Андрей Бархота: «Что будет с ценами в 2025г?»

Обзор ситуации на рынке недвижимости в России
На российском рынке недвижимости сейчас непростые времена, и это связано с рядом экономических и политических факторов. В 2024-2025 годах ожидается продолжение волатильности.
Во-первых, снижение акций крупных застройщиков угрожает их финансовой устойчивости и способности развивать новые проекты. Это, в свою очередь, приведет к уменьшению предложения на рынке, что может увеличить цены на жильё.
С другой стороны, Центральный банк продолжает борьбу с инфляцией, что может ужесточить условия ипотечного кредитования и снизить спрос, тем самым приводя к снижению цен на жилую недвижимость.
Дополнительные факторы, влияющие на рынок, включают активное предложение девелоперов рассрочки и программы трейд-ин, что делает жильё более доступным. Также наблюдается растущий интерес к экопроектам и загородной недвижимости, что может стимулировать рынок в будущем.
Будущее рынка
Прогноз по рынку жилья в 2024-2025 годах
Прогноз для рынка жилья в 2024-2025 годах остаётся умеренно оптимистичным. Несмотря на возможные изменения, российская недвижимость имеет значительный потенциал для роста. Важную роль в этом процессе сыграют инвестиции в земельные наделы и развитие инфраструктуры.
Ключевые тенденции рынка будут зависеть от баланса спроса и предложения, а также от экономической и политической ситуации в стране. Ценовая динамика в ближайшие 24-36 месяцев будет значительно более умеренной по сравнению с предыдущими 5 годами, когда стоимость квадратного метра росла на 20-40% ежегодно. На фоне высоких процентных ставок по кредитам и охлаждения как инвестиционного, так и потребительского спроса можно ожидать замедления годовых темпов роста рублевых цен на жилье на 10-15 п.п. в год. В сегменте вторичного жилья на горизонте 9-18 месяцев мы можем даже увидеть отрицательный прирост рыночной стоимости.
Отмеченные процессы уже запущены, но они пока не столь явно влияют на ценовые индикаторы недвижимости. Для этого есть несколько фундаментальных предпосылок. Во-первых, рынок ипотечного кредитования пока сохраняет инерционную динамику, в том числе за счет сохранения льготных программ кредитования. Во-вторых, спрос на недвижимость поддерживается беспрецедентными государственными расходами и фрагментарным увеличением доходов населения. Однако к III кварталу 2025 года описанные условия будут в большей степени дезавуированы, и мы перейдем к замедлению жилищной инфляции.
Если задаться целью и найти сегменты для вложений в недвижимость с наименьшими потерями в темпах прироста стоимости, то это, в первую очередь, жилье в городах с численностью населения до 500 тысяч человек, имеющих потенциал опережающего роста валового регионального продукта. Прогноз по стоимости элитной недвижимости представить затруднительно в силу высокой внутренней дифференциации конкретных объектов.
Итог: можно утверждать, что прогноз цен на недвижимость на 2024-2025 года остается неоднозначным. В то время как некоторые факторы могут способствовать росту цен, другие могут привести к их снижению. Важно следить за ключевыми тенденциями рынка и экономикой, чтобы принимать обоснованные решения при инвестициях в недвижимость.
Целесообразность приобретения недвижимости в 2024-2025: мнение эксперта
Для начала хотелось бы процитировать героя произведения А.П. Чехова, «Вишневый сад», Лопахина: «Вот мой проект. Прошу внимания! Ваше имение находится только в двадцати верстах от города, возле прошла железная дорога, и если вишневый сад и землю по реке разбить на дачные участки и отдавать потом в аренду под дачи, то вы будете иметь самое малое двадцать пять тысяч в год дохода».
А теперь, если и мы рассмотрим обстоятельно аргументы в пользу покупки недвижимости, то их несколько, и они проистекают из самой природы вложений такого рода.
- Инвестиции в недвижимость априорно выгодны. Речь идет о том, что даже в условиях, когда рыночная стоимость недвижимости не будет расти опережающими темпами, она может приносить доход в виде арендных платежей или может использоваться по прямому назначению. В первом случае инвестор превращается в рантье. Во втором – экономит на жилищных расходах.
- Вложения в недвижимость не могут значительно обесцениться с течением времени. Это связано с объективными факторами, которые препятствуют росту предложения недвижимости, как то высокие процентные ставки и рост издержек девелоперов.
- Покупка недвижимости – одно из наиболее удачных направлений вложений в долгосрочном временном горизонте. Это связано с относительно низкой восприимчивостью таких инвестиций к колебаниям рыночной конъюнктуры.
- Инвестиционная недвижимость может приобретать неорганический рост стоимости, измеряемый десятками процентов за счет ремонтов и улучшений. Такие процессы могут в большей степени соответствовать инвестиционной стратегии индивидуумов. Для сравнения: улучшение инвестиционного качества ценных бумаг и золота едва ли возможно.
- Рост государственных расходов и зарплат в России позволит расти ценам на недвижимость еще, по крайней мере, 6-9 месяцев. Покупка недвижимости в 2024 году и ее перепродажа в 2025 при грамотном подходе к выбору объекта может оказаться успешным инвестиционным проектом.
Факторы, снижающие эффективность от вложений
В то же самое время есть так называемые, как гласит юридическая терминология, противные факторы, которые снижают эффективность от вложений в недвижимость в настоящий момент.
- Первый фактор – большая первоначальная сумма для покупки всего объекта, которая фактически устанавливает инвестиционный ценз и переадресует средства инвесторов до 1 млн. руб. в портфели ценных бумаг.
- Второй фактор – аномально высокие рублевые процентные ставки. Это затрудняет применение ипотечных механизмов из-за большого объема переплаты и повышает привлекательность отправления первоначального взноса по ипотеке на депозит, который принесет те же 20% вне зависимости от движения индикаторов рынка недвижимости.
- Третий фактор – сохранение риска коррекции цен жилья в условиях перегрева рынка. Речь идет о том, что покупка недвижимости в 2024 году может означать приобретение актива на максимуме его стоимости, а не на минимуме, как хотелось бы инвестору.
- Четвертый фактор – возникновение налоговых последствий в результате приобретения недвижимости. Это обстоятельство может стать неприятным сюрпризом для инвестора и снизить доходность вложений. Здесь покупка золота имеет большие преимущества перед инвестициями в недвижимость.
- Пятый фактор – более высокие, чем ожидалось, расходы на поддержание недвижимости в достойном состоянии или реновацию. В этом смысле качество недвижимости не всегда удается точно оценить, и по объектам, которые застоялись на рынке, инвестора может также ждать разочарование.
В заключение стоит отметить, что приобретение недвижимости, как и другие инвестиции, связано с определёнными рисками, которые могут быть обусловлены экономическими факторами, политической нестабильностью и изменениями законодательства. Поэтому перед покупкой важно тщательно проанализировать все возможные риски. Впрочем, инвестиции в жильё остаются стабильными и надёжными по сравнению с другими инвестиционными инструментами.