Флиппинг квартир: что это такое, перепродажа недвижимости как бизнес

Флиппинг квартир – один из способов инвестирования в недвижимость, при правильном подходе дающий внушительную прибыль. Он более трудоемкий, чем сдача жилья в аренду, однако открывает перед инвестором и больше перспектив.

В этом материале мы расскажем все о флиппинге и его тонкостях. Также вы узнаете нюансы налогообложения такой деятельности, как вести ее с выгодой для себя и что для этого нужно.

Флиппинг: что это такое простыми словами

Под флиппингом подразумевается краткосрочное инвестирование в недвижимость с целью ее дальнейшей перепродажи по увеличенной стоимости. Термин произошел от английского слова flipping, которое в переводе означает «переворачивать».

Суть процедуры следующая: инвестор приобретает ликвидную недвижимость в плохом состоянии, делает ремонт, после чего продает обновленное жилье по увеличенной цене. К описанному процессу применим термин fix and flip, который означает ремонт и перепродажу. Зачастую инвесторы проводят трудоемкие работы и меняют облик объекта до неузнаваемости.

Свое начало рассматриваемый вид деятельности берет в 80-х годах прошлого века. Тогда на территории Соединенных Штатов Америки возник house flipping – метод заработка на перепродаже старых домов. Этот период сопряжен с экономическим подъемом после кризиса в США, поэтому спрос на отремонтированную недвижимость был высоким.

В Америке популярностью пользовались дома, когда как российские флипперы акцентируют свое внимание на квартирах. Прибыль формируется за счет увеличения ликвидности жилья. Объекты в плохом состоянии продать сложнее, поэтому и цена на них устанавливается со значительной скидкой. После ремонта жилье становится более востребованным, что позволяет продавать его по рыночной цене с выгодой.

Схема флиппинга

На первый взгляд алгоритм простой: купить квартиру, сделать ремонт и продать. Однако при более подробном рассмотрении возникает множество нюансов.

Со сложностями многие сталкиваются уже при подборе подходящего объекта. На этом этапе важно понимать, что означает квартира под флиппинг. Подходят только те варианты, что имеют потенциал для последующего роста цены и принесут прибыль в будущем. Важно анализировать не только состояние ремонта, но и расположение квартиры, конкуренцию в регионе, особенности всего дома, а также возможные риски.

Подобрав подходящий объект, флиппер приступает к его преобразованию. Главная цель на этом этапе – повысить стоимость квартиры. Для этого проводится капитальный ремонт, обновляются коммуникации, устанавливаются новые мебель и техника.

Особого внимания заслуживают дизайнерские решения. Если у квартиры есть своя «изюминка», продать ее с большей выгодой для себя гораздо легче. При этом для создания уникального дизайна не нужно тратить много денег: существует множество бюджетных, но эффектных решений.

Когда ремонт окончен, остается только продать квартиру. В этом вопросе важна скорость, ведь чем раньше флиппер получает деньги, тем быстрее он приступает к работе с новым объектом. Зачастую флиппинговое жилье привлекательнее для покупателей, чем предложения от конкурентов по подобным ценам. Во многом это объясняется свежестью ремонта.

Кто может заниматься флиппингом?

Сложный бизнес-план для флиппинга не требуется, как и официальная регистрация соответствующей деятельности на первых порах. Рассматриваемой деятельностью занимаются как частные лица, так и крупные организации. При этом многие начинают в одиночку, а потом расширяются и создают целые агентства.

При этом не обязательно иметь капитал. Вариант для начала – находить инвестиционно привлекательные варианты недвижимости для потенциальных спонсоров. Последние охотно платят за это приличную комиссию. Такую деятельность даже можно комбинировать с другими видами занятости.

В случае с классическим флиппингом недвижимость приобретается и ремонтируется за собственные средства. Зачастую для ремонта привлекаются сторонние бригады, но при наличии соответствующих навыков, сделать его можно и самостоятельно, сэкономив. Однако бригады, как правило, справляются гораздо быстрее, чем один человек, это тоже стоит учитывать.

