Как избежать проблем с налоговой при сдаче квартиры в аренду

Налог на сдачу в аренду квартиры обязателен к уплате. Если игнорировать это требование законодательства, есть риск столкнуться с юридическими проблемами, что чревато штрафом и даже уголовным разбирательством. Многие боятся налоговой волокиты, оправдываясь тем, что из-за нее доходность сильно снизится, а также придется тратить время на дополнительные процедуры.

Однако на 2024 год порядок налогообложения проще, чем условных десять лет назад. В этой статье мы разберем, как сдать официально квартиру в аренду и платить соответствующий налог. Также вы узнаете о нюансах и особенностях, минимизирующих налоговые расходы.

Когда нужно платить налог за сдачу недвижимости в аренду

Многие владельцы недвижимости задаются вопросом: нужно ли платить налог при сдаче квартиры в аренду на 11 месяцев. Существует заблуждение, что аренда длительностью до года не участвует в налогообложении. На самом же деле отчислять часть дохода государству нужно вне зависимости от того, на какой период заключается договор – пусть даже и на один месяц.

Указанное заблуждение произошло от того, что договоры аренды сроком до одного года не обязательно регистрировать в Росреестре. Однако это положение никак не связано с порядком налогообложения. Уплачиваются налоги при аренде жилья на любой промежуток времени любыми категориями лиц. Исключение – сдача жилых объектов менее чем на 30 дней, при условии, что объем годового заработка – не более 400 тысяч рублей.

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду

Законодательство в сфере налогообложения со временем видоизменяется, появляются новые режимы внесения обязательных взносов и дополнительные условия. По состоянию на 2024 год существует несколько вариантов для внесения взносов:

• налог на заработок самозанятого;
• налог на заработок физлица;
• УСН (Упрощенная система налогообложения) для частных предпринимателей;
• патент для частных предпринимателей.

Перечисленные варианты имеют разную степень распространенности. При этом связана такая разница с тем, что не все люди осведомлены о существовании тех или иных способов уплаты налогов за заработок на аренде. Во многом это объясняется, например, тем, что возможность зарегистрироваться самозанятым появилась лишь в 2017 году.

Ввиду этого многие хозяева недвижимости продолжают уплачивать налоги в устаревшем порядке, так как не знают о существовании альтернатив. Значительная часть арендодателей зарегистрированы в качестве частных предпринимателей, так как в таком случае процентная ставка для расчета налога ниже, чем для обычных физлиц.

При этом актуальная на 2024 год минимальная величина ставки распространяется на самозанятых. Пользующихся этим статусом арендодателей еще относительно мало, особенно в небольших городах.

Сдача квартиры внаем при регистрации самозанятым

В ситуации с самозанятыми действует НПД – специальный режим налогообложения. Налог в таком случае рассчитывается по ставке в 4%, если заработок получен от физлица, либо в 6%, если услуги по аренде предоставляются юридическим лицам или частным предпринимателям. Действует режим самозанятости до 2028 года.

При сдаче квартиры как самозанятый не требуется уплачивать отчисления в пенсионный фонд, как это предписано для частных предпринимателей. Чтобы получить соответствующий статус, достаточно загрузить приложение «Мой налог» и пройти несколько простых процедур по регистрации. Важно, что для этого не обязательно перезаключать уже имеющиеся договоры найма.

Всем людям, которые становятся на учет как плательщики НПД (Налог на профессиональный доход), предоставляется бонусный вычет в 10 тысяч рублей. За счет него первое время допускается платить по ставке в 3% и 4% при продаже услуг физическим и юридическим лицам соответственно. Скидка действует до тех пор, пока указанный лимит не будет исчерпан. Возможность получить вычет наличными не предусмотрена.

Частные предприниматели могут перейти к налогу на профессиональный доход, зарегистрировавшись в качестве самозанятого. При этом они снизят себе ставку и смогут не уплачивать взносы в Пенсионный Фонд. Однако есть и нюанс – самозанятым разрешено сдавать в аренду лишь жилую недвижимость. Коммерческая недвижимость, включая даже апартаменты, не подпадают под НПД.

