Обременение на недвижимость: что это, виды обременений, как проверить, ограничение прав собственности

Недвижимость – это ценный актив, который требует внимательного отношения и знания всех нюансов при её приобретении. Одним из важных моментов является наличие обременений на недвижимость. Обременение ограничивает права собственника на распоряжение своей недвижимостью и может серьёзно повлиять на сделку купли-продажи или ипотечного кредитования. Как проверить юридическую чистоту недвижимости рассказал журналу ТотДом эксперт компании «Эрмитаж. Галерея Недвижимости», Игорь Аверин.

Обременение: что это такое?

Обременение на недвижимость – это ограничение прав собственника на распоряжение своим имуществом. Это означает, что собственник не может свободно распоряжаться недвижимостью (продавать, дарить, закладывать и т.д.) до тех пор, пока не будут сняты обременения. Обременения могут быть установлены законом, решением суда или по соглашению сторон.

Виды обременений на недвижимость

Обременения на недвижимость могут быть различными. К наиболее распространённым видам относятся:

1. Ипотека

Это основной вид обременения на недвижимость, который возникает при получении ипотечного кредита. В этом случае недвижимость становится залогом кредита и собственник не может продавать или дарить её до полного погашения ипотеки. Несмотря на то, что покупатель становится собственником квартиры, он не может распоряжаться ею по своему усмотрению без согласия банка, который выдал ипотеку.

До полного погашения кредита банк вправе:

1. Запретить продажу, дарение или обмен квартиры без его согласия.
2. Требовать страхования квартиры в его пользу.
3. Контролировать целевое использование кредита и состояние квартиры.

После выполнения всех обязательств по ипотечному договору банк выдаёт закладную с отметкой о погашении ипотеки. С этой закладной собственник может обратиться в Росреестр для снятия обременения. После этого он сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

В случае возникновения проблем с погашением ипотеки банк имеет право обратиться в суд с требованием об обращении взыскания на квартиру. Это означает, что квартира может быть продана с торгов, а вырученные средства будут направлены на погашение долга перед банком. Важно отметить, что закон допускает обращение взыскания на единственное жильё должника (Ст. 446 Гражданского процессуального кодекса).

Помимо стандартной ипотеки, обременение на квартиру возникает также в следующих случаях:

• Потребительский кредит под залог квартиры

В этом случае банк также устанавливает обременение на квартиру до полного погашения кредита.

• Рассрочка на квартиру

До полного погашения стоимости квартиры продавец сохраняет за собой право собственности на неё, а покупатель не сможет распоряжаться квартирой без согласия продавца.

Покупка квартиры в ипотеку – это ответственный шаг, требующий внимательного отношения к условиям ипотечного договора и осознания возможных рисков. При соблюдении всех обязательств перед банком, вы станете полноправным собственником квартиры после снятия обременения.

2. Аренда

Если недвижимость сдаётся в аренду, то на неё устанавливается обременение в виде права арендатора пользоваться и распоряжаться недвижимостью в соответствии с условиями договора аренды. Собственник не может продавать или дарить недвижимость до окончания срока аренды или до того, как договор аренды будет расторгнут.

Регистрация обременения в Росреестре обязательна для долгосрочных договоров, заключённых на срок от года и более. Краткосрочные соглашения, как правило, не требуют регистрации обременения.

3. Сервитут

Этот случай касается права третьих лиц пользоваться чужим земельным участком или недвижимостью в определённых целях (например, проход по земле, проведение коммуникаций) (Ст. 274 Гражданского кодекса РФ). Сервитут может быть установлен как по соглашению сторон, так и в судебном порядке.

4. Рента

Рента – это забота и обременение в одном флаконе. Договор ренты часто становится выходом для пожилых и одиноких людей, которым необходима посторонняя помощь и забота. Он позволяет им получить гарантированное содержание и уход в обмен на передачу своей недвижимости.

При заключении договора ренты собственник недвижимости (получатель ренты) передаёт право собственности на неё другому лицу (плательщику ренты), который, в свою очередь, обязуется обеспечивать бывшего владельца материально и/или предоставлять ему уход.

