Аукцион недвижимости: как купить квартиру с аукциона на торгах по банкротству

Цены на квартиры и коммерческую недвижимость в России растут из года в год. Планируя расширить жилплощадь, будущие покупатели квадратных метров думают о том, как сэкономить. Один из эффективных методов снизить цену на квартиру или дом – это аукцион квартир. Стать владельцем жилой и коммерческой недвижимости таким образом можно, находясь в любом регионе России. О том, как сделать это грамотно, мы поговорили с юрисконсультом юридической компании «Успех» Дмитрием Щегловым.

Что такое аукцион квартир

Жилая площадь попадает на аукцион квартир через банкнотные муниципальные или федеральные торги. Аукцион происходит в форме повышения цены, то есть сначала определяется минимальная цена, а потом она повышается лицами, участвующими в торгах. Если никто не участвует в торгах, они признаются несостоявшимися. Минимальная цена на лот определяется согласно отчёту об оценке объекта недвижимости. Её делает специализированная оценочная организация. Также минимальную цену может утвердить суд или собрание кредиторов. Квартира попадает на торги в связи с банкротством физических или юридических лиц. Купить квартиру на торгах по банкротству может каждый, кто зарегистрирован на специальных электронных площадках, где проводятся торги.

Что значит аукцион при продаже квартиры

Квартиры могут оказаться на банкротном аукционе разными способами. Например, недвижимость выставляют на торги коммерческие банки. Речь идёт о залоговой недвижимости, которая была обеспечением ипотечных кредитов. Если заёмщик не платит по кредиту, банк выставляет ипотечную квартиру или дом на банкротные торги. Таким образом кредитор возвращает себе средства.

Недвижимость обанкротившихся юридических лиц также может оказаться на торгах. Приобрести объекты компаний-банкротов могут как юридические, так и физические лица.

Выставить имущество на торги могут, например, органы власти. Муниципалитеты и департаменты городского имущества также выставляют на аукционы муниципальную недвижимость. Она может быть как жилой, так и нежилой. Порядок того, как купить квартиру на торгах у государства, ничем не отличается от покупки банкротной недвижимости у банков.

Банкротные торги по продаже недвижимостью пользуются высокой популярностью. Один лот может быть интересен десятку потенциальных покупателей из-за привлекательной цены. Такие квартиры могут продаваться с мебелью, бытовой техникой и качественной отделкой. Как правило, такое имущество изначально не планируют продавать, поэтому оно бывает полностью пригодным для заселения.

Недвижимость с торгов: плюсы и минусы

Главным плюсом покупки недвижимости на аукционе является низкая цена. Победитель торгов может приобрести лот на двадцать-сорок процентов ниже рыночной стоимости объекта.

Однако существуют подводные камни при осуществлении таких сделок. Иногда квартиру не удается посмотреть перед покупкой, несмотря на то, что организатор торгов обязан обеспечить осмотр имущества до сделки. Кроме того, в купленной с торгов квартире могут быть прописаны и фактически проживать люди, о которых неизвестно даже продавцам.

В практике нашего собеседника имеется случай, когда покупатели, находясь в Ульяновске, приобрели недвижимость на торгах в Чеченской республике на 40% ниже рыночной стоимости. В день передачи ключей арбитражный управляющий не явился по адресу расположения купленной жилплощади. Покупателям открыла дверь женщина и пояснила, что она проживает в проданной с торгов квартире и не планирует из неё выселяться. Приобретая недвижимость с аукциона, необходимо оценивать все риски и принимать во внимание то, что выселить человека из жилья законно только по решению суда. К сожалению, на этот процесс может уйти более шести месяцев.

Как купить квартиру на торгах по банкротству

У арбитражного управляющего есть обязанность передать покупателю недвижимость, свободную от прав третьих лиц. Но надо понимать, что все, что связано с банкротством, изначально является конфликтной ситуацией. Есть должники, которые не готовы покидать своё жильё и выписываться из него. Даже если арбитражный управляющий в момент просмотра покажет покупателю свободную квартиру, никто не гарантирует, что на следующий день в этом жилье не окажется прежних хозяев, которые могут поменять замки и не захотят покидать обжитое место. Несмотря на то, что бывший владелец или арендатор жилья действует незаконно, его не удастся выселить принудительно даже с полицией, если он не сделал этого самостоятельно. Получение решения суда и работа судебных приставов по выселению прежних жильцов могут занять долгие месяцы. При покупке квартиры с торгов по банкротству, никто не даст 100% гарантии чистоты недвижимости.

«Если на банкротных торгах вам продали объект недвижимости, в котором кто-то проживает или пользуется им, то не нужно подписывать акт приёма-передачи жилья. Необходимо идти в суд с жалобами на действия арбитражного управляющего. Жаловаться необходимо на то, что объект недвижимости передан покупателю ненадлежащим образом», - комментирует эксперт Дмитрий Щеглов.

Как покупать на торгах по банкротству: порядок действий

Не обязательно быть профессиональным юристом, чтобы сделка прошла легко и без лишних хлопот. В практике есть случаи успешной покупки объектов жителями разных регионов России. Этот способ позволяет купить квартиру или дом в любой части страны дистанционно. Если действовать грамотно, можно сэкономить несколько миллионов рублей. В нашей статье расскажем, через какие этапы потребуется пройти и на что обратить внимание.

