Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку: пошаговая инструкция

Можно ли взять вторичку в ипотеку?

Слово “ипотека” для многих прочно ассоциируется с рынком первичной недвижимости, то есть с жильем, которое еще находится на каком-либо из этапов строительства. Но возможна ли ипотека на вторичное жилье? Особенно в нынешних условиях, когда отменены многие льготные программы, выросла ключевая ставка ЦБ и банковские проценты по кредитам предсказуемо взлетели до небес.

Однако, даже сейчас приобретение вторички с использованием банковских продуктов может быть выгодным, например, при использовании схемы флиппинга, то есть покупки неликвидной квартиры и превращении ее в ликвидную. Или для людей, которые могут погасить задолженность досрочно и таким образом снизить сумму переплаты.

Кроме того, повышение ставок ощутимо снизило спрос на ипотечные продукты и банки зачастую стали менее требовательны к заемщикам.

Во всех непростых вопросах, связанных с ипотекой для вторичного рынка, мы разбирались вместе с Сергеем Чулочниковым, экспертом по недвижимости, руководителем агентства недвижимости “Самолет Плюс” (Санкт-Петербург).

Вторичное жилье: что это?

Жилье, которое принадлежит кому-либо на праве собственности, называется вторичным. При этом не важно, кто его собственник - частное лицо или фирма. Когда застройщик продает квартиру в только что построенном доме, она тоже может быть "вторичкой", если уже оформлена в собственность застройщика.

Однако, в большинстве случаев под “вторичным жильем” подразумевается недвижимость, которая построена достаточно давно, находится в районе с развитой инфраструктурой и, возможно, сменила уже не одного владельца. Какие же плюсы и минусы таких квартир?

К плюсам можно отнести возможность въехать в квартиру непосредственно после заключения сделки, зарегистрироваться в ней, а также сразу начать пользоваться уже упомянутой инфраструктурой: детскими садами, школами, поликлиниками и т.п.

Есть и минусы: вы не можете изменять планировку, как на этапе возведения нового дома. Да и инженерия здания может оказаться изрядно изношенной, как впрочем и внешний вид подъездов, лифтов и детских площадок.

С чего начать покупку квартиры в ипотеку

Но вот вы нашли идеальный вариант и готовы приступить к оформлению сделки. Каковы же условия ипотеки на вторичное жилье?

Проверка рисков при подборе вторичного жилья

Когда квартира продается на вторичном рынке, это означает, что у нее уже есть собственник и, вероятно, до него были и другие владельцы. Поэтому к покупке такой недвижимости следует подойти особенно осторожно.

Первым делом постарайтесь исключить риски, связанные с неправильным оформлением документов предыдущими хозяевами, а также возможность оспаривания сделки другими потенциальными правообладателями (бывшие супруги или дети владельца квартиры, и иные лица, чьи права могли быть не учтены).

Важно проверить, не использовался ли при покупки данной недвижимости материнский капитал, ведь в таком случае каждому ребенку по закону должна быть выделена доля. И если в нарушение закона эта доля не была выделена, то ребенку она все равно полагается, но в документах о собственности вы это не увидите.

Не будет лишним убедиться, что против владельца не введена процедура банкротства или исполнительное производство, что также может привести к отмене сделки.

Есть и иные риски. И если с непогашенными долгами за коммуналку еще можно разобраться, то незаконная перепланировка или включение дома в список аварийных могут серьезно испортить вам жизнь.

Запрос документов у собственника квартиры

Чтобы свести к минимуму риски, вам нужно начинать с основного документа - паспорта человека, который эту квартиру продает. Так вы сможете проверить данные, указанные в документах о собственности.

Случаи, когда от имени собственника действует другой человек - не редкость, но у него обязательно должна быть доверенность, заверенная нотариусом. Эту доверенность также необходимо проверить через выдавшего ее нотариуса или специальный сервис (https://www.reestr-dover.ru).

Документы, подтверждающие происхождение недвижимости у каждого свои, у кого-то это договор купли-продажи, договор дарения или приватизации, а кто-то получил недвижимость в наследство и тогда это свидетельство. В любом случае, этот документ должен быть на руках у владельца квартиры или его представителя.

Проверить, кто зарегистрирован в квартире, поможет всем известная "форма 9", она же "Информационная справка "О регистрации"".

Оформленное у нотариуса согласие жены (или мужа) на продажу объекта недвижимости, если он был приобретен в браке, понадобится на этапе оформления сделки, однако не помешает убедится в его наличии.

Кроме того, в компании, которая обслуживает дом, нужно запросить информацию о задолженности по оплате коммунальных услуг, а у судебных приставов - наличие открытых исполнительных производств или неоплаченных штрафов.

Не будет лишним и прибегнуть к помощи квалифицированного юриста, который специализируется на сделках с недвижимостью.

Что может потребовать банк

Основным критерием для банка при принятии решения по вашей заявке является совокупный доход семьи. При его расчете учитывается не только зарплата, но и все другие доходы, например, прибыль предпринимателя или самозанятого, дивиденды и пр.