Еще одно ограничение – максимальный годовой доход: при регистрации самозанятым нельзя выходить за отметку в 2,4 миллиона рублей. На объем превышения данного лимита НПД не действует и налог уплачивается от физического лица уже по увеличенной ставке.

Альтернативный вариант – зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя с УСН (Упрощенная система налогообложения) или ПСН (Патентная система налогообложения). Вместе с тем плательщику могут доначислить суммы налога, которые он уплачивает ввиду потери статуса самозанятого, соответствующие им пеня и прочие штрафы.

Порядок регистрации самозанятым

Стать самозанятым можно, не выходя из дома, платить для этого пошлину тоже не требуется. Выполнить это можно сразу несколькими способами:

• загрузив программу «Мой налог» на свой смартфон (оно доступно на сайте ФНС);
• воспользовавшись веб-кабинетом в сервисе НПД «Мой налог» (подходит тем, кто не может загрузить приложение на смартфон);
• посредством уполномоченных банковских организаций, количество которых превышает несколько десятков.

В последнем случае условия варьируются, так как каждый банк устанавливает их в индивидуальном порядке. Но зачастую регистрация осуществляется в банковском приложении, там же регистрируется выдача чеков.

Что касается приложения «Мой налог», то при первом запуске потребуется дать согласие на обработку своих персональных данных и принять правила пользования сервисом. Далее выбирается метод регистрации – по паспорту, через портал государственных услуг, либо через личный кабинет физлица на сайте ФНС.

Определившись со способом регистрации, самозанятый указывает свой номер телефона и подтверждает его СМС-кодом. Следующий этап – выбор региона, в котором планируется работать. В данном случае указывается регион, в котором сдается жилье. Если недвижимость расположена сразу в нескольких регионах, можно указать тот, в котором вы живете, или из которого поступает наибольший доход.

Если выбрана регистрация по паспорту, следующим шагом является загрузка его фото. Для этого разрешите приложению записывать фото и видео через смартфон, после чего отсканируйте документ по подсказкам в приложении. Ручной ввод при этом не требуется, достаточно проверить то, насколько корректно распознаны данные на фото.

Следом идет загрузка фотографии своего лица – это нужно для подтверждения личности, указанной в паспорте. Тут тоже достаточно следовать подсказкам. После этого останется лишь установить ПИН-код для входа в приложение, а также выбрать подходящий вид деятельности в настройках приложения.

Регистрация через веб-кабинет в сервисе НПД «Мой налог» проще, так как не требует скана документов и фото лица. Однако она возможна только при наличии личного кабинета на сайте ФНС либо учетной записи на Госуслугах. В остальном процедура практически такая же, однако проходит она на сайте, а не в мобильном приложении.

Уплата налога осуществляется ежемесячно. Самозанятый должен внести нужную сумму до 28 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода от сдачи имущества в аренду. Чтобы провести операцию, можно воспользоваться своей банковской картой.

Важный нюанс: самозанятые также уплачивают имущественный налог, размер которого для жилой недвижимости, гаражей и машиномест составляет 0,1% от кадастровой цены недвижимости в год. Также важно помнить, что НПД не распространяется на доход, полученный от аренды жилья по гражданско-правовым договорам, если арендатором является бывший работодатель арендодателя (при условии, что увольнение произошло менее двух лет назад).

Уплата НДФЛ за сдачу недвижимости в аренду физическим лицом

Главой 23 НК о налогах на заработок физлиц прописано, что сумма обязательных отчислений исчисляется по ставке в 13% от величины заработка. То есть, физлицо уплачивает 13% от суммы платежей по аренде, прописанной договором. Если же объем годового дохода более 5 миллионов рублей, ставка растет до 15%. Практика показывает, что такие объемы годового дохода зачастую фигурируют в сфере элитной недвижимости, где стандартный НДФЛ практически не применяется.

Какая-либо регистрация для уплаты НДФЛ не требуется. Арендодателю достаточно воспользоваться онлайн-платформой «Уплата налогов и пошлин». Также можно загрузить на сайте ФНС соответствующий шаблон платежного поручения, заполнить его самостоятельно и внести плату. Взносы принимаются в онлайн-режиме, через сайт ФНС, а также в банковских программах.