Виды договора ренты:

• Пожизненная рента

Плательщик выплачивает ренту до конца жизни получателя.

• Пожизненное содержание с иждивением

Плательщик не только выплачивает денежные средства, но и обеспечивает получателя проживанием, питанием, лечением, уходом и т.д.

Несмотря на то, что плательщик ренты становится собственником недвижимости, его права на неё ограничены до момента прекращения договора ренты. Он не может продавать, дарить или обменивать недвижимость без согласия получателя ренты. Информация о наличии обременения в виде ренты отражается в выписке из ЕГРН.

Если плательщик ренты по каким-либо причинам больше не может выполнять свои обязательства, он вправе найти другое лицо, готовое взять на себя заботу о получателе ренты, и переоформить договор на него. Это делается при согласии всех сторон договора.

5. Запрещение отчуждения

Это обременение, установленное по решению суда или по соглашению сторон, которое запрещает собственнику продавать или дарить недвижимость до определённого времени или до наступления определённых условий.

6. Арест

Наложение ареста на недвижимость означает запрет на распоряжение недвижимостью. Арест устанавливается по решению суда в рамках судебного процесса. Собственник не может продавать, дарить, менять, завещать или сдавать в аренду арестованную недвижимость. Это серьёзное ограничение прав, которое может быть наложено по разным причинам.

Причины наложения ареста:

• Обеспечение иска

Например, при разводе и разделе имущества, чтобы один из супругов не продал квартиру до окончания судебного разбирательства.

• Взыскание долга

Если у гражданина есть задолженность перед государством или частными лицами, то судебные приставы могут наложить арест на его имущество, в том числе и на недвижимость, для обеспечения исполнения решения суда.

Последствия ареста для собственника:

• Ограничение прав

Собственник лишается права распоряжаться недвижимостью.

• Риск потери имущества

В некоторых случаях арестованная недвижимость может быть продана с торгов для погашения долга собственника.

Важно различать понятия «арест» и «опись имущества». Если на недвижимость наложен арест, но она не изъята и не опечатана, то собственник может продолжать пользоваться ею в прежнем режиме. Однако, если имущество опечатано, то его использование запрещено и грозит административной ответственностью.

Порядок снятия ареста:

• Устранение причины ареста

Например, погашение долга или завершение судебного разбирательства.

• Обращение к судебному приставу

После устранения причины ареста необходимо обратиться к судебному приставу с заявлением о снятии ареста.

• Обращение в Росреестр

В случае, если судебный пристав не снял арест в установленный срок, собственник может самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением и документами, подтверждающими устранение причины ареста.

Способы подачи заявления в Росреестр:

• Через МФЦ
• Через Росреестр онлайн (необходима электронная подпись)

7. Ограничение права собственности в связи с природоохранным законодательством

В этом случае на недвижимость могут быть наложены ограничения в связи с нахождением недвижимости в зоне охраняемых объектов (например, памятники истории и культуры, охраняемые леса и т.д.).

8. Материнский капитал и другие виды обременений

Если квартира приобреталась с его помощью, она принадлежит всем членам семьи. Продажа такой недвижимости невозможна без согласия органов опеки. Выписка из ЕГРН покажет доли собственников, а продавец должен предоставить разрешение от органов опеки. Продажа квартиры, где собственниками являются дети, также требует разрешения органов опеки. Они могут запретить сделку, если увидят нарушение прав несовершеннолетних. Разрешение выдается только при гарантии предоставления ребёнку равноценного жилья.

Если в квартире зарегистрирован человек, отказавшийся от приватизации, он сохраняет право пожизненного проживания. Проверить это можно, запросив у продавца выписку из домовой книги с информацией о всех зарегистрированных жильцах.

Если квартира получена по завещанию, в нем может быть предусмотрено право проживания для третьего лица. Обязательно ознакомьтесь с завещанием, если продавец получил квартиру по наследству.

Обременение на недвижимость: как проверить?

