Как избежать обмана при покупке недвижимости: лайфхаки от эксперта
Загородный дом (фото: нейросеть Шедеврум)
Опасные криминальные годы позади — рынок недвижимости становится прозрачнее и надежнее, но мошенники не дремлют. Совсем недавно любимая певица Лариса Долина столкнулась с вероломством жуликов, посягнувших на честно заработанное талантом жилье творческого человека. Неспокойной стала погода в доме!
Существуют схемы обмана, от которых необходимо защитить себя, учитывая, что квартира — это для многих самая значимая покупка в жизни.
Что нужно учитывать при поиске и покупке жилья?
Для себя и своих клиентов я выработала четкий алгоритм, который всегда работает. Вот несколько принципиально важных фактов, которые следует учитывать при покупке квартиры.
Важен подготовительный период. А это значит, что вы должны найти именно то жилье, которое вписывается в ваш бюджет и представление о квартире мечты. Уже на этом этапе важно отсечь все недоразумения и потенциально возможный обман.
А это значит, что вам важно понять, действительно ли ваше будущее жилье находится в шаговой доступности от остановок общественного транспорта? Правда ли, что проживают мирные соседи? Нет ли серьезных проблем с несущими конструкциями? А точно ли окна выходят на солнечную сторону? Достоверна ли картинка в объявлении?
Чтобы не разочароваться, не стесняйтесь разговаривать с продавцом и задавать вопросы.
Итак, квартиру вы выбрали. Теперь важно проверить, кто ее продает? Добросовестные собственники сами готовы предоставить всю необходимую информацию о себе. Например, справку о состоянии своего психического здоровья и из наркологического диспансера. Сведения о банкротстве, точнее о том, что его нет. Внимательно отнеситесь к пожилым собственникам: важно понимать, что желание продать свою квартиру осознанное и обдуманное, и человеку после сделки есть, где жить. Ну и, конечно, у собственника есть действующие документы, удостоверяющие личность.
Кстати, справки о здоровье и финансовом благополучии пригодятся и в случае продажи при проверке покупателей.
Теперь важно точно понять, а что вы покупаете с юридической точки зрения? На этом этапе важно ознакомиться со всеми документами на недвижимость:
Свидетельство о регистрации права. Да, его заменили выпиской из ЕГРН, но полную выписку сможет представить только собственник. Без этого документа сделку не провести.
Документ, который подтверждает право собственности на квартиру. Это может быть свидетельство о наследстве, договор купли-продажи, договор ренты, дарения или приватизации. Это тоже обязательный для сделки документ.
Следующие документы необязательны для покупки, но я рекомендую их запросить:
- Выписка из домовой книги, желательно свежая, сроком не более месяца. Архивная выписка покажет историю квартиры, хорошо, если в ней не было большого количества прописанных и выписанных жильцов в короткий период времени.
- Хорошо бы выяснить, нет ли обременений на данную жилплощадь, а у квартиры несовершеннолетних собственников, сидельцев и недееспособных прописанных жильцов.
- План БТИ, который позволит убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок. Наличие таковых грозит тратами, за которые вам придется восстанавливать границы помещений. К тому же на такие квартиры не дают ипотечные платежи.
- Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммуналки, в том числе за электричество и может быть, даже телефон. Да, долги записаны на человека, но представьте, сколько вам потребуется сил и времени, чтобы отстоять свои права перед управляющей компанией.
Риски и подводные камни
Схемы обмана по-прежнему существуют, но все же риски при покупке жилья часто связаны с банальной невнимательностью покупателей и непросчитанными рисками. На что стоит обратить внимание и проверить обстоятельства сделки?
Например, сделка проходит по доверенности. Это законно, но не всегда собственник в курсе операций с его недвижимостью, поэтому тут стоит все же перепроверить данный факт. А вам нужно настоять на знакомстве с собственником.
Если при покупке жилья были использованы средства материнского капитала, то ситуация следующая. По правилам, в таком жилье должны быть выделены доли детям. Соответственно просто так продать жилье нельзя — детям нужно предоставить другое жилье, не меньше и не хуже прежнего. К тому же согласие на продажу должны дать органы опеки. В противном случае сделку можно опротестовать. Как я уже упоминала выше, убедитесь, что среди собственников и прописанных нет недееспособных, а также людей, отбывающих наказание в местах не столь отдаленных. Здесь тоже есть риск купить жилье с жильцами.
Еще один красный флаг – это частая смена владельца. Согласитесь, странно, если квартиру перепродали несколько раз за последний год. Я бы посоветовала насторожиться.
Если собственник находится в браке, необходимо согласие супруга. Но вот отметка о браке не всегда есть в паспорте. Такое случается, когда супруги в ссоре пытаются обмануть друг друга. А последствия придется прочувствовать на себе покупателю.
Важно четко понимать, что такое аванс, а что задаток. Это два разных по смыслу платежа. Задаток — это своего рода оплата услуги, типа бронирования квартиры. А аванс — это подтверждение намерения о покупке. Аванс возвращается, если сделка не состоялась. А вот задаток нет. Иногда задаток и является смыслом процесса, да, сумма невелика, но мошенников устроит и такой куш. Однако, сейчас мы стараемся брать задаток, понимая, как клиенту важна сделка, чтобы избежать мошенничества и не подвести его.
И еще, учитывайте региональные особенности рынка, да такие имеются. Например, в регионе аванс берет риэлтор, в Москве — продавец. А вот задаток в регионе как раз берет продавец.
Учитывайте при переезде в другие регионы местечковый менталитет и советуйтесь со специалистами, знающими местную специфику работы.
Признаки чистого на руку продавца
Все тонкие места и острые углы мы с вами уже обсудили — осталось перечислить признаки юридически безупречной сделки с законопослушными и честными продавцами.
Первое — это открытость продавца и готовность отвечать на все вопросы потенциального покупателя. Человек может без сомнений и запинки объяснить в связи с чем продает жилье, рассказать об истории квартиры.
Второе — это наличие всех необходимых документов и готовность их предоставить.
Третье — ваши условия и возможности обсуждают, не торопят, не манипулируют условиями, не предлагают странных и незаконных тем.
Когда людям нечего скрывать, то им нечего скрывать.
Мнение эксперта
Резюмирую: как и во многих других сферах, спасение утопающего – дело рук самого утопающего, а точнее ответственность. Наивность и доверчивость в этом вопросе – не ваш союзник. Простая бдительность решит множество ваших проблем не только при покупке недвижимости.
Внимательно читайте документы перед тем, как подписывать, тщательно считайте и пересчитывайте, проверяйте репутацию и факты ваших риэлтора, продавца и покупателя — сейчас для этого есть масса законных и доступных возможностей. И, конечно, следуйте букве закона. Прозрачные, реальные условия, четко и грамотно прописанные в договоре, позволят провести вашу сделку проще и снимут с вас множество потенциальных проблем.
И в этом деле не скупитесь на профессионала. Хороший риэлтор убережет вас от ошибки, поможет сэкономить и обезопасить ваш капитал.
