
Что будет на рынке ипотеки в ближайшие годы?

Ситуация: почему закрылись льготные ипотеки
Массовая программа льготной ипотеки была закрыта. Остались лишь несколько программ: семейная, дальневосточная и для IT-специалистов. Однако даже с этими программами оформление ипотеки становится сложной задачей.
Рассмотрим несколько примеров. Проблема с ипотекой комплексная, и её решение не будет простым. Льготы могут помочь, но это временное решение, которое может усугубить ситуацию для всех участников: граждан, банков, государства, риелторов и застройщиков. По сути, льготы не могут быть массовыми. Позиция Центрального банка и Министерства финансов сейчас заключается в том, что льготная ипотека должна быть адресной и не усугублять текущие проблемы.
Недавно льготная ипотека в нашей стране стала массовой, и стала занимать три четверти от общего объёма ипотечного рынка, что естественно привело к ряду проблем. На рынке возник повышенный спрос на жильё, что привело к росту цен на недвижимость. Застройщики, видя растущий спрос, начали увеличивать объёмы строительства. Однако строительство новых объектов — это инерционный процесс, и он занимает время. То есть спрос высокий, а предложение не успевает его удовлетворить.
В период пандемии COVID-19 Министерство строительства инициировало ряд льготных программ, направленных не на решение социальных проблем, а на поддержку застройщиков.
Однако льготная ипотека создала иллюзию доступности жилья, что привело к увеличению спроса и, как следствие, к росту цен. Это, в свою очередь, вызвало опасения среди потенциальных покупателей, которые стремились приобрести жильё как можно быстрее, чтобы воспользоваться текущими ценами.
Кроме того, на рынке появились инвесторы и блогеры, активно пропагандирующие идею получения льготной ипотеки в ожидании роста цен на недвижимость. Это вызвало опасения относительно того, что государство может столкнуться с необходимостью финансирования инициатив, направленных на получение личной выгоды.
В результате рынок оказался в дисбалансе: высокий спрос привёл к росту цен, а ставки по ипотеке начали увеличиваться.
В случае отмены льготных программ рынок может столкнуться с серьёзными последствиями, включая недовольство со стороны застройщиков, которые уже заложили объёмы в своих проектах, рассчитывая на сохранение текущего спроса.
В результате мы вновь сталкиваемся с противоречием: льготные ипотечные программы представляют собой временные решения, которые могут привести к серьёзным экономическим проблемам в долгосрочной перспективе.
Первым шагом должно стать снижение объема льготного кредитования и ставок, компенсируемых за счет бюджета, и, похоже, государство начало предпринимать действия в этом направлении.
Следует отметить, что в первой половине этого года ¾ всего объёма ипотеки приходится на льготные программы, что является недопустимым. Возможно, в начале такие меры были оправданы, но после окончания пандемии их необходимо было свернуть.
Льготные ипотеки должны оставаться, но только в качестве инструмента для решения государственных задач. В конце концов, это государственные программы, которые финансируются из бюджета. Государство доплачивает, чтобы жильё продавалось по более низкой цене, но происходит это за счёт налогоплательщиков.
Семейная ипотека
В настоящее время в нашей стране существует проблема, связанная с демографией. Важно определить, кому следует оказывать поддержку в первую очередь. На мой взгляд, необходимо оказывать помощь семьям, воспитывающим более двух детей. В случае, если в семье трое детей, она нуждается в улучшении жилищных условий. А появление четвёртого ребёнка должно стать основанием для снижения ставки по ипотеке.
Таким образом, чем больше детей в семье, тем ниже должна быть ставка по ипотеке. Можно рассмотреть возможность снижения ставки почти до нуля для семей, воспитывающих десять детей. Это не только поможет поддержать многодетные семьи, но и будет способствовать увеличению рождаемости, что положительно скажется на демографической ситуации в стране.
Дальневосточная
В целях стимулирования демографического роста и развития Дальневосточного региона необходимо создать привлекательные условия для жизни и работы. В частности, следует рассмотреть возможность предоставления льготных ипотечных ставок и налоговых льгот для предпринимателей.
Эти меры помогут удержать молодых специалистов и привлечь новых жителей в регион, что, в свою очередь, будет способствовать его экономическому развитию.
