Аванс и задаток – как осуществить предоплату при покупке квартиры

Сделка с недвижимым имуществом часто начинается с внесения предоплаты. С одной стороны, действия просто объяснимы. Внесённая сумма подтверждает серьёзные намерения того, кто хочет приобрести этот объект. А для того, в чьих целях - продать, задача на наполовину выполнена. С другой стороны, имеется ряд юридических тонкостей и нюансов. Незнание, к примеру, что такое задаток, и чем он отличается от других видов предоплаты, может привести к негативным последствиям.

В статье разъяснено, какие несут обязательства и получают гарантии обе стороны, внося и получая предоплату за недвижимое имущество.

Предоплата, гарантирующая обязательства с обеих сторон

Средства, которые вносятся как предоплата, в документах называются разными словами.

Слово задаток предполагает юридическое подтверждение обеих сторон о намерениях. Такая формулировка гарантирует факт покупки и продажи. Также формулировка свидетельствует о неизменности договорённостей (цена, дата покупки). Эти данные не должны меняться после предоплаты.

Возвращается ли задаток при отказе от покупки недвижимого имущества? Да, если действия отменены сторонами обоюдно без ущерба для каждой из них. Будет возврат средств, если покупке помешали внешние обстоятельства (ЧП, форс-мажорные ситуации). Также средства будут возвращены в двойном размере, если в приобретении имущества мешает тот, кто продаёт. Например, внесена сумма 100 000 рублей. Если продавец отказывается, он возвращает 200 000 рублей.

Со стороны продающего возмещаются и другие затраты, связанные с невыполнением обязательств. Затраты есть разные. Например, по вине продающего не получается въехать в жильё в срок. И тот, кто хотел купить, вынужден арендовать жилплощадь. Средства, на которые арендуется квартира, можно законно требовать обратно у продающего.

Когда покупка не состоялась по вине покупающего, средства продающей стороной не возвращаются. Если у продающего появились дополнительные расходы, они также могут быть компенсированы. Речь о нарушении всех договорённостей, зафиксированных в документах.

Механизмы сработают, если подписан предварительный договор купли-продажи. Он необходим. И если средства продающим не возвращаются – это уже долг. На сумму начисляются проценты. Внесение предоплаты с гарантиями регламентирует первая часть ГК РФ в 395-й статье.

Итак, задаток в гражданском праве это – документально оформленная передача средств, обеспечивающих исполнение всех обязательств, прописанных в документе.

Другие виды предоплаты

Существуют другие виды предоплаты при покупке недвижимого имущества, которые оформляются документально. Сумма чётко прописывается. А чтобы понимать, какие гарантии это дает, нужно внимательно прочесть формулировки – в названии документов и в тексте.

Предоплата может быть указана как аванс. Если за таким названием не скрыто что-то другое, это – обычная авансовая выплата. Она не имеет обязательств. Её можно рассматривать как предварительную или первую часть оплаты. Слово будет одинаковым по всему тексту документа. В документе не должно быть условий, которые предусматривают компенсацию в случае отказа от покупки. Такая предоплата подтверждает намерения покупающего. Но никаких юридических гарантий нет. Изменения (даты, суммы) в дальнейшем могут быть с обеих сторон. Отказаться от продажи может и вторая сторона.

Ответ на вопрос, обычный аванс возвращается или нет, однозначный – «да». И он отдаётся обратно в полном размере. При этом есть нюансы, которые надо иметь в виду. Например, авансовая плата внесена, а также потрачены средства на нотариуса, оценку. И тут перед куплей-продажей собственник повышает цену. Покупатель должен выбрать, что выгоднее: купить это же жилье дороже или забрать средства. Но дополнительно потраченные средства возвращены не будут.

Для подобных случаев есть ещё один вид предоплаты, при котором в документах прописываются индивидуальные договорённости. Этот вид называется обеспечительный. Такой вариант – не самый популярный, но он может стать удобным решением. В случае несоблюдения договорённостей средства могут быть возвращены полностью или частично. В документах могут быть прописаны любые обязательства.

Задаток возвращается или нет по закону в конкретных случаях и является целью подписания основного контракта. Авансовые средства засчитываются как часть будущей оплаты. Средства же с обеспечением могут не стать частью оплаты и покрывают неустойку в случае срыва покупки. Они могут пойти на дополнительные траты: покрытие долгов по ЖКХ или на узаконивание перепланировки. При этом платеж с обеспечением снижает риски обеих сторон, учитывает все их интересы, мотивирует к финальным действиям, возмещает убытки. Третий вид предоплаты как инструмент можно использовать в разных целях.