Платить налог на арендный заработок физлицам достаточно один раз в год. Декларация по шаблону 3-НДФЛ подается не позднее 30 апреля. Внести платеж после этого можно до 15 июля. Уплачивается при этом налог за предыдущий год. Например, НДФЛ за 2024 год физическое лицо вносит до 15 июля 2025 года.

В случае с наймом жилья всеми процедурами, связанными с уплатой НДФЛ, занимается арендодатель, он сам рассчитывает размер платежа, оформляет и подает декларацию. Однако, есть исключения из этого правила. К ним относятся случаи, когда арендатором недвижимости выступает юридическое лицо.

Например, это может быть российская компания или дочерняя структура зарубежной организации, зарегистрированная в РФ. Также сюда относятся частные предприниматели, адвокаты и нотариусы.

Юридические лица являются налоговыми агентами в таких сделках и самостоятельно вносят взносы, при условии, что это предусмотрено условиями договора. Однако от обязанности подавать декларацию арендодатель освобождается только при условии, что соответствующая сумма налога удержана из его дохода.

В договоре найма потребуется прописать, что арендатор вычитает 13% из суммы каждого арендного платежа. Соответственно, итоговый доход ниже, чем указанный в соглашении показатель. Размер заработка в таком случае не меняется, однако владелец недвижимости экономит время на волоките с бумагами.

Многие собственники квартир «вкладывают» сумму налога в размер арендной платы. Например, если без уплаты НДФЛ жилье сдавалось бы за 40 тысяч рублей в месяц, то с ней размер платежа составит 45,2 тысячи рублей. Это актуально, если на рынке найма наблюдается высокий спрос, и характеристики недвижимости позволяют немного повысить стоимость ее аренды.

Физические лица, плательщики НДФЛ, также обязаны уплачивать имущественный налог. Его размер такой же, как и в случае с самозанятыми. Рассчитывается платеж, исходя из кадастровой стоимости объекта, которую можно узнать через официальный сайт Росреестра.

Как уменьшить налог при сдаче квартиры в аренду физическим лицом

При уплате НДФЛ с арендного заработка физические лица вправе пользоваться налоговыми вычетами. Это возможно, например, если на протяжении прошлых трех лет они расходовали средства на лечение себя или своих родственников, дорогостоящие медикаменты, обучение или покупку жилой недвижимости. В таком случае снижается налоговая база, на основе которой рассчитывается сумма налога.

Среди оснований для применения налогового вычета:

• расходы на дорогое лечение – ЭКО, установка протеза, госпитализация в частной больнице и так далее (учитываются затраты на самого арендодателя, его супругу/а, родителей, а также детей младше 18 лет), а также прочие медицинские услуги – стоматологию, консультации у частных врачей, оплата дорогостоящих анализов и лекарств;
• оплата образования для собственника недвижимости, включая как обучение в ВУЗе, так и, например, автошколу;
• траты на образование детей арендодателя, включая посещение частного детсада/школы, спортивных и музыкальных школ, развивающих учреждений и так далее;
• приобретение квартиры.

Дополнительный способ получения вычета – открытие ИИС (индивидуальный инвестиционный счет). В таком случае плательщик получает 13% от суммы инвестиций, однако начисление не может превышать сумму всего налога на арендный заработок. Годовой лимит при этом составляет 52 тысячи рублей, а общий – 400 тысяч.

Для наглядности рассмотрим пример. Арендодатель получает годовой доход от аренды, равный 600 тысячам. Вместе с тем за прошлый год он прошел дорогое лечение стоимостью в 300 тысяч. В таком случае при заполнении декларации указываются не только величины заработка и НДФЛ, но и сумма социального налогового вычета, базой для которого выступают расходы на лечение в 300 тысяч (величина компенсации в таком случае равна 13% от трат – 39 тысячам рублей).

Получается, что размер НДФЛ за год составляет 78 тысяч рублей (13% от 600 тысяч), а вычета – 39 тысяч. В итоге арендодатель компенсирует себе 50% расходов на налог. Также из базы для расчета налога можно исключить расходы на оплату коммунальных услуг по счетчикам, которые компенсируются владельцу жилья арендатором.

Сдача квартиры в аренду как ИП

При регистрации в качестве частного предпринимателя арендодатели могут уплачивать налоги по УСН. В таком случае действует сниженная относительно НДФЛ ставка в 6%. Другие формы налогообложения менее выгодны для предпринимателей, так как по ним действуют более высокие проценты.

