Как проверить квартиру перед покупкой – лист проверки на юридическую чистоту

Приобретение жилья – сделка, которая требует базовых знаний обо всех её деталях. Необходимо со всей ответственностью подойти к вопросу, какие документы проверить при покупке квартиры на вторичном рынке.

Эту задачу решают агентства и риэлторы. Банки при выдаче ипотеки также контролируют безопасность сделки. Если же покупатель приобретает жильё без посредников, он обращается к юристам. И это – верное решение. Опытный юрист определит, имеются ли препятствия и риски для сделки.

При этом уметь разбираться в главных вопросах, как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту, лучше и самому покупателю. Об этом мы расскажем в статье. И рекомендуем соотнести сведения, которые предоставляет собственник, с информацией по каждому разделу ниже.

Число собственников и паспортные данные

Первым делом уточните у продавца, сколько собственников. Попросите их паспорта. Необходимо проверить срок действия паспортов, сверить фотографии. Осмотрите внешний вид паспорта. Если внесены исправления, отсутствуют страницы, или срок действия истёк, сделка не сможет быстро состояться. Посмотрите страницы с отметками о детях, прописке, семейном положении.

Если появились сомнения в подлинности, можно посмотреть данные по базе МВД. Если собственник менял фамилию, запрашивается свидетельство об этом.

Выписка из ЕГРН сроком не более месяца

Второе, что надо сделать, - получить выписку из ЕГРН. Выписка должна быть со сроком выдачи не более месяца.

Взять выписку можно самостоятельно через Росреестр (онлайн). Но учитывайте важный нюанс. С 2023 года в выписке, полученной третьим лицом, личных данных о собственниках нет. При этом выписка подтвердит, что объект недвижимого имущества реально существует. Также в выписке могут быть данные об обременении.

Удостовериться, что жильё, которое продаётся на рынке, принадлежит собственнику, можно двумя способами.

Попросите собственника предоставить полную выписку лично. Добросовестный участник будущей сделки согласится это сделать, а отказ сразу должен насторожить. Если у собственника нет времени, ему можно подать в Росреестр онлайн-обращение о раскрытии данных. И тогда выписка будет содержать полную информацию.

Также вместе с собственником можно обратиться к нотариусу, чтобы получить документ с открытыми данными. За работниками нотариальных контор после нововведения сохранилось право получения открытых данных.

Сверьте число собственников и паспортные данные с выпиской. Посмотрите, нет ли обременений. Если есть, сделку, скорее всего, не зарегистрируют. И посмотрите информацию о несовершеннолетних собственниках квартиры. Если они присутствуют, может понадобиться обращение в органы опеки.

Выписку лучше заказывать 2 раза: на начальном этапе сделки и за 1-2 дня до заключения договора. Это станет дополнительной гарантией того, что собственник за короткое время не подарил или не продал другим жильё.

Основание права собственности

Третье, о чём просят продавца – предоставить бумаги, подтверждающие право владения имуществом. Юридическое обоснование прописано в свидетельстве о праве собственности, которое обязательно к получению. В нём в первой строчке указано, как было получено имущество. Например, написано: «договор купли-продажи». Другие обоснования: приватизация, наследство, уступка права, долевое участие, дарение.

Сверьте полученные данные со свидетельством и учтите две важные детали. Если квартира досталась по наследству или была подарена, есть вероятность оспаривания сделки родственниками или наследниками. Срок исковой данности по таким вопросам – 3 года. Обязательно посмотрите, как давно выдано свидетельство. Более безопасной будет сделка, если объект в собственности более 3-х лет.

Свидетельство, выданное совсем недавно, должно насторожить. Это может говорить о мошеннической схеме.

Регистрация

Четвёртый обязательный шаг – проверка, кто зарегистрирован на жилплощади. Справки (формы 9 и 12) выдаёт паспортный стол. Альтернатива – выписка из домовой книги в управляющей компании. Ещё вариант – выписка из ЕЖД (Единого жилищного документа). Получить эти бумаги может собственник или другой человек, зарегистрированный на продаваемой жилплощади, также может через МФЦ.

Форма 9 бывает обычной и архивной: лучше запросить обе - этот процесс бесплатный. Не лишним будет взять дополнительно форму 12. В ней указаны лица, временно выписанные (если они есть): пропавшие без вести, отбывающие срок в тюрьме или находящиеся на лечении. Эти две формы по сведениям идентичны выписке из домовой книги.

Стоит попросить финансово-лицевой счет (копии). Там может быть информация о временно зарегистрированных на жилплощади лицах - это тоже важно, когда происходит проверка жилья.

В выписке из ЕЖД будет вся вышеуказанная информация сразу, а также долги по коммунальным услугам. Но профессионалы не рекомендуют заменять одним ЕЖД несколько бумаг (лучше запрашивать всё по отдельности) – в ЕЖД часто допускают ошибки.

Если на жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние, надо пообщаться с собственником на предмет соблюдения требований закона. У детей должно быть другое жильё. И тогда необходимо будет получить разрешение на сделку от органов опеки.