Айтишная ипотека
В условиях специальной военной операции возникла необходимость удержать молодых людей в Российской Федерации. Одним из эффективных способов решения этой задачи является предоставление льготной ипотеки для IT-специалистов. Приобретение жилья по льготной ипотечной ставке связывает молодых людей долгосрочными обязательствами и способствует их адаптации и интеграции в общество.
Что делать?
После завершения пандемии возникла необходимость в сворачивании программ льготной ипотеки. Однако Центробанк и Министерство финансов отреагировали на ситуацию слишком поздно, что привело к значительному росту цен на недвижимость.
Ипотека на срок 20–30 лет стала недоступной для многих граждан, и её можно рассматривать только как временное решение жилищных проблем.
В настоящее время, на мой взгляд, наблюдается некоторое снижение цен на недвижимость. Заказчики и строительные компании предлагают скидки и бонусы, чтобы предотвратить обвал рынка. Однако проблемы сохраняются, поскольку ключевая ставка, вероятно, не будет снижаться, а, скорее всего, будет расти или оставаться на высоком уровне.
Программы льготной ипотеки также должны быть сокращены, поскольку они компенсируют разницу между 8% и рыночной ставкой, которая будет только увеличиваться при повышении ключевой ставки.
В условиях, когда рыночная процентная ставка составляет почти 30%, государство фактически покрывает ¾ платежей по ипотечным кредитам, обеспечивая заемщику ставку в размере 8%. Ранее, когда рыночная ставка составляла 10%, государство доплачивало только 2%. В настоящее время, чтобы сбалансировать ситуацию, необходимо сократить количество льготных ипотечных кредитов как минимум в четыре раза.
В экономике существуют различные аспекты, которые требуют внимания и анализа. В частности, необходимо рассмотреть вопросы, связанные с ключевой процентной ставкой, общей процентной ставкой и уровнем инфляции.
С точки зрения классической экономической теории, любой экономический рост невозможен без инфляции. Низкий уровень инфляции может быть нежелательным, так как он не способствует росту экономики. Оптимальным является умеренный, но контролируемый уровень инфляции.
Что касается позиции Центрального банка, то, несмотря на обсуждения о необходимости реформирования экономики, реальных изменений пока не произошло. Конечно, можно попытаться бороться с инфляцией путем повышения ключевой процентной ставки, но это не всегда дает желаемый результат. Даже если ставка повышается, цены не начнут снижаться.
Продавец может сократить свою маржу, например, с 5% до 2%, но это не окажет существенного влияния на логистические расходы, которые выросли на 40% после специальной военной операции. Когда ключевая процентная ставка повышается, Центральный банк фактически увеличивает стоимость кредитов для банков, что приводит к дальнейшему росту стоимости кредитов для потребителей.
Почему сейчас такая высокая ипотечная ставка?
В настоящее время наблюдается рост ипотечных ставок.
Несмотря на то, что рынок претерпел значительные изменения, ключевая ставка не оказывает на него существенного влияния. В то же время, в ответ на текущую ситуацию, банки повышают свои процентные ставки, что делает кредиты более дорогими.
Ранее ставка составляла 7%, а сейчас она превысила 20%. Однако, несмотря на это, спрос на товары и услуги остаётся высоким. Центральный банк внимательно следит за ситуацией и принимает меры по ужесточению условий кредитования.
В классической экономике инфляция растет, когда спрос превышает предложение. Это может быть связано с увеличением доходов населения или с доступностью кредитов. В данной ситуации, как поступает Банк России - необходимо принять меры по снижению доступности лёгких кредитов. Для этого необходимо повысить ключевую ставку и ужесточить условия кредитования.
Центральный банк фактически загнал себя в ловушку с закручивающейся спиралью во внутрь, и ситуация продолжает усугубляться. Несмотря на обещания, ключевая ставка продолжает расти. Банки, в свою очередь, заявляют о повышении ставок. В условиях растущего спроса на кредиты и увеличения их объёма регулятор принимает решение об ужесточении политики.
Однако, как показывает опыт Турции, такая ситуация может привести к коллапсу и повышению ключевой ставки до 50%.
