Ипотека-2025: доступное жильё или непозволительная роскошь?


С 1 июля этого года в России закончился срок действия льготной ипотеки на новостройки под 8% годовых. Очередного продления госпрограммы не последовало. Эксперты отмечают, что прямой альтернативы льготной ипотеке, с низкими ставками, доступной для всех россиян, в настоящее время нет.
Что теперь ждет российский рынок недвижимости? Что происходит с ценами на жилье? Почему программа господдержки не выполнила свою главную задачу? На эти и другие вопросы попытались ответить участники открытой дискуссии «Рынок недвижимости после льготной ипотеки: стагнация неизбежна?», прошедшей в формате видеоконференцсвязи. Главными спикерами на ней выступили президент Ассоциации российских банков, академик РАН Гарегин Тосунян (модератор), главный аналитик группы компаний МИЭЛЬ офиса «На Николоямской» Екатерина Бережнова и руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Представляем вниманию читателей основные тезисы и выводы экспертов.
Этот сложный квартирный вопрос
Жилищная тема интересует, пожалуй, большую часть населения страны. Что неудивительно, ведь наличие своего жилья – одна из базовых потребностей человека. Но после завершения программы господдержки и повышения ключевой ставки ЦБ ипотека стала недоступной даже для многих обеспеченных россиян, не говоря уже о представителях среднего класса. Все это грозит не только снижением уровня обеспеченности жильем, но и обрушением строительного рынка. Выдача ипотечных кредитов после отмены субсидированных ставок сократилась до 360 млрд руб. в месяц, хотя ранее превышала 450 млрд руб.
Есть такой показатель — обеспеченность населения жилой площадью. Иными словами, количество квадратных метров на одного гражданина. По словам Гарегина Тосуняна, в России этот показатель медленно рос все последние годы, достигнув 29 кв. м. В ряде стран Европы он заметно выше и составляет 50-60 кв. м. Даже при наличии благоприятных условий мы сможем достичь этого уровня лишь через 20-25 лет.
Ситуация на вторичном рынке
О тенденциях последних лет на вторичном рынке московской недвижимости рассказала главный аналитик группы компаний МИЭЛЬ офиса «На Николоямской» Екатерина Бережнова. По ее информации, доля сделок в этом сегменте в отдельные периоды достигала 70-80%. При этом доля сделок с привлечением ипотеки значительно сократилась за последние два года: в 2022-м она составляла 70 %, в 2023-м – 64%, а в 2024-м – всего 25%, что логично, учитывая рост процентных ставок.
За это время также заметно изменился «портрет» среднестатистического клиента. В частности, стало куда меньше инвестиционных «семейных» сделок, когда жилье покупают «про запас». Квартиру на вторичном рынке в большинстве случаев подобрать непросто, так как это почти всегда очень узкий запрос. Дети «привязаны» к школе и секциям, родители – к своей работе. Поэтому квартиры в Москве не разлетаются, как «горячие пирожки», и средний срок продажи составляет 4–4,5 месяца. Другие особенности вторичного рынка: жилье берут, как правило, под высокие процентные ставки, ипотеку часто стараются погасить досрочно, покупку нередко «бронируют» предыдущей ипотечной квартирой.
Цены на жилье в 2000-2024 годах
Тему осветил Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Эксперт проанализировал динамику цен на вторичное жилье в 2000-2024 годах. Почему именно на вторичное? Потому что объективно отразить тенденции на рынке недвижимости, по его мнению, могут только цены на вторичку, так как стоимость квартир в новостройках может сильно варьироваться в зависимости от застройщика и его стратегии продаж. Итак, начиная с 2000 года, цены практически постоянно росли, за исключением периодов 2008-2009-го и 2014-2016 годов, когда наблюдались «провалы», связанные с экономическими катаклизмами. Тогда цены на некоторое время снижались. При этом жилье было самым доступным именно в 2014-2016 годах.
Почему льготная ипотека не выполнила свою миссию?
Программа льготной ипотеки была запущена весной 2020 года, во время пандемии коронавируса. Тогда важно было поддержать спрос и не дать рухнуть рынку недвижимости. Однако, в итоге, считают эксперты, доступность жилья не увеличилась, а уменьшилась. Даже наблюдаемый ныне рост количества вводимых квадратных метров происходит, в основном, за счет частного сектора — люди убедились, что куда дешевле строить самим, чем связываться с ипотекой.
