Как продать квартиру быстро и безопасно: как самому найти покупателя


Самостоятельная продажа квартиры - кропотливый процесс, к которому стоит подойти серьезно:как найти покупателя на квартиру и не ошибиться в выборе, как оценить жилье и какие документы подготовить.
Как самому продать квартиру, рассказал нашей редакции “ТотДом” эксперт Руслан Сырцов, управляющий директор компании “Метриум”.
Первые шаги
Если вы решили самостоятельно продать квартиру, то следует начать с оценки ее рыночной стоимости, косметического ремонта (в случае явных дефектов), генеральной уборки, составления и размещения объявления с фотографиями и, возможно, видео. При фото и видеосъемке выбирайте дневное время, чтобы свет был естественным и подчеркивал достоинства.
Список нужных документов
Перед тем, как оценить квартиру и продемонстрировать её потенциальным покупателям, необходимо удостовериться в наличии нужных документов на недвижимость.
В числе этих документов должны быть:
- паспорта собственников
- документы, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве наследования)
- выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) с главными характеристиками и зарегистрированными правами на объект
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
- справки о наличии или отсутствии задолженности по налогам и сборам
Также необходимо иметь нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу квартиры в случае её приобретения в браке, а также разрешение органов опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетнего ребенка, если это требуется. Дополнительно следует предоставить технический паспорт от БТИ, поэтажный план и квитанцию об оплате государственной пошлины.
Оценка квартиры
При оценке квартиры нужно учитывать несколько факторов, как внутренних, так и внешних. Ко внутренним аспектам относится рыночная стоимость квартиры, ее площадь и планировка, а также юридическая чистота. Среди внешних факторов нужно учитывать общее состояние здания, транспортную доступность, уровень развития инфраструктуры в районе и экологическую обстановку. Анализируя эти параметры, вы сможете представить детальную картину для потенциальных покупателей и начать процесс продажи.
Общение с покупателями
После подготовки квартиры и размещения объявления наступает процесс знакомства с заинтересовавшимися покупателями. Правильно выстроенная стратегия общения поможет ускорить процесс продажи недвижимости.
При выстраивании диалога будьте вежливы и дружелюбны. Будущие владельцы должны чувствовать, что вы готовы помочь им в выборе квартиры.
Предоставляйте полную и точную информацию. Покупатели должны знать все характеристики жилья, включая местоположение, площадь, количество комнат, состояние ремонта и цену.
Подробно изучите информацию о своем жилье. У покупателей могут быть самые различные вопросы о квартире, на которые вы должны быть готовы ответить. После организуйте просмотр, чтобы будущие владельцы могли самостоятельно оценить состояние жилья. Выручающим лайфхаком послужит презентация. Будущие покупатели смогут в электронном виде ознакомиться с недвижимостью, что сэкономит время как покупателю, так и продавцу.
Опираясь на эти пункты, вы сможете ускорить процесс продажи жилья и более подробно узнать о будущих владельцах.
Надежность сделки
Последний этап - заключение сделки.
На этой стадии нужно быть внимательным, чтобы не попасться в руки мошенников.
Распространенные схемы мошенничества:
Задаток
Оформление договора о передаче аванса или задатка. Задаток обладает повышенной ответственностью, если продавец по каким-либо причинам не выполнит сделку в установленный срок, ему нужно будет вернуть покупателю сумму, равную двойному размеру задатка. Максимальный размер задатка может достигать 500 тыс. рублей.
Возврат задатка в двойном размере, предусмотренный пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса, является оправданным, если продавец, обещавший заключить договор с покупателем на определенных условиях, неожиданно отказывается от сделки. Однако недобросовестные покупатели могут попытаться получить двойной задаток, вводя продавца в заблуждение (например, покупатель изначально не намеревался приобретать недвижимость, а планировал извлечь прибыль из действий продавца.)
Покупатель может устно перенести дату подписания договора купли-продажи на более поздний срок, а затем подать иск о взыскании двойной суммы задатка, ссылаясь на отказ продавца от своевременного оформления сделки в установленный в соглашении о задатке срок. В таком случае суд может обязать продавца вернуть сумму, превышающую полученный аванс.