Родственники

Следующее – проконтролируйте правомерность продажи по отношению к родственникам собственника.

Объект недвижимости, купленный в браке, не продаётся без согласия супруга. Не важно, в браке или в разводе сейчас собственник. Надо запросить соответствующее разрешение, заверенное нотариусом либо решение суда после развода о разделе имущества. Без этих бумаг сделку можно будет отменить. Исключения составляют подаренные объекты и перешедшие по наследству.

У собственника, если есть дети, уточняется, использовался ли при покупке материнский капитал. Если он расходовался на эти цели, и точной суммы нет, продавец предоставляет справку из ПФР об оставшейся сумме (либо о её полном израсходовании). Ещё контролируется соблюдение закона – были ли выделены доли детям.

Долги

Это следующий необходимый шаг, чтобы обезопасить себя от финансовых потерь.

Ипотека. Бралась ли она, выясняется у продавца. Если был кредит, то запрашивается справка из банка о погашении. При наличии задолженности нужно вместе с кредитной организацией составить схему сделки по отчуждению жилья.

Коммунальные платежи. Посмотреть их наличие или отсутствие можно в выписке из ЕЖД. Также можно заказать справки в УК либо в МФЦ, сделать письменный запрос в ЕИРЦ (единый информационно-расчётный центр), обратиться в РСО (ресурсоснабжающая организация) или службу судебных приставов. Помните, что задолженность перейдёт на нового собственника.

Обременения

На объект недвижимого имущества могут быть наложены обременения. Чтобы понимать, как проверить недвижимость перед покупкой на арест и залог, надо знать, какие случаи возможны. Кроме долгов по ипотеке, другими видами обременения могут быть:

• Публичный сервитут. Объект будет использоваться государством либо в общественных целях. Такое в отношении жилья встречается редко.
• Арест. Его причины – различные задолженности либо деление имущества в суде.
• Рента. Обременение накладывается, когда с собственником заключен договор пожизненного содержания в обмен на объект недвижимого имущества.

Как проверить, есть ли обременение на квартиру:

• Данные есть в выписке ЕГРН (третий раздел).
• Ещё для достоверности можно заказать платные отчёты на профильных онлайн-ресурсах.

Обременение необходимо снять. Но иногда можно провести безопасную сделку с жильём в обременении. В случае обнаружения таких фактов действовать можно только совместно с юристом.

Другие советы

Важно перед сделкой запросить у собственника справки, которые дают в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Если лицо, желающее продать недвижимое имущество, стоит на учёте, это может стать основанием для оспаривания сделки в будущем. Такому продавцу не обязательно отказывать. Надо узнать, приобретается ли другое жильё, и, если оно дороже, будет ли доплата. А также следует выяснить другие обстоятельства продажи. И, внимание, может потребоваться прохождение медицинского освидетельствования в день заключения договора о купле-продаже.

Дополнительно изучается кадастровый паспорт. Его можно запросить онлайн в Росреестре. Нужны следующие данные:

• Кадастровый номер.
• Полный адрес.
• Общая площадь помещений.
• Тип, категория и назначение объекта при его вторичной продаже.

Актуальность и верность этих данных сверяется с другими бумагами.

Надо знать о фактах банкротства собственника и наличия судебного производства. С первым вопросом поможет ЕФРСБ (Единый федеральный реестр сведений о банкротстве). Второй вопрос можно также решить онлайн. Споры в отношении физлица и его имущества - обязательно, на что смотреть при покупке квартиры каждому, будут отражены на портале sudrf.ru и в картотеке арбитражных дел. Также можно посмотреть продавца через сайт fssp.gov.ru.

И ещё одна важная деталь, когда собственник не может присутствовать при осмотре жилья и на сделке. Тогда необходимо запросить нотариальную доверенность. В ней нужно обратить внимание на указанные адрес прописки и паспортные данные, которые обязательно сверить с информацией в подлиннике. Это касается и владельца, и лица, действующего от его имени.

Неплохо проконтролировать реальное существование нотариуса. Надо отсканировать QR-код на доверенности (справа внизу) и пройти по ссылке. Данные должны совпадать со сведениями на бумаге. И с помощью этого QR-кода можно сразу выяснить наличие обязательной регистрации в ЕИС (Единая информационная система), на что обратить внимание при покупке квартиры через нотариуса в любом случае.

Юристы рекомендуют отказываться от сделок по доверенности без присутствия собственника. Добивайтесь личной встречи. И, когда она состоится, внимательно проверьте документальные данные. Встреча нужна, даже если вы уверены в чистоте объекта.

Заключение

Общайтесь с продавцом лично. Переписка только в мессенджерах или разговоры только по телефону могут отнять время и привести к неприятностям.

У собственника не стесняйтесь требовать вышеперечисленные бумаги. Это – нормальные вопросы. И это то, что нужно проверить при покупке квартиры. Все те же вопросы выясняют юристы.

Предоставленные данные требуйте в оригинале. Копии подделываются.

Если сомневаетесь, ни при каких уговорах не вносите предоплату. И используйте полный чек-лист при покупке квартиры на вторичном рынке.