При наличии проверенной или собственной бригады строителей можно поставить процесс на поток. Достаточно находить подходящие объекты и заключать все нужные сделки. Затраты времени в таком случае небольшие, если сотрудничать с надежными людьми.

Перспективы заработать на флиппинге недвижимости

Каковы перспективы заработать на флиппинге недвижимости в Москве и других крупных городах?
Озвучить конкретные цифры доходности нельзя, так как они зависят от конкретно взятого объекта, региона, экономической ситуации в стране и прочих факторов. Однако среди экспертов принято считать, что чистый доход в 30% от первоначальных вложений уже считается достойным показателем.

Этот показатель актуален уже после того, как из общего заработка флиппер вычтет расходы на покупку квартиры, ремонт, обновление мебели, уплату налогов. За поиск выгодных объектов для других инвесторов некоторые зарабатывают порядка 200 тысяч рублей с каждой сделки. Однако в таком случае комиссия чаще всего выплачивается уже после продажи обновленного объекта.

В идеале на работы уходит не более 3-4 месяцев. Например, если расходы на жилье и ремонт составляют 5 миллионов рублей, а продается оно за 7 миллионов, флиппер получает 2 миллиона чистыми за относительно небольшой промежуток времени.

Однако, если подобрана не лучшая квартира или ремонт не «цепляет» покупателей, сроки затягиваются на месяцы. Ввиду этого деятельность становится менее выгодной, ведь отремонтированное жилье «простаивает», а инвестор не может вкладываться в другие объекты, которые тоже приносили бы прибыль.

Если анализировать среднюю доходность в этой сфере, то флипперы с опытом и целые команды получают порядка 100% годовых первоначальной суммы вложений. Но это при условии, что имеются соответствующие навыки и знания. Доходность может быть и ниже, но зачастую даже неопытные предприниматели перепродают хотя бы одну квартиру в год и получают около 30-40 % прибыли.

Хоумстейджинг и как он относится к перепродаже недвижимости

Хоумстейджинг – улучшение жилья и придание ему элементов, делающих его привлекательнее для потенциальных покупателей. Этот процесс непосредственно связан с флиппингом и повышает его эффективность при грамотном подходе.

Выполняя ремонт, важно учесть потребности потенциальных покупателей и удовлетворить их. Это повышает вероятность быстро продать объект. Например, если работа ведется с однушкой неподалеку от популярных университетов, можно оптимизировать дизайн под молодых людей, добавив современную атрибутику и элементы, повышающие комфорт.

Продавая многокомнатную квартиру в спальном районе резонно акцентировать внимание на семьях с детьми. Им можно предложить красочную детскую комнату и комфортабельную спальню, в которой родители отдыхали бы после трудовых будней.

Важны и мелочи, начиная от освещения в комнатах и заканчивая расположением розеток и мебели. Все это создает привлекательную для покупателей атмосферу, которая вызывает в них мысль «тут я бы жил».

Риски при перепродаже квартир как бизнеса

Как и любое другое направление предпринимательства, флиппинг не лишен рисков, которые актуальны для людей, что занимаются им самостоятельно, без опыта. Главная опасность – выбор неподходящей квартиры.

На рынке встречается много вариантов под ремонт, но далеко не каждый из них ликвиден. Причин тому много: невыгодное расположение, слишком маленький дисконт в цене покупки, отсутствие поблизости инфраструктуры, аварийное состояние всего дома и так далее. Покупатели смотрят не только на облик жилья, но и на то, что его окружает.

К тому же не исключены риски общего спада спроса на вторичную недвижимость. Он может быть связан, например, с неблагоприятной экономической обстановкой, резким ростом цен и тому подобными факторами.

Еще один риск – возникновение непредвиденных расходов. Зачастую они появляются на этапе ремонта, когда вскрываются недостатки объекта, обязательные к устранению. Всегда держите в голове этот вопрос и закладывайте непредвиденные расходы в сумму предстоящей сделки.

Часто риски связаны с чужой недобросовестностью. Например, если ремонтом занимаются непроверенные строители, нарушающие сроки или технологии, возникают дополнительные издержки. Поэтому важно нанимать проверенных работников и заранее регламентировать сроки выполнения работ, а также штрафные меры при их нарушении.

