Долевая и совместная собственность: в чем разница, виды общей собственности, как купить и продать квартиру

Совместная собственность супругов часто путается с долевой, однако между ними есть различия. Понимать их полезно, чтобы избежать трудностей при проведении сделок с объектами недвижимости. Порядок действий для каждого из этих видов варьируется.

В этом материале мы рассмотрим особенности долевой и совместной форм собственности, расскажем какая из них удобнее, и как заключать сделки, исходя из имеющегося вида.

Что общего между рассматриваемыми видами собственности

На первый взгляд разница между ними не очевидна, ведь известно, что у квартиры может быть два собственника и более – это установлено законодательством РФ. При этом владельцы могут быть как родственниками, так и никак не связанными между собой людьми. Однако на этом сходства заканчиваются, так как порядок владения уже различается.

Что представляет собой общая совместная собственность

Общая совместная собственность – это режим, в котором объект находится в случае, если так было решено всеми его владельцами. В таком случае они осознанно не выделяют доли в жилье и пользуются им совместно, по принципу добросовестности.

Как правило, в этом виде собственности находится жилье и прочее имущество супругов, которые не договаривались об установке специального порядка владения. Последний, например, устанавливается брачным договором.

Из законодательства следует, что купленная супругами во время брака собственность относится к совместной. Она принадлежит сразу мужу и жене, а при разводе разделяется между ними пополам. Это правило действительно даже для случаев, когда договор на покупку имущества подписывается лишь одним из супругов: за вторым все равно остается право на 50%.

При заключении брачного договора именно он регламентирует порядок владения и деления собственности между супругами. В нем могут быть прописаны любые условия, согласованные мужем и женой между собой.

При совместной собственности каждый из владельцев, вне зависимости от их количества, обладает одинаковыми правами на применение и распоряжение недвижимостью. Если последняя продается, все владельцы действуют сообща, ведь по факту являются одной из сторон соглашения. Преимуществ у кого-либо из них относительно других нет.

Плюсы и минусы совместного вида общей собственности

Среди преимуществ выделяются следующие пункты:

• все владельцы равны между собой, поэтому и обязательства по содержанию объекта равномерно распределяются между ними. К примеру, затраты на оплату ЖКУ равномерно делятся между владельцами. Имущественный налог тоже распределяется по равным частям, благодаря чему нагрузка на бюджет отдельно взятого владельца снижается;
• в судебном порядке нельзя наложить ограничения на недвижимость, которая находится в рассматриваемом виде собственности. То есть, если с владельцем ведутся разбирательства, другие не рискуют потерять доступ к своему имуществу;
• разделение налогового вычета возможно на разных условиях, в зависимости от того, как договорятся владельцы.

Из недостатков выделяются:

• заработок от предоставления недвижимости в аренду разделяется между всеми собственниками поровну;
• при совместном владении собственники получают лишь один соответствующий документ. Если они при этом живут далеко друг от друга, возникают неудобства, связанные с постоянной транспортировкой оригиналов правоустанавливающих бумаг;
• когда собственником числится лицо младше 18 лет, проводить какие-либо операции с недвижимостью можно только с привлечением органов опеки, которые должны одобрить, например, продажу жилья.

Покупка квартиры в совместной собственности

Право общей собственности в гражданском праве при совместном владении не препятствует продаже недвижимости. Соответствующие сделки не сопровождаются высокой степенью риска. Однако при их заключении рекомендуется особо внимательно изучать бумаги.

При рассматриваемой форме собственности владельцы объекта не вправе продавать недвижимость без согласия других собственников. Эта мера призвана снизить шанс того, что они обманут друг друга.

Однако она же является причиной множества конфликтных ситуаций, когда владельцы не могут договориться между собой касательно продажи объекта. Покупателям недвижимости важно учитывать, что из-за конфликтов сделка всегда рискует быть сорванной.