Какой вид предоплаты выбрать

Выбор вида предоплаты личное дело каждого. Стоит оценить степень ответственности, внося средства, и нужно правильно понять, насколько высок интерес к объекту. Если нужна конкретная недвижимость, и выбор окончательный, лучше будет вариант, в котором на того, кто продаёт, накладываются обязательства.

Если мнение об объекте ещё может поменяться, и впереди другие просмотры, лучше выбрать авансовую предоплату без обязательств. Но при таком выборе нужно помнить: нет гарантий, что не изменится цена, и объект не будет продан другому человеку.

Другие вопросы при внесении предоплаты

Существует ряд тонкостей, которые стоит учитывать при внесении предоплаты.

Отказ в ипотеке. Что лучше: аванс или задаток, часто задумываются, если ещё нет решения банка. Например, недвижимое имущество выбрано, и внесена предоплата, гарантирующая дальнейшую покупку, а банк отказал в ипотеке. В этом случае вина на том, кто выступает покупателем. И предоплата ему может быть не возвращена. Средства также могут не вернуть из-за несвоевременного получения субсидий и других выплат, которые были запланированы на покупку, и, как следствие, срыва даты продажи.

А если банк, проверяя объект, не одобрил его – это вина продающей стороны. Причины могут быть разные: обременение, не учтены доли детей, не вписаны все жильцы и прочее. Тогда тот, кто получил оплату, если были прописаны договорённости, будет обязан возвратить средства в двойном объёме.

Этот вопрос нужно обсудить заранее обеим сторонам. И надо принять совместное решение на этот случай, как оформить: задаток, внесения авансовых средств без обязательств или прописать свои требования в документе со средствами для обеспечения их выполнения.

Действия перед внесением предоплаты. Первое: необходимо тщательно проверить продающую сторону. Собственник должен предоставить паспорт, выписку из ЕГРН и другие бумаги, подтверждающие законность продажи. Другими словами, надо проверить объект на чистоту.

Второе: предоплату можно вносить только при подписании официального документа об этом. И в документе вновь нужно проверить всю информацию:

• Паспортные данные.
• Информацию о собственниках, зарегистрированных лицах, супруге и детях. В соответствующих случаях должны быть приложены документы из органов опеки, согласие мужа или жены и другие бумаги.
• Информацию об объекте: все выписки и факты о нём.
• Как, когда и в какой срок отдаются обратно деньги. Если это – авансовые средства, о том, что они будут возвращены, тоже указывается.
• Точную сумму предоплаты и точные сроки дальнейших действий.
• Всё, что касается кредитов и ипотеки: как поступать, если кредит не одобрят, либо банк «забракует» сам объект.
• Другие ответственности сторон (дата снятия с регистрации собственника, дата подписания финального документа о купле-продажи и прочее).

Сколько дают задаток при покупке квартиры. Точные суммы законодательством не установлены. О размере предоплаты договариваются самостоятельно. Обычно предоплату берут в размере от 20 до 100 тысяч рублей вне зависимости от её вида. Чем меньше озвученная сумма, тем лучше для покупающей стороны.

Аванс и задаток – в чем разница не важно, если сумма слишком высокая. Нужно спросить о причинах у продающей стороны. Если они объективные, рекомендовано проводить внесение предоплаты в присутствии нотариуса. Если продавец не может дать пояснений, это должно насторожить. Крупную предоплату могут требовать мошенники. В этих печальных случаях средства возвращаться не будут.

Составлять ли расписку. Это – необязательно, но желательно. При передаче средств продающая сторона пишет расписку от руки с подписью в присутствии покупающей стороны. Прописываются сумма, паспортные данные, основание передачи средств, дата (образцы есть в интернете). Добросовестных собственников требование расписки не должно насторожить, а у покупающей стороны будет дополнительное доказательство с образцом почерка.

Заключение

Передачу предоплаты рекомендуется проводить вместе с юристом. Он же проконсультирует – аванс и предоплата, в чем юридическая разница.

При контракте о купле-продаже предоплата не является обязательной. Но если есть договоренность, она должна быть зафиксирована на бумаге.

В случае, если предоплату не отдают, и на это нет причин, необходимо обращаться в суд.