Муниципальные квартиры – что это, можно ли прописаться и продать, права и обязанности проживающих

Муниципальная квартира: что это значит, как ею можно распоряжаться и какие обязанности должен соблюдать проживающий – все это мы разберем ниже. Такое жилье удобно людям, у которых нет своей недвижимости, а также возможности купить ее.

Юридически проживающим муниципальная квартира не принадлежит, однако они могут использовать ее как собственную. По такому же принципу работает классическая аренда, однако есть ряд важных различий, которые мы тоже рассмотрим в этом материале.

Что представляет собой муниципальное жилье

Муниципальные квартиры входят в жилой фонд, принадлежащий структурам регионального самоуправления, наряду с прочими категориями помещений. Они сдаются в аренду нуждающимся гражданам. В рамках такой сделки заключается договор социального найма.

К категории муниципального жилья относятся квартиры, а также комнаты в них, общежитиях или учреждениях социального характера – домах престарелых и тому подобных. Также сюда входят дома или их части.

Недвижимость должна соответствовать всем нормам для проживания, включая наличие электричества, воды, отопления, окон и плиты для приготовления пищи. Также законодательством установлена норма по площади на одного человека, которая для большей части регионов страны равна 18 квадратным метрам.

Муниципальное жилье (фото: malodeneg.com)

Что касается людей, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, местные органы самоуправления опираются на учетную норму. Она представляет собой минимум жилой площади, по достижении которого человек не нуждается в повышении качества жилищных условий. Если же имеющееся у гражданина жилье не соответствует этому показателю, его признают нуждающимся в улучшении.

Для Москвы учетная норма начинается с 10 квадратных метров на одного человека, при условии, что квартира дана 2 или более семьям. Для других регионов этот показатель варьируется. Он зависит от уровня экономического развития субъекта, а также объема муниципального фонда жилья.

За что должен платить наниматель муниципального жилья

За социальный найм нужно платить, как и за обычную аренду у частного лица. Однако его плюсом является значительно сниженная стоимость. Например, если месячная аренда двухкомнатной квартиры на 40 квадратных метров у частного лица в регионе стоит 30 тысяч рублей, то за соцнайм достаточно будет платить в районе одной-двух тысяч рублей.

Тарифы на стоимость найма для каждого населенного пункта свои. Например, в Москве цена одного «квадрата» составляет 38,66 рубля, а за пределами ТТК (Третье транспортное кольцо) – уже 30 рублей. Это цены для жилья со всеми удобствами, включая лифт. Без последнего стоимость будет еще ниже. Уточнять тарифы на социальный найм следует в уполномоченных структурах своего города.

Кроме аренды жильцы муниципальной квартиры платят еще за коммунальные услуги. Имущественный налог, взносы на содержание объекта и проведение капремонта не требуются – их вносит администрация города или поселка, которая выступает собственником недвижимости.

Муниципальное жилье: права и обязанности прописанных в квартире

Проживать в муниципальной недвижимости могут все родственники нанимателя. Ею можно пользоваться как собственной квартирой. Разрешается заводить животных, которые подходят для содержания в соответствующих условиях, организовывать праздники с соблюдением правил по шуму, производить ремонт и даже согласованную перепланировку.

Права и обязанности в муниципальном жилье (фото: akwatoria.ru)

Из ограничений выделяются продажа и дарение муниципального жилья. Также запрещено оставлять его в наследство. Среди прочих прав проживающих по прописке в муниципальной квартире – предоставление в пользование другому лицу, прописанному в ней и жившему вместе с изначальным нанимателем. Для этого просто заключается новый договор найма. Собственником все равно остается муниципалитет.

Как прописать человека в муниципальную квартиру

Прописывать нанимателя в квартире или нет решает муниципалитет – владелец объекта. В большинстве случаев администрация одобряет регистрацию нанимателя в предоставленном ему жилище.

Также наниматель имеет право прописать в муниципальном жилье других людей. Разрешается регистрировать не только своих родственников, но и сторонних лиц без родственной связи, хотя это и несколько сложнее. В частности, для прописки друзей или прочих лиц нужно получить разрешение от муниципалитета, а также от прочих зарегистрированных в жилье людей.

Нанимателю потребуются паспорт и договор на социальный наем жилья. С ними он обращается в муниципалитет. Обязательно и присутствие всех несовершеннолетних лиц, зарегистрированных в квартире. Со всем этим он подает заявку на регистрацию нового лица на данной жилплощади.

Как прописать в муниципальной квартире? (фото: smenikvarti.ru)

Рассматривая запрос нанимателя, муниципалитет учитывает площадь жилища и то, достаточно ли ее для прописки нового человека в соответствии с учетной нормой. Если последняя равна, например, 10 квадратным метрам, а площадь жилья – 40 «квадратов», то при регистрации четвертого жильца велик шанс отказа.

В случае одобрения нанимателю выдается соответствующий документ – его следует отнести в паспортный стол. Обязательно присутствие не только нанимателя, но и нового жильца, а также всех несовершеннолетних прописанных по адресу лиц. Из документов тоже нужны паспорта присутствующих и договор о социальном найме. На проверку бумаг уходит до нескольких дней. Паспорт регистрируемого лица удерживается чуть дольше, так как в него заносится новое место прописки.

Регистрация близких родственников, включая детей, происходит по такому же алгоритму. Но для нее не нужно разрешение от муниципалитета. Если прописываются несовершеннолетние дети нанимателя, ему также не обязательно получать согласие других жильцов.