Избежать подобных выплат довольно просто. Для этого нужно следовать следующему правилу: устанавливать задаток в договоре только в том случае, если продавец полностью уверен в том, что сделка состоится с конкретным покупателем и на согласованных условиях. Если возникают сомнения, целесообразнее указать в договоре не задаток, а аванс, который не подлежит возврату в двойном размере.
Расчет
В случае неуплаты или частичной оплаты покупателем стоимости квартиры, все негативные последствия ложатся на продавца. При этом риски неоплаты могут варьироваться от устранимых до необратимых.
К устранимым относится зафиксированный факт неуплаты со стороны покупателя, которого тот не оспаривает. Покупатель, оформив жилье на свое имя и въехав в него, может уклониться от оплаты и пользоваться им в течение всего периода судебных разбирательств, которые продавец будет вести для возврата своего имущества.
Важным условием для регистрации права собственности является фактический переход квартиры к покупателю, а не полная оплата. Акт приема-передачи является ключевым документом в сделке купли-продажи, подтверждающим исполнение сторонами своих обязательств и отсутствие претензий друг к другу. Продавец должен тщательно изучить договор и подписать его только при условии отсутствия претензий у покупателя на квартиру и полного исполнения обязательств. Также рекомендуется использовать договор и акт приема-передачи, составленные собственным юристом, а не предоставленные покупателем.
Перед подписанием договора купли-продажи нужно убедиться, что покупатель действительно тот, за кого себя выдает, и имеет право заключить сделку. Для этого нужно провести проверку всех необходимых документов, подтверждающих личность покупателя (например, паспорт, выписка из ЕГРН).
Процесс заключения договора начинается с тщательного изучения всех условий сделки, предусмотренных в договоре. Это позволит убедиться в том, что все условия сделки соблюдены. После подготовки договора следует зарегистрировать сделку в Росреестре для подтверждения перехода права собственности от продавца к покупателю.
При передаче денег необходимо обеспечить чистоту операции. Это можно сделать через банковскую ячейку, аккредитив или другие надежные способы. После завершения сделки важно получить деньги от покупателя и произвести их пересчет в присутствии нотариуса или другого уполномоченного лица.
Если вы не до конца уверены в своих знаниях по проведению сделок с недвижимостью, то обратитесь к агенту по продаже недвижимости, эксперт самостоятельно займется оценкой, подготовкой и продажей.
Распространенные ошибки
При самостоятельной продаже квартиры без участия профессионального лица могут возникать различные ошибки:
- Неправильная оценка стоимости квартиры. Продавцы часто завышают или занижают стоимость жилья, что чаще всего приводит к потере времени или упущенной выгоде. Чтобы правильно оценить квартиру, нужно проанализировать рынок и состояние недвижимости.
- Недостаточная подготовка к продаже. Вы должны иметь объективное представление о том, как квартира выглядит. Жилье должно быть в конкурентоспособном состоянии, чтобы привлечь больше заинтересованных покупателей. Сделайте генеральную уборку. Если свет не украшает квартиру, нужно заменить световые приборы. Квартира должна выглядеть привлекательной для покупателей как на фото, так и в жизни.
- Для избежания некорректного оформления документов на квартиру нужно провести тщательную проверку и подготовку всех бумаг, подтверждающих право собственности на квартиру. Важно удостовериться, что пакет документов оформлен правильно и соответствует требованиям.
- Не затягивать с продажей. Кроме того, нужно соблюдать установленные сроки регистрации сделки в Росреестре. Нарушение сроков регистрации может привести к тому, что сделка будет признана недействительной. Поэтому важно оперативно провести регистрацию сделки в установленные сроки, чтобы избежать негативных последствий.
- Передача денег без обеспечения безопасности. Передачу денег нужно осуществлять через банковскую ячейку, аккредитив или другие надежные способы.
- Игнорирование юридических аспектов. При продаже удостоверьтесь в отсутствии обременений на квартире, а также в том, что сделка не нарушает права третьих лиц.
- Недостаточный контакт с покупателями. Будущие жильцы должны получить полную и точную информацию о квартире, чтобы принять решение о покупке.
Последовав вышеописанным пунктам вы сможете продать вашу квартиру без ущерба для себя и вашей собственности.