Эффект ждуна: как в недвижимости вступаем в 2025
ЧТО С ЦЕНАМИ В ЦИАНЕ? (видео: Смирнов Сергей об инвестициях и недвижимости vkvideo.ru)
Коммерческий директор ЦИАН Михаил Посредников поделился инсайтами о состоянии рынка недвижимости в интервью Сергею Смирнову. Что происходит с арендой, ипотекой, а также жилой и коммерческой недвижимостью.
Аренда
Аренда жилья приобрела особую популярность в последнее время, и этому способствовали несколько факторов. Прежде всего, ситуация изменилась с увеличением ключевой ставки, которая из однозначной превратилась в двузначную. Летом этого года усугубилась ситуация из-за отмены льгот, что окончательно подорвало прежнюю логическую схему, работавшую на рынке недвижимости. Ранее ипотечный платеж часто равнялся арендной плате, но при этом у арендаторов оставалась возможность начать владеть собственной квартирой. Теперь же, с учетом повышения всех ставок, ипотечные платежи стали значительно больше, чем стоимость аренды. Поэтому аренда жилья стала более востребованной, чем ипотека, и многие люди предпочитают искать подходящие варианты для аренды, нежели связываться с долгосрочными кредитами.
Арендный бум пришелся на лето, когда студенты возвращались в города перед началом учебного года, а многие люди возвращались с дач. Сильный спрос поднял стоимость аренды в Москве и Санкт-Петербурге на 40%, что превысило темпы роста инфляции.
Хотя предложение на рынке недвижимости продолжает расти, цены не снижаются — владельцы жилья предпочитают удерживать свои ставки, ожидая лучшие условия. В то же время наблюдается заметное удлинение срока экспозиции арендных квартир, которые постепенно заполняются. Владельцы стремятся защитить свои интересы от инфляции, но важно отметить, что без ажиотажного спроса летом цены вряд ли смогли бы так синхронно вырасти на 40%. Этот феномен подчеркивает как динамику рынка, так и необходимость адаптации участников к меняющимся условиям.
Эффект «ждуна»
Несмотря на изменения в ипотечной ставке, произошедшие в июле, аудитория осталась стабильной. Здесь сыграла свою роль постоянная реклама, которая продолжала привлекать людей к нам. В ситуации с новостройками почти ничего не изменилось: интерес оставался, однако начался эффект «ждуна». Так, количество звонков в пиковый месяц июля по сравнению с июнем уменьшилось на 20%. Люди стали активно интересоваться предложениями, но звонков стало меньше. У девелоперов продажи упали на 50%. Число потенциальных клиентов, приходящих на встречи и оформляющих бронирования, сократилось на ту же величину.
Оживление рынка
Тем не менее, в августе начали появляться первые признаки восстановления. Те, кто ранее колебался с принятием решения по ипотеке, наконец, начали действовать. Однако теперь лишь 20% из них прибегают к ипотечным кредитам. Рынок начал оживать в ноябре и декабре, и мы можем выделить несколько факторов, способствующих этому возрождению в сфере недвижимости:
- Скачок доллара
Ситуация, когда рубль фактически превращается в «бумагу», заставляет людей задуматься о том, как сохранить свои сбережения. В условиях нестабильности многие начинают рассматривать недвижимость как надежное убежище для инвестиций. Этот актив становится особенно привлекательным в условиях инфляции и неопределенности, когда затраты на приобретение могут с лихвой окупиться в будущем. Таким образом, это становится своеобразным «лайфхаком» для тех, кто хочет защитить свои средства от обесценивания. - Лимиты
Введение лимитов по программе ипотечного кредитования для семей также способствовало росту спроса. - Слухи о заморозке депозитов
В условиях нестабильности, когда традиционные способы сбережения могут оказаться под угрозой, многие начинают искать альтернативные способы вложения денег. Инвестиции в недвижимость становятся не только рациональным, но и необходимым шагом для защиты финансовых активов.
Таким образом, эффект «ждуна» постепенно сменяется активностью на рынке недвижимости, где люди все больше осознают необходимость защищать свои сбережения, вкладываясь в недвижимость.
Кому сейчас сложнее всего?
Многие собственники, сталкиваясь с трудностями продажи своего жилья в течение нескольких месяцев и предпочитают снимать объекты с рынка. Никто не желает резко снижать цену и оставаться без денежных средств.
Охлаждение рынка ведет к тому, что покупатели не готовы идти на дисконты. В то же время сегмент элитной недвижимости остается стабильным, так как не зависит от государственных льгот. Спрос на жилье класса «бизнес+» и элитных квартир не уменьшился, и стоимость квартир в историческом центре Москвы продолжает сохраняться. В первую очередь, пострадали эконом-классы, которые в значительной мере зависят от существующих льгот.
Ипотека
За последний год ипотечные ставки на вторичном рынке достигли рекордно низких уровней. Мы наблюдаем явный тренд: люди стремятся «погасить» свои ипотеки, выплачивая остатки. Доля ипотечных сделок по-прежнему остается на уровне 30%, что свидетельствует о значимости ипотечного кредитования, даже несмотря на то, что процентные ставки превышают 25%.
Тем не менее, рынок вторичного жилья продолжает испытывать охлаждение, которое длится уже на протяжении года. Когда речь заходит о застройщиках, некоторые из них сообщают о снижении объемов сделок на 20% и более, что подчеркивает актуальные сложности в данной сфере.
Важно отметить рост объективных затрат, включая фонд оплаты труда, что также оказывает дополнительное давление на рынок. Условия проектного финансирования варьируются в зависимости от застройщиков и конкретных проектов. По данным «Дом.РФ», средняя ставка по проектному финансированию составляет 8,5%, что в два раза меньше, чем в других отраслях. Это облегчает положение девелоперов, хотя подрядчики сталкиваются с более высокими ставками, достигающими 25%.
Рынок коммерческой недвижимости
В последние два года рынок коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге переживает настоящий ренессанс. Бум в этой сфере стартовал в 2020 году, когда маркетплейсы стремительно набирали популярность, что породило необходимость в активном строительстве крупных складских помещений для удовлетворения их потребностей.
С началом специальной военной операции возникли опасения, что уход иностранных корпораций приведет к массовым пустующим зданиям. Однако курс на импортозамещение внес свои коррективы. Российские компании начали активно развивать внутренний рынок, что в свою очередь привело к значительному увеличению спроса на коммерческие площади.
Таким образом, рынок адаптировался к новым условиям, и вместо стагнации наблюдается поступательное развитие. Инвестиции в коммерческую недвижимость продолжают расти, а новые проекты появляются в самых разных сегментах, подтверждая это явление как важный аспект экономической трансформации страны.
Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom