Как оценить свою квартиру для продажи самостоятельно

При продаже недвижимого имущества, первое, что интересует собственника – это оценка рыночной стоимости квартиры. В сделке важна финансовая выгода. Но не менее важно найти «золотую середину» по расценкам, чтобы не продешевить и не отпугнуть высоким ценником тех, кто заинтересован в сделке.

Для этого собственники обращаются в агентства или к риэлтору. Услуги по оценке у большинства не требуют оплаты. Но иногда стоит вопрос, как оценить квартиру для продажи самостоятельно, например, чтобы сравнить с предложением риэлтора. Либо решение о продаже ещё не принято, и хочется знать, на какую сумму рассчитывать. О том, как провести оценку самостоятельно, мы расскажем в этой статье.

Оценка по кадастру и по рынку

Оценка недвижимого имущества бывает:

1. Кадастровая;
2. По рынку.

Первая нужна для расчёта налогов. И её можно:

• Увидеть в «Публичной кадастровой карте» (карта есть на сайте Росреестра).
• Запросить в том же Росреестре онлайн.
• Посмотреть на nalog.gov.ru через личный кабинет.

Кадастровую стоимость определяет государство по усреднённым показателям расценок. И она часто не совпадает с оценкой по рынку. Жильё по кадастровой оценке чаще стоит дешевле, но иногда может быть дороже.

Сумму по рынку определяет собственник, учитывая плюсы и минусы жилья. Теоретически, сумма может быть любой – требований приравнивать её к кадастровой нет. И, всё же, знать кадастровую оценку важно: она определяет размер налога, и об этом всегда спрашивает покупатель.

Факторы, влияющие на оценку жилья по рынку

При оценке недвижимого имущества по рынку учитывается: состояние и месторасположение объекта, аналогичные предложения, характеристики дома и другие параметры. Самые важные мы рассмотрим подробно.

Параметр 1: дом. Оцениваются:

• Близость к центру города. Чем ближе, тем дороже. Исключение – Новая Москва.
• «Возраст» дома. Чем дом новее, тем дороже. Исключение – квартира в «сталинке»: она стоит выше, чем в других домах тех же годов постройки.
• Тип дома. Кирпичный будет дорогим. Панельный – дешёвым.
• Состояние подъезда. Сумма будет выше, если есть мусоропровод, лифт, консьерж. Важны визуальные характеристики (чистота, ухоженность), безопасность и дата капремонта.
• Придомовая территория. Наличие детской и спортивной площадки, парковки, зелёных насаждений повышают цену.

Дом может быть оценен дороже, если он имеет архитектурную или историческую ценность.

Параметр 2: состояние жилья. Оцениваются:

• Площадь помещений. Если продаётся студия, сумма за квадратный метр может быть ниже примерно на 10%.
• Планировка и ремонт. Основное: расположение комнат, высота потолков, окна (размер, сторона и открывающийся вид), санузел (раздельный или совмещённый), присутствие лоджии или балкона, общее состояние (чистота, коммуникации, ремонт). Чем комфортнее помещение, тем недвижимость будет дороже.
• Этаж. Первый и верхний обычно на 5-10% дешевле.

Параметр 3: район. Оцениваются:

• Наличие рядом метро, остановок транспорта.
• Близость объектов инфраструктуры.
• Отсутствие заводов, промышленных предприятий, свалок и других территорий, которые могут негативно повлиять на качество жизни.
• Социальное благополучие района.

Сумма, за сколько можно продать 2-х комнатную квартиру, если район привлекательный, будет выше суммы за трёхкомнатное жильё в небезопасном и не развитом районе.

Присутствие знаковых объектов инфраструктуры рядом может существенно отразиться на оценке жилья в плюс.

Параметр 4: конкуренция. Оцениваются:

• Похожие предложения по району и характеристикам. Сумма не должна быть намного выше, чем у других.
• Число просмотров объявления. Чем чаще смотрят, тем выше спрос, и жильё можно продать дороже. При возможности нужно отслеживать и динамику продаж похожего жилья.

Также на сумму, выставленную к продаже, могут повлиять юридические нюансы (число собственников, наличие несовершеннолетних детей, статус апартаментов и прочее) и срочность продажи.