Прежде чем купить квартиру на торгах по банкротству, необходимо ознакомиться с порядком действий в этой нестандартной ситуации.

1.Найти площадку для проведения торгов

По информации от эксперта Дмитрия Щеглова, в России существует более 30 популярных электронных площадок, на которых проводятся банкротные торги. Подбор интересного объекта недвижимости может занять много времени. Для того чтобы быстрее найти выгодный вариант, потребуется ежедневно проводить мониторинг аукционов на выбранных площадках. Имейте в виду, что доступ к электронным площадкам платный, поэтому важно соблюдать дисциплину в поисках банкротного имущества.

2. Зарегистрироваться на сайте, где проходит аукцион залогового имущества

По словам эксперта Дмитрия Щеглова, выгоднее и удобнее для покупателя выбрать один-два агрегатора, где аккумулируются все аукционы с разных электронных площадок. Такой подход сэкономит время и деньги будущего владельца банкротной недвижимости. Агрегаторы позволяют искать имущество быстро и точно по заданным параметрам.

3. Внести задаток

После регистрации на площадке потребуется внести задаток. Это определенная денежная сумма, которая позволяет принимать участие в аукционе. Размер задатка обычно составляет 10% от стоимости лота, реже – 5%. Точная сумма задатка и стартовая цена на банкротных торгах заранее определяется собранием кредиторов. В случае победы на торгах задаток засчитывается в общую стоимость купленного имущества. Если участник аукциона не приобретает недвижимость на торгах, задаток возвращается ему в полном объёме.

4. Получить электронную цифровую подпись

Участникам торгов не обойтись без квалифицированной электронной цифровой подписи. У юридических лиц и индивидуальных предпринимателей она уже имеется. Физическим лицам и самозанятым необходимо получить такую подпись в любом удостоверяющем центре, аккредитованном Минкомсвязи России.

5. Принять участие в аукционе.

В назначенную дату торгов при внесённом заранее задатке с оформленной электронной цифровой подписью потребуется зайти на сайт выбранной площадки и принять участие в аукционе. Торги считаются состоявшимися, даже если в них принял участие хотя бы один участник, которого устроила цена на лот и который готов его выкупить. В том случае, если участников несколько и все заинтересованы в победе в торгах, цена на объект поднимается.

«Если на торгах нет участников, цена на банкротное имущество снизится на 10% уже на следующем аукционе, и далее торги вновь пойдут на понижение. Если лот снова никого не заинтересует, его стоимость снизится на 10% от изначальной цены. До какой минимальной суммы готовы дойти кредиторы, решают только они. Как правило, за минимальную цену выкупают 99% банкнотного имущества. В большинстве случаев это делают профессиональные игроки рынка банкнотного имущества», - прокомментировал Дмитрий Щеглов.

Электронные торговые площадки

Торги банкротных квартир и домов проводятся на электронных торговых площадках, в числе которых:

• Электронная площадка Сбербанка - «Сбербанк-АСТ»;
• Российский аукционный дом;
• ООО «МЭТС» - межрегиональная электронная торговая система;
• Электронная площадка для совершения юридически значимых действий «Россия онлайн»;
• Электронная площадка «ОСТ»

и другие.

Существуют агрегаторы площадок банкротных торгов, например, сайт Пробанкрот.ру, на котором в удобном формате аккумулируются торги с большинства электронных торговых площадок.

Можно ли купить квартиру на торгах по банкротству в ипотеку

Существуют различные варианты кредитования покупателей недвижимости на торгах, но к ипотеке это не имеет никакого отношения.

Электронные площадки, на которых проводятся торги, могут сами предоставить кредит или рассрочку покупателям. Как правило, такая возможность оговаривается на сайте, где проходит аукцион. В том случае, если кредитные средства предоставляются на покупку квартиры, недвижимость не становится предметом залога и Закладная на квартиру не оформляется. Купить банкротную квартиру в ипотеку нельзя, так как российское законодательство не предусматривает такой возможности.

«Покупая квартиру на торгах, ни продавец, ни покупатель, ни кредитор не знают, за какую сумму в итоге будет реализована и приобретена недвижимость. Стартовая цена объекта может значительно меняться как в меньшую, так и в большую сторону. После победы на аукционе право собственности на недвижимость будет зарегистрировано минимум через пять дней. Только после этого объект можно передать в залог кредитору. Такой вариант не устроит банк-кредитора, который сразу даёт ипотечный кредит под залог жилья. Можно попытаться получить кредитные средства под залог другого имущества или обойтись потребительским кредитом, чтобы купить банкротную квартиру выгодно за счёт заёмных средств», - подчеркнул эксперт Дмитрий Щеглов.

Коммерческие банки не выдают ипотечные кредиты на покупку банкротных квартир. Для выдачи таких займов кредитору требуется залог, которым не может выступать недвижимость, приобретенная на торгах.

Как правило, квартиры на торгах приобретают профессионалы, которые осознают все возможные риски таких покупок. Не стоит вкладывать все свои деньги в такой объект, особенно если вы приобретаете первое или единственное жилье, желая в нём поселиться. В этом случае слишком велики риски получить проблемную недвижимость, в которую не удастся заехать быстро. Приобретать квартиру на торгах выгодно для перепродажи и вложения свободных денежных средств.

Итак, принимая решение о покупке квартиры с аукциона или у застройщика, необходимо оценить все риски, плюсы и минусы и сделать правильный выбор.