Также банк обязательно заинтересует сколько вы проработали на нынешнем месте работы (если меньше 3-х месяцев - велика вероятность отказа), исправно ли платили по кредитам и остались ли непогашенные, есть ли другие активы и каким будет первый взнос.

Нужно быть готовым предоставить данные семейном положении и гражданстве.

Важно понимать, что у каждого банка могут быть свои, отдельные требования, и в каждом случае решение будет индивидуальным.

Есть у банков свои критерии квартир, под которые запрашивается кредит. Если объект по своему техническому состоянию не подходит для проживания или есть проблемы с собственностью, а также оценка квартиры ниже суммы ипотеки - вас ждет отказ.

Кроме того, условия ипотеки на вторичное жилье включают в себя обязательную передачу приобретаемой недвижимости в залог банка, оплату первого взноса, страхование объекта.

Отдельное требование касается привлечения второго супруга созаемщиком, даже при отсутствии подтвержденного дохода.

Процесс покупки: пошаговая инструкция

Выбор объекта и банка

При выборе квартиры нужно постараться свести к минимуму риски, о которых мы говорили ранее. Внешний вид здания и подъезда может многое сказать о техническом состоянии дома. Также несложно оценить транспортную доступность и обеспеченность социальной инфраструктурой.

Несколько сложнее получить список зарегистрированных лиц или частоту смены собственников квартиры. Но сделать это необходимо, ведь если собственники менялись чаще, чем раз в полгода, то такую сделку банк просто не одобрит. А зарегистрированные в квартире недееспособные или лица, находящиеся в местах лишения свободы, могут серьезно осложнить вам жизнь в будущем.

К выбору банка тоже стоит подойти тщательно: где-то может быть немного ниже процентная ставка, а где-то менее строгие требования к заемщику.

Предварительная заявка

Для подачи нужно нанести визит в отделение банка или воспользоваться приложением (сайтом) выбранной кредитной организации. И к этому моменту нужно понимать, какие документы нужны для покупки вторички в ипотеку.

Вам будет нужен ваш паспорт, справка о доходах по форме 2-НДФЛ (или по форме банка), а также копия трудовой книжки, заверенная работодателем. При этом, последние два документа при желании заменяются выпиской с лицевого счета в СФР, оформленной с помощью портала Госуслуг (https://www.gosuslugi.ru/).

Ваш созаемщик должен предоставить такой же набор документов, кроме случаев, когда него нет подтвержденного дохода.

Дополнительные документы

Когда банк предварительно одобрит вашу заявку, то понадобится еще и паспорт продавца, выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы на квартиру, а также заверенное нотариусом согласие супруга (супруги) на продажу объекта.

Если в числе собственников есть несовершеннолетние, то сделка не состоится без согласования с органами опеки.

Договор купли-продажи

Этим договором фиксируется готовность продавца передать выбранный объект в собственность покупателя, а покупателя - принять и оплатить данный объект на согласованных в договоре условиях. В силу важности данного документа, в нем должны быть максимально четко отражены все условия: характеристики квартиры, ее цена, порядок расчетов, сроки передачи и т.п. Важно понимать, что на данном этапе происходит лишь составление и согласование договора. Подписывается он в дальнейшем, после проверки банком.

Как правило, серьезность своих намерений покупатель подтверждает внесением задатка. Его сумма определяется соглашением сторон и вносится в договор задатка.

Кредитный договор

Когда банк проверит правильность оформления всех документов, устанавливается дата совершения сделки.

В этот день стороны подписывают договор купли-продажи, а покупатель, кроме того, заключает с банком ипотечный договор с графиком платежей, а также оформляет полис страхования объекта. На этом этапе покупателем вносится первоначальный взнос.

Регистрация в Росреестре

После того как все документы подписаны, право собственности нового владельца необходимо зарегистрировать в Росреестре. Тогда же регистрируется и обременение недвижимости в пользу банка, которое снимается после полного погашения ипотечного кредита.

Для совершения регистрационных действий нужно обратиться в МФЦ.

Заключительный этап

Как только зарегистрированный договор купли-продажи и документ о залоге в пользу кредитной организации будут предоставлены в банк, наступает самый приятный для участников сделки момент. Продавцу на счет поступают деньги, а покупатель получает акт приема-передачи и ключи от своей новой квартиры.

Выводы

Если рассматривать исключительно процентную ставку по ипотеке, то сейчас не самый удачный момент для приобретения вторичной недвижимости. Однако, с удорожанием кредитов банки стали гораздо охотнее их выдавать, и, возможно, это шанс для тех заявителей, кто раньше мог получить отказ.

Для тех, кто планирует приобретать квартиру для себя, важен высокий и стабильный доход, а для инвесторов - тщательный расчет коммерческих рисков.

И, конечно, проверок много не бывает - нельзя забывать, что приобретение жилья на вторичном рынке несет дополнительные риски, связанные с предыдущими владельцами и возможностью оспаривания сделки.