Завышенный и заниженный ценник: причины и возможные риски

Каждый продавец стремится получить за жильё как можно больше денежных средств и иногда при оценке закладывает субъективные параметры, которые не имеют значения. Завышенный ценник увеличит срок продажи и, скорее всего, его придётся снижать. Есть ещё один момент. При поиске жилья на онлайн-ресурсах люди в фильтрах ставят максимально возможную для них сумму: если она выше указанного, то переоцененный объект не попадёт в список, и его не увидят.

Продать недвижимое имущество по ценнику выше рынка удаётся в том случае, если есть конкретный человек, готовый купить жильё именно в данном районе и именно с указанными характеристиками.

Если же приоритет – скорость продажи, то ценник ниже рыночного в этом случае тоже не лучшее решение. Такое предложение может вызвать подозрения. Например, так поступают мошенники, чтобы привлечь свою жертву. Либо, как и с другими товарами, слишком дешёвый вариант – значит плохой, со скрытыми недостатками. Заниженный ценник тоже может снизить скорость продажи.

Лучше провести верную оценку, выставить сумму по рынку и дать скидку тому, кто действительно заинтересован в покупке.

3 шага для оценки

Шаг 1. Первое, надо знать среднюю сумму по рынку, которую предлагают за жильё:

• В том же районе.
• Той же площади.
• И с таким же числом комнат.

Эта сумма будет базой для расчёта. Получить готовую оценку можно на профильных онлайн-ресурсах по продажам недвижимого имущества. Сайт выдаст среднюю сумму, например, за сколько можно продать 3 комнатную квартиру. Сделать это просто: сначала вводятся параметры, затем через несколько секунд приходит результат. Оценка происходит в соответствии с алгоритмами сайта. Она бесплатная.

Данные основаны на реальных сделках. Автоматически учитывается тип дома, характеристики района, инфраструктура. Помимо рекомендованной суммы, выдаётся её возможный диапазон. И можно посмотреть динамику ценников.

Шаг 2. Второе действие в качестве рассчета стоимости квартиры - это снижение или увеличение базовой суммы с учётом параметров конкретного объекта. О них мы написали выше. Не стоит забывать о скидке. Её размер лучше сразу учесть в ценообразовании.

Шаг 3. Получившуюся сумму нужно сравнить с предложениями на сайтах Циан, Домклик, Авито и других и скорректировать. Это самая трудоёмкая часть задачи “как определить стоимость квартиры”. Нужно вручную выгружать информацию и анализировать её.

Следует учитывать, что некоторых предложений может не существовать. Они размещены с целью:

• Искусственно создать спрос в районе. Так реальный объект может быть продан дороже.
• Занижения суммы, чтобы оценить реальный объект ниже. Такие недобросовестные риэлторы приведут фейковые данные как аргумент клиенту, чтобы продать жильё дешево.
• Получить ипотеку, чтобы завысить или занизить среднюю сумму жилья по определённым параметрам.
• Получения выгоды при бракоразводном процессе. Обоснования те же, что и с ипотекой.

Есть ли объекты в реальности, можно узнать путём обзвона авторов предложений. Вместе с этим надо задать им вопрос, готовы ли собственники к хорошим скидкам. Если да, то оценка жилья завышена. Также нужно смотреть статистику, как долго объект находится в продаже.

Для объективной оценки жилья требуется опыт и хорошее знание рынка. Поэтому решение, нужен ли оценщик при продаже квартиры, лучше принять в пользу обращения к профессионалу.

Заключение

Рынок чувствителен к изменениям в экономике. Кризисы, госпрограммы по поддержке новостроек снижают выгоду от продажи «вторичек». И, наоборот, повышение ключевой ставки ЦБ, окончание сроков госпрограмм помогают продать «вторичку» дороже. Всё это также учитывается при оценке жилья.

Ещё от чего зависит стоимость квартиры? От сезона: осенью спрос традиционно растёт. От ипотечных ставок по стандартным программам: при их снижении жильё дорожает. От появления новых объектов: с повышением престижа района желающих купить в нём жильё больше. От курса рубля: недвижимое имущество становится способом сохранения средств.

Данные, как узнать рыночную стоимость квартиры, нужно постоянно актуализировать.