Проверить наличие обременений на недвижимость можно следующими способами:

1. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)

Это основной источник информации о недвижимости. В ЕГРН зарегистрированы все обременения на недвижимость, включая ипотеку, аренду, сервитут и т.д.

2. Выписка из ЕГРН

Выписку из ЕГРН можно заказать, направив заявление онлайн (в Росреестр) или через МФЦ. Документ из ЕГРН содержит информацию о правах на объект, включая информацию об обременениях. В выписке из ЕГРН будет содержаться информация о наличии или отсутствии обременений на объект недвижимости. В случае наличия обременения, в выписке будет указан его вид (например, ипотека, аренда, рента), срок действия, а также информация о том, в чью пользу оно установлено. Если обременения отсутствуют, в соответствующей графе выписки будет указано «не зарегистрировано».

3. Проверка по договорам

Если у вас есть договоры на недвижимость (например, договор купли-продажи, договор дарения, договор аренды), то в них должны быть отражены все обременения на недвижимость.

4. Консультация юриста

Юрист может провести полную проверку недвижимости и помочь вам разобраться в юридических нюансах.

Ограничение прав и обременение объекта недвижимости

Обременения на недвижимость ограничивают права собственника в следующих аспектах:

1. Продажа недвижимости

Продажа квартиры с обременением может быть ограничена или вообще невозможна до снятия обременения. Например, продажа недвижимости в ипотеке возможна только с согласия банка и после погашения части ипотечного кредита. Или продажа недвижимости, сданной в аренду, возможна только после окончания срока аренды или расторжения договора аренды.

2. Дарение недвижимости

Дарение недвижимости с обременениями также может быть ограничено или невозможно до снятия обременения.

3. Залог недвижимости

Недвижимость с обременениями не может быть использована в качестве залога для получения кредита или займа. Например, недвижимость, уже находящаяся в ипотеке, не может быть использована в качестве залога для другого кредита.

4. Строительство на земельном участке

На земельный участок с обременениями могут быть наложены ограничения на строительство или реконструкцию зданий. Например, если на земельном участке установлен сервитут для прокладки коммуникаций, то собственник не может строить здания в этой зоне.

5. Изменение назначения недвижимости

Изменение назначения недвижимости с обременениями может быть ограничено или невозможно до снятия обременения. Например, изменение назначения жилого дома в нежилое возможно только с разрешения местных властей и после снятия обременения в виде ипотеки.

Квартира с обременением: что это значит для покупателя

Покупка квартиры – серьёзное решение, требующее тщательной проверки всех документов и юридических нюансов. Особое внимание нужно уделить наличию обременений на недвижимость, так как они могут значительно повлиять на ваши права как собственника и создать неприятные сюрпризы в будущем.

Квартира с обременением – это квартира, на которую наложены ограничения в правах собственника. Это означает, что вы не сможете свободно распоряжаться квартирой до снятия обременения.

Какие риски несут в себе обременения:

• Ограничение прав собственности

Вы не сможете свободно продавать, дарить, закладывать квартиру до снятия обременения.

• Сложности с ипотекой

Банки могут отказаться предоставлять ипотеку на квартиру с обременением или установить более жёсткие условия кредитования.

• Дополнительные затраты

Возможно придётся нести дополнительные затраты на снятие обременения (например, погашение ипотечного кредита предыдущего собственника).

• Юридические споры

Наличие обременения может привести к юридическим спорам с третьими лицами, имеющими права на квартиру.

Вторичное обременение – что это?

Вторичное обременение – это дополнительное обременение, которое устанавливается на недвижимость, уже имеющую первичное обременение. Другими словами, это «обременение на обременение».

Пример:

Представьте, что квартира уже находится в ипотеке (первичное обременение).

Если владелец этой квартиры решит её заложить в банке для получения дополнительного кредита (вторичное обременение), то на квартиру будут наложены два обременения: первичная ипотека и вторичный залог.

Особенности вторичного обременения:

• Не всегда возможно

Вторичное обременение не всегда возможно, так как банки обычно требуют, чтобы недвижимость была свободна от других обременений.

• Дополнительные ограничения

Вторичное обременение может усложнить продажу недвижимости, сдачу её в аренду, а также может быть причиной юридических споров.

При покупке недвижимости необходимо тщательно проверить наличие всех обременений, как первичных, так и вторичных.

Вторичное обременение – это сложный юридический вопрос, который требует особого внимания при приобретении недвижимости.

Что делать, если вы найдёте квартиру с обременением?

• Тщательно изучите документы

Убедитесь, что вы понимаете суть обременения, его условия и срок действия.

• Проконсультируйтесь с юристом

Юрист поможет вам оценить риски, связанные с обременением, и разъяснит ваши права и обязанности.

• Проведите независимую проверку

Проверьте информацию о квартире в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), чтобы убедиться в точности данных об обременении.

• Обсудите возможность снятия обременения

Если обременение не устраивает вас, вы имеете право договориться с продавцом о его снятии до заключения сделки.

Важно помнить:

Покупка квартиры с обременением – это рискованное решение.

Тщательная проверка недвижимости перед покупкой – обязательное условие безопасной сделки.

Консультация с юристом – это необходимая мера предосторожности при покупке квартиры.

Как наложить обременение на квартиру

Чтобы обезопасить себя от мошенничества, собственник недвижимости может установить запрет на регистрационные действия без своего личного участия. Для этого необходимо подать заявление в Росреестр, в котором указать ФИО, паспортные данные собственника, адрес, кадастровый номер объекта недвижимости и приложить документы, подтверждающие право собственности. Заявление можно подать лично в МФЦ, онлайн через личный кабинет на сайте Росреестра или на портале «Госуслуги», Почтой России (заявление должно быть заверено нотариусом).

Срок регистрации запрета: 5 рабочих дней со дня приема заявления.

Запись о запрете будет внесена в ЕГРН и будет видна всем заинтересованным лицам.

В некоторых случаях Росреестр может принять заявление от других лиц, даже если установлен запрет на регистрационные действия без участия собственника. К таким случаям относятся:

• Регистрация права собственности на основании нотариально удостоверенной сделки (заявление подает нотариус);
• Регистрация перехода права собственности на жильё по программе реновации (заявление подает уполномоченный орган исполнительной власти Москвы);
• Регистрация прав на наследство;
• Регистрация на основании решения суда или по требованию судебного пристава.

Как снять обременение с квартиры

Обременение снимает тот, кто его наложил. В случае с ипотекой это банк, при аресте – судебный пристав на основании соответствующего постановления.

Чтобы снять обременение, необходимо устранить причину, по которой оно было наложено: погасить кредит, рассчитаться с долгами.

Как снять арест с недвижимости?

После исполнения обязательств по исполнительному листу запись об аресте должна быть погашена автоматически в течение 3 рабочих дней. Однако на практике этот процесс может затянуться. Чтобы ускорить снятие ареста, рекомендуется подать заявление судебному приставу.

Можно ли снять обременение без выполнения требований?

Да, в некоторых случаях снять обременение можно через суд, например:

• Если обременение было наложено ошибочно.
• Если сумма требований незначительна по сравнению со стоимостью недвижимости.

Как подать документы на снятие обременения?

• Онлайн через сайт Росреестра (необходима электронная подпись).
• Лично обратившись в МФЦ.

Какие документы нужны для снятия ипотеки?

• Заявление залогодержателя (банка).
• Совместное заявление залогодателя (собственника) и залогодержателя (банка).
• Заявление собственника с приложением документа, подтверждающего исполнение обязательств.
• Решение суда о прекращении обязательства.

Снятие обременения – бесплатная услуга. После снятия рекомендуется заказать выписку из ЕГРН, чтобы убедиться в отсутствии ограничений.

Немаловажно, что в случае, если вы не уверены в правовой чистоте квартиры или не хотите брать на себя риски, связанные с обременениями, лучше отказаться от покупки и продолжить поиск другого варианта. юридическую чистоту недвижимости, – отмечает эксперт компании «Эрмитаж. Галерея Недвижимости», Игорь Аверин.