Также для УСН предусмотрен способ расчета «доходы минус расходы». В случае с ним налог рассчитывается как 15% от разницы между прибылью арендодателя и его расходами на обслуживание жилья. Зачастую стандартный вариант с 6% от доходов выгоднее.

Налоговая декларация составляется и подается один раз в год. Крайний срок ее подачи – 25 апреля года, который следует за отчетным периодом. Выплаты по налогу вносятся каждый квартал. Зарегистрировать ИП можно в МФЦ, через нотариуса и в онлайн-режиме, на сайте ФНС или через многие банки. При обращении в офис налоговой взимается госпошлина в размере 800 рублей.

Среди прочих регулярных расходов для частных предпринимателей выделяются взносы по страховке, а также в фонд ОМС. Их ИП вносит за себя, а также за всех своих сотрудников, если таковые имеются. Величина взносов меняется, но получить нужную информацию можно через налоговую.

Если на протяжении года частный предприниматель зарабатывает более 300 тысяч, он также вносит дополнительный платеж на пенсионную страховку. Его размер составляет 1% от суммы превышения указанной нормы. Например, если заработок за год равен 400 тысячам, то базой для расчета взноса выступает значение в 100 тысяч. Вносится платеж в году, который следует за периодом подачи отчетности.

Оформление патента

Отдельного внимания заслуживает патентная система обложения налогом, которая тоже предназначена для ИП. Процентная ставка по ней составляет 6%. Однако в качестве базы для расчета налога применяется не доход арендодателя по договору, а показатель потенциального заработка, который индивидуален для каждого региона и определяется, исходя из площади объекта. В крупных городах при расчете показателя во внимание берется даже район, где расположено жилье.

Узнать цену патента на сдачу квартиры для физических лиц в Москве и других городах России можно на официальном сайте ФНС. Патент приобретается на промежуток времени от месяца до года. Продлевать его на периоды простоя квартиры не обязательно. Однако частный предприниматель все равно должен платить другие взносы, даже если не получает доход от сдачи жилья в аренду.

Как правило, ПСН эффективнее всего показывает себя при сдаче дорогостоящей элитной недвижимости. Дело в том, что при расчете налоговой базы не учитываются стоимость найма и характеристики жилья, кроме площади и расположения.

Что будет, если не платить налог за сдачу недвижимости в аренду

За уклонение от уплаты налогов арендодатели получают штраф. Его размер варьируется, исходя из суммы заработка на аренде, а также того, преднамеренно ли собственник жилья скрывался от налоговой. Если налоги не вносились неумышленно, размер штрафа составляет 20% от суммы задолженности перед налоговой (в соответствии со статьей 122 НК РФ). Умышленная неуплата сопровождается штрафом в 40%.

Штрафы за сдачу квартир без уплаты налогов с общей доходностью от 2,7 миллиона рублей в год на протяжении 3 лет подряд строже. Исходя из статьи 198 УК РФ, их сумма – от 100 до 300 тысяч или же эквивалент зарплате или прочему доходу нарушителя за год или два года. Среди прочих вариантов наказаний – принудительные работы на период до года, полугодовой арест, а также и вовсе лишение свободы на 12 месяцев.

Если объем неуплаченного налога превышает 13,5 миллиона, штраф повышается до 200-500 тысяч или эквивалентен доходу нарушителя за полтора-три года. Также возможно лишение свободы на период до 3 лет. Ответственность по указанным статьям наступает только в случаях, когда плательщик не предоставлял налоговой свою декларацию или осознанно добавил в нее недостоверную информацию.

Вместе с тем штрафу не подлежит неуплата налогов за сдачу своего единственного жилья на короткий промежуток времени. Это возможно, например, когда собственник пребывает в командировке или у знакомых.

Выводы

Выбирать схему налогообложения следует, исходя из своих целей и ожиданий по сумме заработка. У каждой из них есть свои плюсы и минусы, которые мы подробно рассмотрели выше. Привлекательнее для большинства людей будут самозанятость и упрощенная система налогообложения, однако перед их выбором следует учесть все сопутствующие нюансы.