Кадастровая стоимость квартиры – что это, для чего нужна, как узнать
Вопрос «как узнать кадастровую стоимость квартиры» зачастую встает перед людьми в момент, когда они собираются платить налог на недвижимость. Однако она нужна не только для расчета суммы обязательных взносов в казну. Ниже мы расскажем о том, что представляет собой кадастровая цена, как она рассчитывается и в каких ситуациях она может быть полезна.
Что собой представляет и для чего нужна кадастровая стоимость
Кадастровой именуется цена, которая была рассчитана по результатам государственной оценки. Она применяется для расчета налога на недвижимую собственность.
Ее определяют по единой методике структуры местного самоуправления. В процессе учитываются средние цены на дома и квартиры в соответствующем регионе России. Множество похожих по характеристикам объектов объединяется в соответствующую группу, для которой устанавливается единая стоимость.
В отличие от рыночного показателя, кадастровая цена не меняется постоянно. В дату расчета она фиксируется на промежуток времени, установленный законодательством. Рассуждая о том, что такое кадастровая стоимость, важно учесть, что зачастую она отличается от рыночной на 20-30%. При этом она бывает как выше, так и ниже той цены, за которую объект готов купить другой человек.
При массовой оценке похожих объектов показатель одинаковый при том, что их рыночная цена может варьироваться. Дело в том, что в учет не берется состояние квартиры внутри, включая качество и свежесть ремонта, наличие техники и прочее благоустройство.
В каких случаях важен показатель
Чаще всего кадастровая стоимость квартиры по адресу фигурирует в расчетах налога на недвижимое имущество. Она является базой для вычислений. Налог платят все владельцы квартир, домовладений, участков земли. Вычисление проводится по формуле: кадастровая цена на начало расчетного года * ставка налога = величина налога.
Кадастровая цена используется для вычисления налога на доход физического лица от продажи жилья. Его процентная ставка составляет 13%. Если недвижимость продается по стоимости ниже 70% от кадастровой, ФНС берет в учет большее из двух этих значений. Налог на дарение недвижимости тоже рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости. Его ставка также равна 13%.
Нотариусы используют показатель для вычисления госпошлины при удостоверении нескольких разновидностей сделок, среди которых:
- продажа недвижимости, собственником которой является несовершеннолетнее лицо;
- предоставление объекта в доверительное управление;
- продажа доли собственником при условии общего долевого владения;
- получение недвижимости в наследство;
- прочие сделки, требующие заверения нотариуса.
Нотариусы применяют для расчетов кадастровую цену даже если она выше рыночной. Среди прочего рассматриваемый показатель применяется при оформлении кредита под залог недвижимости. Финансовые организации запрашивают его вместе с отчетом об оценке объекта.
Как рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости
Расчет производят местные муниципальные учреждения на основании решения местных структур власти. Он выполняется, исходя из методических рекомендаций Министерства экономического развития РФ. Известно, что на показатель влияют следующие факторы:
- расположение объекта;
- год возведения;
- степень износа;
- стоимость коммунальных услуг;
- площадь квартиры или дома;
- материал, из которого изготовлены стены;
- наличие поблизости инфраструктуры, а также ее разновидности;
- положение дел на региональном рынке недвижимости;
- общее состояние экономики региона и страны.
При этом не учитываются индивидуальные показатели объекта по типу отделки, количества санузлов или благоустроенности придомовой территории.
В каждом регионе страны создано свое бюджетное учреждение, которое занимается кадастровой оценкой жилья. Эта структура собирает информацию о расположенной в своей юрисдикции недвижимости. При этом собственники жилья могут самостоятельно направлять в нее декларацию с параметрами своего объекта, чтобы кадастровая цена максимально соответствовала ему.
Исходя из собранных сведений, специалисты учреждения рассчитывают стоимость для всех выделенных групп недвижимости. Итоговые показатели заносятся в отчет и отправляются в Росреестр. В результате они добавляются в онлайн-базы всех структур, специализирующихся на оценке недвижимости.
В городах с федеральным значением расчеты производятся раз в два года. Для остальных субъектов страны сроки варьируются, но не могут превышать пять лет.
Способы узнать кадастровую цену
Простейший способ – узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости через Росреестр. Достаточно перейти на сайт ведомства и ввести в соответствующей форме кадастровый номер или адрес. Для поиска по адресу или примерному расположению также подходит публичная кадастровая карта.
Еще один вариант – оформить выписку из ЕГРН. Выполнить это можно через Госуслуги либо в отделении МФЦ. Также кадастровая стоимость уточняется на портале Государственных услуг при запросе бесплатных сведений об объекте. В таком случае не получится узнать планы, схемы, данные о владельцах недвижимости, однако стоимость отображается в выписке.
Оспаривание показателя
Узнать кадастровую стоимость несложно, но процедура ее оспаривания уже не такая простая. Сначала отметим, что она нужна в случаях, когда по кадастру объект стоит дороже, чем по рынку. Это актуально, например, для жилья, которое потеряло в цене из-за пожара или затопления.
В таком случае владелец продолжает платить налог на имущество в повышенном размере. Продажа такого объекта тоже будет менее выгодной, так как для расчета НДФЛ применяется более высокая база.
Законодательством предусмотрена возможность оспорить кадастровую оценку недвижимости и привести ее к рыночному значению. Порядок этой процедуры разнится для физических и юридических лиц. Организации обязаны соблюдать досудебные условия урегулирования претензий. Сначала им потребуется подать заявку в комиссию при местном управлении Росреестра.
К заявлению прикладывается отчет по оценке рыночной цены объекта и выписка из ЕГРН. Отчетность предоставляется в электронном формате – файл нужно записать на физический носитель. Документ действует 6 месяцев с момента оценки. Заявление вправе подать сам собственник и его представитель. Сделать это можно в любое время, главное, чтобы объект стоял на кадастровом учете.
На рассмотрение заявки уходит до 30 дней, после чего комиссия обязана озвучить свое решение. Если она отказывает в смене цены на рыночную, то должна предоставить развернутое обоснование для этого.
Юридические лица вправе оспорить отказ в судебном порядке. Как правило, это приводит к тому, что новая цена устанавливается примерно на середине между старой кадастровой и актуальной рыночной. Например, если они равны 2 миллионам и 1 миллиону рублей соответственно, то новая цена составит примерно 1.5 миллиона.
Частные лица и предприниматели могут не следовать досудебному порядку урегулирования и вправе обращаться непосредственно в суд. Однако описанный выше вариант решения вопроса посредством Росреестра для них тоже доступен.
К тому же, судебное разбирательство сопровождается издержками. Они часто делают его невыгодным вариантом корректировки показателя для экономии, например на НДФЛ при купле-продаже объекта.
Выводы
Кадастровая стоимость жилья определяется государством и влияет на порядок налогообложения жилья. Зачастую она отличается от рыночной, но, при необходимости, корректируется по запросу собственника. Узнать кадастровую цену можно, даже не выходя из дома - достаточно следовать описанным выше рекомендациям.