Почему же так происходит? Дело в том, что часть россиян пользовалась возможностями льготной ипотеки не для улучшения жилищных условий, а для выгодного вложения средств. В итоге спрос значительно превысил предложение и ценник пошел вверх. Не съел ли рост цен на жилье всю выгоду от низких ставок? Ведь часто бывало так, что инвесторы брали сразу несколько квартир под разные льготные программы: к примеру, одну под семейную ипотеку (она продлена до 2030 года), другую – под льготную, третью – под специальную программу от застройщика. Затем использовали разные схемы для получения дохода. Один из известных способов — сдать квартиру в аренду, перекрывая ежемесячные платежи. В результате такие решения еще больше стимулировали рост цен на аренду жилья в столице.
Таким образом, государство спонсировало инвесторов, то есть людей по определению не бедных. Причем будет это делать еще 20, 25, а то и 30 лет, в зависимости от срока ипотеки. Эксперты считают, что льготы следует сделать более адресными, иначе пользоваться ими начинают не только нуждающиеся, но и те, кто хочет заработать. Работа в этом направлении уже ведется – с декабря 2023 года запрещено пользоваться более, чем одной льготной программой.
По мнению Юрия Королева, руководителя «КМД-девелопмент», нормализовать цены на рынке недвижимости можно, создав госкомпанию по выдаче льготной ипотеки работникам госсектора: военным, учителям, врачам и другим. Это также будет иметь благотворный социальный эффект.

О легкомыслии покупателей
Специалисты утверждают: на рынке недвижимости сложилась шаткая ситуация. Казалось бы, показатели продаж, несмотря на все трудности, остаются на достаточно высоком уровне. Но все это – не более, чем мыльный пузырь, который может лопнуть в любой момент.
Почему так? Дело в том, что клиенты нередко берут ипотеку по льготным программам от застройщика по схеме «Купи сегодня, плати завтра», когда первые несколько лет, пока дом строится, покупатель платит небольшие проценты, которые затем вырастают. При этом клиент, как правило, рассчитывает на лучшее будущее: увеличение зарплаты, продвижение по службе, вступление в наследство, снижение процентных ставок и так далее. Дескать, даже если сегодня денег нет, то завтра они непременно будут. Но ожидания эти, увы, далеко не всегда оправдываются. К примеру, процентные ставки в последнее время только растут, и когда они станут приемлемыми, неизвестно.
О жадности застройщиков
По словам Олега Репченко, расходы на строительство составляют не более четверти от конечной цены ипотечной квартиры. Можно ли, исключив лишние накрутки, добиться снижения стоимости жилья? Можно, считает эксперт. Но будет ли кто-то этим заниматься? Едва ли.
Никто не захочет отказываться от огромных барышей, которые получают не только строительные компании, но и банки. К сожалению, наши застройщики не желают следовать принципу Генри Форда: «Делай дешевле, но больше». Как раз наоборот, создается впечатление, что компании соревнуются друг с другом, кто больше задерет цену. Одно время даже была популярна такая формула: «Мы лучше обанкротимся, чем снизим ценник». Из-за такой упертости, считает эксперт, не исключена вероятность «апокалипсиса» на рынке недвижимости, когда частные фирмы попросту обанкротятся, а вместо них появится одна госкомпания-монополист. Такой сценарий, конечно, маловероятен, но все же не исключен. Важно его не допустить.
Недвижимость – лучшая инвестиция?
После 2014 года, когда против России начали вводить экономические санкции, в нашу жизнь вошло понятие «геополитические риски». Коснулись они и рынка недвижимости. Люди стали видеть в покупке квартиры понятный и надежный способ инвестирования своих средств. Мол, ее всегда можно сдать и получить дополнительный доход. Хотя как показывает практика, это далеко не лучший вариант вложения денег. Рост цен на жилье и аренду в последнее время замедлился, а вот золото, к примеру, подорожало в несколько раз. Но что в конечном итоге окажется надежным, а что нет, покажет только время.