При регистрации знакомых и прочих людей, не являющихся родными, важно учесть один нюанс. В случае приватизации жилья они тоже получат свою долю в нем, что ограничивает нанимателя в правах, например, на сдачу объекта в аренду или его продажу. Для этого потребуется согласие прописанных знакомых.

Выписка из муниципального жилья

Администрация вправе выписать нанимателя недвижимости, если он не живет в ней, а также не оплачивает ЖКУ. Если пребывать в квартире и своевременно вносить необходимые платежи по договору найма, муниципалитет не сможет выписать жильца даже в судебном порядке.

Есть и другие основания для расторжения договора в одностороннем порядке. Выписка через суд производится, например, при пользовании жильем с нарушениями. К таковым относятся содержание его в плохом состоянии, когда оно чрезмерно загрязнено, заражено вредителями, используется для содержания чрезмерного количества домашних животных или диких зверей.

Еще одна причина для выписки – нецелевое пользование квартирой. К примеру, она применяется для бизнеса. В таком случае муниципалитет имеет право выселить человека с предоставлением ему недвижимости с меньшей площадью.

Можно ли продать неприватизированную квартиру

Нет, так как собственником объекта выступает администрация, а не жилец.

Нанимателям разрешается лишь разменивать муниципальное жилье в соответствии с установленным регламентом. Процедура довольно затруднительная, поэтому выполняется редко. Для ее проведения необходимо согласие муниципалитета и всех проживающих в обмениваемом жилье лиц.

Можно ли продать муниципальную квартиру (фото: oboz.info)

Также потребуется выбрать подходящее новое жилье среди ограниченных вариантов, которые предлагает муниципалитет. Нередко альтернативных вариантов попросту нет, так как они либо еще хуже имеющегося, либо зарезервированы под других людей, что стоят в очереди.

Наличие детей тоже усложняет процедуру, так как если они прописаны в муниципальном жилье, их нужно выписать. А для этого обязательно согласие органов опеки, которые дадут его лишь когда убедятся, что жилищные условия ребенка не станут хуже.

Можно ли сдавать в аренду муниципальную квартиру

Да, но для этого необходимо согласие муниципалитета. Его можно получить, подав заявку на имя главы местного управления, с которым заключался договор найма. Обращение должно содержать подписи всех людей, включенных в ордер на жилье, а также потенциальных арендаторов. Муниципалитет предоставляет ответ в течение 10 дней.

Отказ сопровождается развернутыми пояснениями. В случае одобрения регистрируется договор поднайма. Его условия определяются сторонами по согласованию. Регистрация этого документа не обязательна.

Можно ли приватизировать муниципальную квартиру

Приватизация муниципального жилья разрешена сразу же после его получения либо в любой момент на протяжении срока пользования. В результате нее объект переходит в собственность нанимателя, и он получает расширенные права по распоряжению им. При этом возникают и дополнительные обязанности, включая уплату обязательных налоговых взносов.

Важно учесть, что приватизация возможна не для каждой квартиры. К исключениям относятся объекты в ветхом состоянии или расположенные в закрытых городах, помещения служебного характера, сельскохозяйственные и социальные учреждения.

Каждый гражданин может лишь единожды воспользоваться правом на приватизацию муниципального жилья. Если в объекте прописаны лица младше 18 лет, то в совершеннолетнем возрасте они получают свое право на приватизацию одного объекта. Процедура доступна только гражданам РФ, заключившим договор соцнайма и получившим письменное согласие прочих лиц, которые проживают в квартире.

Приватизация муниципального жилья (фото: yakutia.info)

Приватизация оформляется посредством МФЦ или в департаменте местной структуры самоуправления. Список документов, обязательных для ее проведения, включает:

1. Заявление на проведение процедуры (бланк можно получить в МФЦ или скачать на портале Госуслуг).
2. Актуальный договор найма. При утере своего экземпляра, можно заказать дубликат в местном органе самоуправления.
3. Справка со списком людей, которые зарегистрировались на данной жилплощади.
4. Паспорт каждого из лиц, зарегистрированных в приватизируемой квартире. По каждому из детей предоставляются свидетельства о рождении с бумагами, которые подтверждают гражданство РФ.
5. Распоряжение администрации о предоставлении права на пользование муниципальным объектом.
6. Письменное подтверждение того, что раньше наниматель не участвовал в приватизации.
7. Согласие каждого из жильцов на проведение процедуры в письменном виде.

Принятие решения о приватизации занимает до 46 дней. Муниципалитет имеет право отказать, если обнаружены ошибки в документах или объект не подлежит приватизации.

Раздел муниципального жилья

Когда, например, при разводе супруги претендуют на половину муниципального жилья, возникает вопрос о его разделении. Однако классический раздел невозможен, так как собственником объекта выступает муниципалитет. Чтобы выполнить раздел, нужно провести приватизацию.

Еще один вариант – обменять жилье на две меньших квартиры, однако это довольно затруднительно. Также супруги могут и дальше жить в квартире вдвоем, разделив между собой плату за коммунальные услуги. Если прийти к обоюдному согласию по этому вопросу не выходит, допускается разделение счетов за ЖКУ посредством суда.

Выводы

Рассуждая о том, что лучше – соцнайм или приватизация, можно сказать, что вторая смотрится выгоднее, так как позволяет свободно распоряжаться объектом. Но в таком случае придется самому платить налоги и взносы на капитальный ремонт, а также утрачивается право получить другой муниципальный объект и приватизировать его в будущем.