Владельцы объекта должны официально зарегистрировать свое согласие на проведение сделки через нотариуса. Это требование действует, даже если у объекта всего два владельца, состоящих в браке, и ДКП подписывает кто-то один из них. Сделку зарегистрируют лишь при наличии официального согласия супруга или супруги.

В остальном же порядок действий такой же, как и при стандартной купле-продаже. Покупателям рекомендуется заранее узнать форму владения объектом, даже когда участие в сделке принимают сразу оба супруга-продавца.

Документы для проверки формы собственности

Проверить, пребывает ли объект в совместной собственности, можно при помощи этих бумаг:

• выписка из ЕГРН;
• бумага, подтверждающая право собственности на жилье;
• ДКП или любой другой документ, по которому продавцы получили недвижимость в собственность;
• паспорта супругов, участвующих в сделке;
• свидетельство о браке – его можно уточнить при помощи нотариуса, так как он вправе запрашивать данные из брачного реестра посредством ЗАГСа;
• брачный договор (при наличии).

В документе, подтверждающем госрегистрацию права собственности на жилье, в качестве собственника могут быть указаны как оба супруга, так и один из них. В последнем случае нет гарантии того, что собственность является личной, хотя исключения и существуют.

Для уточнения этого нюанса подходит выписка из ЕГРН. Юристы рекомендуют всегда заказывать ее, ведь свидетельства о праве собственности не хватает для полноценной оценки рисков. Оно остается у владельцев даже после того, как они продадут жилье. Выписка же показывает достоверную информацию об объекте и его владельцах. Важно, чтобы персональные данные участников сделки совпадали со сведениями из выписки.

Другие документы, перечисленные выше, тоже важны. Внимание стоит уделить основанию для перехода объекта в собственность продавцов. Это может быть ДКП, справка о предоставлении наследства или тому подобная бумага.

При этом важно уточнить, заключали ли супруги-продавцы брачный договор. Лишь это в конечном итоге полноценно прояснит форму владения. Брачный контракт предусматривает практически любые варианты владения недвижимостью, включая то, что купленный в браке объект не выступает собственностью, которая нажита совместно.

Приобретая квартиру в совместной собственности у супругов, покупателю важно удостовериться, что продавцы совместно нажили ее во время брака и при этом не заключали брачный контракт.

Проверив этот момент, покупатель заключает сделку с 1 или 2 супругами сразу. Если продавец только один, у него запрашивается заверенное нотариусом согласие на проведение сделки. Благодаря этому исключаются претензии на собственность или оспаривание прав покупателя на объект в будущем. В результате договор подписывается и регистрируется в Росреестре. Последняя процедура подразумевает уплату государственной пошлины.

Общая долевая собственность на квартиру – что это

Это наиболее распространенный формат владения общей недвижимостью. Совместная форма зачастую применяется супругами. В прочих же случаях владельцы распределяют между собой обязательства и права на недвижимость по фиксированным долям.

В таком случае на каждого собственника выделяется определенная доля в объекте, соответствующая, например, его финансовому вкладу при покупке. Не обязательно, чтобы доли всех владельцев были равны. Законодательством не предусмотрено ограничение по тому, сколько может быть собственников у квартиры и какого размера доли им положены. Например, один человек может владеть 3% квартиры.

Управление недвижимостью осуществляется по соглашению между всеми владельцами. Оно содержит порядок проведения всех нужных процедур, а также регламентирует то, как владельцы той или иной доли пользуются объектом. Когда же собственники не приходят к общему соглашению, спор между ними решается в судебном порядке.

Преимущества и недостатки долевого формата собственности

Плюсы следующие:

• каждый из владельцев получает собственный экземпляр бумаг на квартиру;
• недвижимость не изымается при судебных разбирательствах с кем-либо из владельцев. Остальные собственники долей остаются при своих правах, арестуют только долю нарушившего закон человека;
• каждому из владельцев предоставляется возможность свободно распоряжаться своей долей в объекте. Они вправе подарить ее, продавать, оставлять в наследство. Согласовывать это с другими собственниками не требуется. Нужно лишь уведомить их о своем намерении, так как они обладают преимущественным правом на покупку освободившейся части жилья.

