Какие документы нужны для продажи квартиры от собственника

Когда дело доходит до продажи недвижимости, нужно не только найти риелтора, определить цену собственности и организовать просмотры, но и позаботиться о пакете документов для продажи квартиры.

Экспертным комментарием о том, как самостоятельно продать квартиру и какие документы нужны для продажи квартиры от собственника, поделилась Анжелика Бахмуцкова, совладелец агентства недвижимости “Метры Перемен”.

С чего начать продажу квартиры

Первым этапом в порядке продажи квартиры является сбор документов. В первую очередь важно собирать документы заранее хотя бы для того, чтобы собственник сам понимал, в каком состоянии находится его объект в Росреестре. Так вы можете проверить наличие долгов и возможные аресты. Если не разобраться с этим вовремя, сделку придется отложить.

Наличие всех необходимых документов помогает избежать юридических проблем и уменьшает стресс во время сделки. Например, если у вас нет согласия супруга на продажу, сделка может быть признана недействительной. Грамотно подготовленные документы помогают защитить интересы как продавца, так и покупателя, снижая риски мошенничества или отказа в Росреестре.

Срок годности документов

Часть справок и выписок имеет срок годности – они должны быть изготовлены не позднее 30 дней с момента заключения сделки, поэтому некоторые документы придется заказать еще раз ко дню сделки. Сделать это несложно: большую часть можно оформить самостоятельно и бесплатно на портале “Госуслуги”.

Перечень документов для продажи квартиры в 2024 году

1. Паспорт собственника квартиры – удостоверение личности.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру – это может быть:
    - Договор купли-продажи,
    - Договор дарения,
    - Свидетельство о праве на наследство,
    - Акт приема-передачи и т.д.
3. Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) – подтверждает право собственности и отсутствие обременений на квартиру.
4. Согласие супруга/супруги или другого собственника
5. Расширенная выписка из домовой книги, чтобы покупатель и банк убедились, что в квартире никто не прописан. Имеет срок давности – не позднее 30 дней с даты заключения сделки.
6. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Имеют срок давности – не позднее 30 дней с даты заключения сделки.
7. Доверенность — если на сделке будет доверенное лицо.
8. Технический паспорт – содержит информацию о технических характеристиках квартиры и ее план.
9. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам – может потребоваться для подтверждения, что у вас нет долгов. Имеет срок давности – не позднее 30 дней с даты заключения сделки.

Паспорт

В некоторых случаях, особенно если у вас есть несколько собственников или если квартира была получена в наследство, паспорт может помочь подтвердить вашу правоспособность на продажу. Например, если есть необходимость в согласии других собственников. Поэтому важно проверить, не просрочен ли документ.

Правоустанавливающие документы на квартиру

Это документ, который показывает, каким образом квартира стала Вашей:

1. Договор купли-продажи
2. Дарственная
3. Наследственное свидетельство
4. Акт приема-передачи
5. Решение суда

Для заключения сделки желательно предоставить оригинал, но если по каким-то причинам его нет, заказать нужный дубликат можно через МФЦ.

Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости)

В выписке указывают все обременения, которые могут быть наложены на недвижимость: ипотека или арест. Это важно для покупателя, чтобы понимать, нет ли рисков, связанных с покупкой квартиры. Также в ней указана информация об истории объекта: предыдущих собственниках и истории перехода права собственности.

Если квартира куплена в браке, то нужно подготовить согласие супруга на отчуждение объекта. Это правило не распространяется на приватизированную, полученную в дар или в наследство недвижимость или если супруги подписали брачный договор, который определяет порядок владения.

Если вы покупали квартиру до брака, но продолжили платить ипотеку после замужества, то вам тоже потребуется согласие супруга. Совместно нажитым имуществом такая собственность не считается, но ипотеку вы закрывали совместным семейным бюджетом. Согласие мужа или жены на сделку должно быть нотариально заверено.

Если же у квартиры несколько собственников (законодательство допускает наличие общего недвижимого имущества у нескольких собственников, включая тех, кто не состоит в родственных отношениях), при продаже совладельцы имеют преимущественное право на покупку, и для того чтобы избежать возможных споров в будущем, они должны письменно отказаться от этого права.

Что касается квартиры, находящейся в общей собственности без выделения долей, ее можно продать только с письменного согласия всех владельцев. При этом их личное присутствие не требуется, а нотариальное заверение не обязательно.