Целое от целого
Есть такая известная сцена у Райкина: «К пуговицам претензии есть? К карманам? Так почему же костюм не сидит?» Эта фраза очень точно иллюстрирует текущую ситуацию в сфере недвижимости. Проблема заключается в том, что никто не решает задачу комплексно.
Прежде всего, не были учтены риски. Никто не задумывался, что может произойти, если рост спроса на недвижимость остановится. Что мы будем делать дальше? Многие проекты финансируются за счет заемных средств, а некоторые организации полностью полагаются на проектное финансирование и не имеют оборотных средств. В результате возникает дилемма: заявленные расходы на приобретение материалов и строительство - не соответствуют реальным потребностям.
Есть расхожее мнение, что рост цен на жилье связан с увеличением стоимости строительных материалов, но это не совсем корректно. Цены на материалы выросли не на 100%, как стоимость недвижимости. Мы наблюдаем увеличение цен на материалы примерно на 35-40%, в то время как жилье подорожало на 100%. Чисто математически такая несоразмерность вызывает вопросы. Кроме того, затраты на зарплаты также растут: нанимая новых сотрудников и переманивая их из других компаний, мы вынуждены переплачивать.
В Москве и Подмосковье стоимость строительства сопоставима, однако в столице оно обходится дороже и приносит больше прибыли. При этом получение разрешения на строительство в Москве сопряжено с более высокими неофициальными затратами.
Проблема доступности жилья требует комплексного подхода. В настоящее время наблюдается банкротство неэффективных компаний и сокращение их деятельности.
Следует отметить, что даже после окончания конфликта санкции не будут отменены. Необходимо сосредоточиться на развитии местного производства и создании устойчивой экономической основы для строительной отрасли, что позволит обеспечить доступность жилья для граждан.
Вместо резюме
Выводы:
- Льготной ипотеки больше не станет. В сфере недвижимости происходят значительные изменения, и меры поддержки покупателей, такие как льготная ипотека, вероятно, будут отменены или существенно пересмотрены. Это означает, что потенциальным покупателям придётся адаптироваться к новым условиям, которые могут сделать жильё менее доступным. Ограниченная доступность ипотечного кредитования может привести к снижению покупательской способности населения и, как следствие, к замедлению роста цен на недвижимость.
- ЦБ загнал сам себя внутрь закручивающейся спирали. Центральный банк оказался в сложной ситуации, когда политика, направленная на стабилизацию финансовой системы, может иметь неожиданные последствия. Ограничительные меры и высокая процентная ставка создают замкнутый круг: повышение ставок не ведёт к снижению спроса, а у не дает развиваться бизнесу, в том числе на импортозамещение, что усугубляет финансовую нестабильность. Возвращение к прежней модели экономики будет крайне затруднительным, и многие эксперты считают, что такой курс действий может вызвать недовольство и непонимание со стороны населения и бизнеса.
В настоящее время состояние рынка недвижимости и финансовой системы требует тщательного анализа и пересмотра существующих подходов. Важно учитывать мнения всех участников рынка и стремиться к поиску сбалансированных решений, чтобы предотвратить возможные негативные экономические последствия в будущем. Необходимо разработать новые стратегии, которые позволят адаптироваться к изменяющимся условиям и обеспечат стабильность как для заемщиков, так и для застройщиков.
Рекомендуем
Журнал «ТотДом» —самые актуальные новости и аналитика о недвижимости в России.

Добро пожаловать в «ТотДом» — портал о недвижимости для обмена опытом и знаниями! Мы предоставляем актуальную информацию, отслеживаем актуальные новости рынка недвижимости и изменения в законодательстве, публикуем полезные статьи о недвижимости и экспертные мнения в этой сфере. Это пространство для дискуссий и аналитики о недвижимости — центр притяжения девелоперов, застройщиков, банкиров, риелторов, юристов и будущих покупателей домов и квартир. Ежемесячно сайт посещают более 55 тысяч человек, что подтверждает доверие читателей, которые хотят знать все о недвижимости. География материалов охватывают ключевые регионы России с фокусом на Москву и Подмосковье.
Наша миссия
Слоган журнала «Строим страну вместе» отражает стремление объединить профессионалов и обычных читателей. Мы верим, что сила — в маленьких шагах каждого из нас.