К недостаткам относятся следующие пункты:

• доля в жилье не всегда равноценна помещению. Дело в том, что зачастую разделить жилые комнаты в соответствии с долями не получается ввиду их площади. К тому же существуют общие помещения, которые зачастую тоже физически не делятся в соответствии с долями;
• некоторые судебные ограничения действуют для долевой собственности. Когда с одним из собственников ведутся разбирательства, суд может изъять его долю за долги или установить запрет на проведение сделок с объектом. Это вызывает лишние неудобства для других собственников;
• каждый из владельцев долей вправе сдавать жилье в аренду или заселять в него любых людей без согласования с прочими собственниками. Часто это является причиной возникновения конфликтов;
• когда возможность договориться с прочими собственниками о порядке пользования жильем отсутствует, а отделить свою долю физически невозможно, остается лишь приходить к соглашению через суд. Это сопровождается дополнительными расходами денег и времени.

Перечисленные недостатки зачастую встречаются, когда владельцами долей являются не близкие друг другу люди.

Как оформить долевую собственность в жилье и как устанавливаются доли

Когда недвижимость передается в наследство нескольким людям, наследодатель по своему усмотрению делит ее на доли. Когда же доли выделяются в приватизированном жилье, они равномерно распределяются между всеми собственниками.

Но последние могут договориться об их корректировке при наличии соответствующих оснований. К примеру, когда один из владельцев сделал ремонт за свой счет и подтверждает это чеками, он вправе претендовать на большую долю.

Рассуждая о том, какие бывают доли в квартире, важно учесть, что они не всегда равны целой части объекта. Например, если трехкомнатная квартира разделена на 5 владельцев, они не получают по отдельному жилому помещению. Пространства общего пользования зачастую тоже разделить невозможно. Поэтому доля – это в первую очередь право голоса в управлении жильем.

В неразделенной на доли недвижимости можно выделить себе определенную часть, чтобы владеть ею безраздельно. Однако зачастую этот вариант подходит только когда есть возможность обустроить себе отдельные вход, жилое помещение, кухню и санузел. Однако это сложный и дорогой процесс, к тому же, новые перегородки не должны вызывать дискомфорт у других жильцов.

Выделение доли возможно при согласовании с другими собственниками. Если добиться этого не получается, остается лишь обращение в суд.

Покупка доли в квартире

Если по бумагам для квартиры действует долевой формат собственности, следует внимательно подходить к сделке. Планируя покупку всего объекта, достаточно пригласить всех собственников долей и заключить с ними один ДКП, который потом регистрируется в Росреестре.

Если же приобретается лишь одна из долей, нужно сначала удостовериться, что другие владельцы отказались от своего приоритетного права на ее покупку. При этом нужно, чтобы продавец уведомил их, а получать ответ не обязательно: игнорирование предложения считается отказом.

Важно, чтобы продавец назвал другим собственникам действительную цену своей доли, а также описал все нюансы проведения сделки. В ином случае совладельцы долей имеют право через суд перевести право собственности на купленную долю на себя, заплатив за нее.

Резюме

Если говорить о том, в чем разница между совместной собственностью и общей долевой собственностью, то в первую очередь выделяются условия распоряжения объектом. Они продаются в разном порядке, в зависимости от формата собственности выбирается то, какие дополнительные процедуры потребуется пройти покупателю и продавцу.

Совместная собственность подразумевает, что все владельцы действуют сообща или хотя бы согласовывают между собой продажу, дарение и другие операции с объектом. В долевой же собственности каждый из владельцев вправе свободно распоряжаться своей частью жилья, однако приоритетное право на покупку имеют другие собственники долей.

Приобретая себе жилье в совместной или долевой общей собственности, важно внимательно изучать бумаги. Такие объекты часто фигурируют в мошеннических схемах, когда человек платит за недвижимость, но в конечном счете теряет ее через суд.