Расширенная выписка из домовой книги

Ключевым аспектом успешной сделки является снятие с учета всех предыдущих жильцов. Это нужно для того, чтобы покупатель мог быть уверен в отсутствии возможных проблем с ними в будущем. Расширенная выписка из домовой книги включает данные о:

1. Составе семьи: информация о всех зарегистрированных в квартире или доме лицах, их ФИО, датах рождения и сроках регистрации.
2. Истории регистрации: сведения о жильцах, которые были постоянно и временно зарегистрированы в квартире. По ней можно также проверить, не нарушены ли права выписанных (несовершеннолетние дети, военнослужащие, отбывающие срок и тд).

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров

При продаже или покупке жилья, особенно если сделка касается долевой собственности или наследства, такие справки могут подтвердить, что у продавца нет психических или зависимых заболеваний, которые могут повлиять на его правоспособность.

Доверенность

Если владелец квартиры не может присутствовать на сделке, он может оформить доверенность на лицо, которое представляет его интересы. Предпочтительно, чтобы это были родственники, а не чужие люди. Формально это не влияет на заключение сделки, но может быть безопаснее для приобретателя.

Доверенность может обеспечить любую форму общения от имени собственника, кроме подписания договора купли-продажи. Более того, все денежные средства все равно поступают строго на счет владельца квартиры, а не на его представителя.

В доверенности указываются паспортные данные представителя, перечень действий, на которые он получает полномочия, адрес квартиры и дата составления документа. Этот документ необходимо нотариально заверить.

Доверенное лицо может также собрать полный пакет документов от имени собственника. Сделать это можно будет только офлайн, через МФЦ. На изготовление уходит от трех до пяти дней.

Нужен ли технический паспорт при продаже квартиры?

Наличие технического паспорта не является обязательным условием для проведения сделки, но он может значительно ускорить процесс продажи, так как покупатель и его представители смогут быстро ознакомиться с основными характеристиками квартиры. В нем указывают параметры объекта недвижимости: площадь квартиры, несущие стены, высоту потолков, толщину подоконников. Этот документ больше нужен для покупателя, если он планирует делать ремонт в квартире. С его помощью, например, можно узаконить перепланировку.

Если в квартире уже была незаконная перепланировка, продавать ее все равно можно. Однако ответственность за восстановление объекта в исходное состояние берет на себя покупатель. Эксперты предупреждают: нужно опасаться перепланировок в “мокрых точках”, например, если собственник поменял местами кухню и ванную или переместил кухню в другую комнату – это считается нарушением.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Эта справка подтверждает, что продавец квартиры не имеет долгов перед коммунальными службами. Она важна для покупателя, так как наличие задолженности может привести к дополнительным финансовым обязательствам после покупки. Например, оплата коммунальных счетов или долги за капитальный ремонт должен будет выплатить новый собственник. Оформить ее можно также через сервис “ГосУслуги”.

Если квартира куплена на средства из материнского капитала

Если недвижимость была куплена с помощью материнского капитала, вы не сможете продать ее до момента наделения ребенка долями. К сделкам, в которых участвуют несовершеннолетние, подключается опека. Поэтому при продаже квартиры вы обязаны взамен купить ребенку недвижимость, не ухудшающую его условия.

Для этого вы должны будете найти новую квартиру, сделать оценочные альбомы продаваемого и покупаемого и подготовить предварительные шаблоны договоров купли-продажи объектов недвижимости. После этого все документы нужно подать в окно опеки в МФЦ.

В опеку нужно подать только сам факт проведения сделки и прописку ребенка по адресу приобретаемого жилья. Процедура подготовки документов занимает не больше двух недель. На практике – гораздо быстрее. От момента подачи документов до получения разрешения обычно проходит 4 дня.

В новой квартире ребенка нужно прописать в течение двух недель с момента заключения сделки. Если этого не сделать, можно получить штраф.

Документы в день сделки

Продавец недвижимости должен предоставить свежую выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги и справку об отсутствии задолженности, чтобы доказать, что за время оформления сделки ситуация с объектом не поменялась.

Пакет документов для продажи квартиры в ипотеку

К такой сделке подключается банк и страховая компания, которая отвечает за риски банка, жизнь заемщика и титул приобретателя.

Для банка нужно подготовить те же документы вместе с предварительным договором купли-продажи. Его можно оформить самостоятельно или в банке – на усмотрение покупателя и продавца.

У банков есть определенные требования к документу, поэтому они предоставляют форму договора. В нем полностью прописываются все условия проведения сделки: первоначальный взнос, информация о свободных и несвободных средствах и номер договора. Изменить эти параметры, кроме даты заключения сделки, будет невозможно.

Заблаговременная подготовка и внимательное отношение к документам помогут избежать возможных юридических проблем и сделают процесс продажи более гладким и быстрым. Помните, что при необходимости всегда можно обратиться за помощью к юристу или риэлтору, чтобы обеспечить безопасность сделки и защитить свои интересы.