Отдельного внимания заслуживает категория юридических рисков. Перед покупкой квартиры удостоверьтесь, что в ней не прописаны несовершеннолетние, на ее часть не претендуют сторонние лица и на ней не лежат обременения.

Если спустя какое-то время окажется, например, что продавец не получил согласие на сделку от других собственников, начнутся разбирательства и судебные тяжбы. В ходе них покупатель рискует лишиться приобретенного имущества, в котором он уже активно проводит ремонт.

Налогообложение флиппинга

Если флиппингом занимается физическое лицо, ему достаточно уплачивать НДФЛ по ставке 13%. Базой для расчета налога служит разница между стоимостью покупки и продажи квартиры. Например, если купить объект за 3 миллиона рублей, а продать за 5 миллионов, база составит 2 миллиона, а сумма налога – 260 тысяч рублей. Важный нюанс: физические лица вправе продавать максимум три квартиры в течение одного года.

Зарегистрированные частными предпринимателями лица вносят все свои расходы и доходы по сделкам в учетную книгу кассовым методом. Соответствующие операции учитываются при расчете налоговой базы. Плюс в том, что затраты на ремонт тоже можно вычесть из стоимости реализации объекта.

Частные предприниматели платят налог по УСН с типом «доходы минус расходы». Как правило, ставка равна 15%, однако в некоторых регионах она отличается от указанного показателя.

Не стоит забывать о налоговых вычетах, которые доступны большинству граждан страны. С их помощью, например, можно раз в год снизить налогооблагаемую базу на один миллион рублей. Еще один вариант – единоразово вернуть 260 тысяч рублей уплаченного налога.

Поиск квартиры для перепродажи

В этом вопросе выделяется два ключевых аспекта – подбор локации, а также самого объекта недвижимости.

Как выбрать локацию

Подходящая для флиппинга недвижимость располагается в районе, где наблюдается высокий спрос на жилье. Найти такой поможет анализ объявлений на сайтах недвижимости, а также инфраструктуры выбранного города в целом.

Также можно побеседовать с местными риелторами, которые, как правило, предлагают бесплатные консультации по выбору жилья. Еще стоит обратить внимание на то, как часто люди ищут квартиру в аренду на территории того или иного района.

Как выбрать недвижимость

Определившись с районом, приступайте к поиску квартиры. Для начала достаточно проанализировать местные доски объявлений. Предпочтительнее «потрепанная» недвижимость, которой достаточно будет косметического ремонта. Чем меньше расходов и дополнительных задач, тем выгоднее объект.

Вместе с тем важно проанализировать то, насколько цена объекта оправдана и получится ли выгодно продать его с учетом всех расходов. Важно, чтобы дом не был аварийным и располагался вблизи транспортных развязок, но далеко от аэропортов и оживленных трасс. Близость инфраструктуры и мест отдыха положительно сказывается на итоговой привлекательности жилья для покупателей.

Выбрав подходящий объект, следует внимательно изучить его вживую, а также поинтересоваться у продавца на предмет дефектов и нюансов. Рекомендуется внимательно изучить все уголки квартиры, чтобы в дальнейшем минимизировать непредвиденные расходы или запросить скидку.

Отдельное внимание уделите юридической стороне вопроса. Важно проверить все документы на квартиру и удостовериться, что она ничем не обременена и на нее не претендуют сторонние лица. Полезно узнать причину продажи. Например, если прошлый владелец умер, уточните, не претендует ли кто-то из его родственников на наследство.

Надежный вариант – обратиться за консультацией к юристу. Это дополнительные расходы, но в перспективе они экономят много времени, сил и денег. Благодаря этому вы наверняка узнаете, чист ли объект с юридической точки зрения.

Резюме

Флиппинг – прибыльный вариант инвестирования и бизнеса. Но и риски пропорциональны, так как существует масса нюансов. Их следует заранее закладывать в перепродажу той или иной квартиры, как и непредвиденные расходы, которых, как правило, не избежать. Не бойтесь прибегать к помощи юристов, ведь она позволяет выявить юридические опасности еще до покупки и ремонта.