вы со следующим утверждением: “Лучшее решение в планировке застройки – обратиться к профессионалам, которые обладают обширным опытом в обустройстве частных территорий.”?

- Абсолютно согласна. В основном, риэлторы, застройщики и опытные специалисты знают своё дело. Они учтут все детали для вашего комфорта. Например, септик будет устроен так, чтобы не вызывать неудобств – скрыт от виду и без запаха. Трубы будут расположены так, чтобы удобно осуществлять откачку, ближе к выходу и забору. Существуют современные септики, которые перерабатывают отходы в воду. Специалисты учтут, куда эта вода будет стекать, например, через трубы или канавы, размещенные перед участками. Поэтому обратится к профессионалу - лучшее решение. 

Обсуждение близится к концу. Сейчас мы проведем блиц-опрос для подведения итогов нашего разговора.

- На какой дом, какую площадь земельного участка следует покупать?   

- Наш ориентир – пропорция 1 к 15. 

- Представим, что у нас есть небольшой домик площадью 100 кв.м в ИЖС, Сколько соток нам хватит?

- Участка площадью 6 соток вам хватит в полной мере.  

- Допустим, площадь дома мы увеличим до 200 кв.м. Какого участка нам будет достаточно в этом случае?

- Для такого дома достаточно 12 соток. 

- При каком размере дома целесообразно приобретать участок площадью 30 соток? Какие строения, помимо дома, можно предусмотреть на такой площади? 

- На 30 сотках можно построить дом площадью 350–600 квадратных метров. Сейчас в тренде строительство для продажи, но спрос на такие большие дома невелик. Обычно они предназначены для крупных семей, желающих больше пространства. Максимально востребованным и ликвидным размером является 300–350 кв. м, что обеспечивает оптимальное разделение зон для каждого члена семьи, включая гостиные для общих встреч и гостевые комнаты.  

На таком участке есть множество вариантов. Например, можно разделить его пополам и продать, либо построить второй дом, но потребуется размежевание. Также возможно размещение большой беседки в отдаленном углу участка. Всё зависит от вас и ваших желаний. На моем опыте встречался участок с тремя домами: в одном жили родители, во втором - жена и двое детей, а третий дом представлял собой большую баню, пригодную для размещения гостей. 

- Чисто теоретически, уместится ли на таком участке гостевой дом площадью 30 кв.м?

- Гостевой дом может иметь и 20 кв.м, но представлять собой он будет одну большую комнату, что-то вроде студии, если проводить параллель с квартирами. Но это может быть и полноценный дом, предназначенный для комфортного проживания.  

- Иначе говоря, всё зависит от фантазии покупателя в соответствии с поставленными задачами. Однако возникает вопрос о целесообразности инвестиций в дополнительные строения на участке.

- На самом деле, затраты не оправданы, а продать такой участок станет гораздо сложнее из-за различных интересов и потребностей потенциальных покупателей.   

- Правильно ли я понимаю, что оптимальным для продажи будет участок 10-15 соток с одним домом и баней? Это минимальные вложения, но они увеличат ликвидность земли при последующей продаже.

- Да, всё правильно. На такие объекты действительно больший спрос, и их продажа происходит быстрее. Участок, где мы строили три дома, изначально составлял 16 соток. В конечном итоге его разделили на два участка. Один дом оказался на одной части, а два других — на другой. Мы продали их как два отдельных объекта, потому что большой участок долго не находил покупателя. Люди считали, что три строения — это слишком много. 

Как вы могли заметить, загородная жизнь устроена немного по-другому. Здесь можно отдохнуть от суеты мегаполисов, ощутить свободу и свежий воздух. Это своего рода приватная зона для уединения с природой. Но на практике, естественно, всё очень индивидуально и у каждого свой взгляд на загородную жизнь.