Обзор застройщика ГК «Самолет»: история компании, объекты на карте
Группа компаний «Самолет» — не просто застройщик федерального уровня, а PropTech-корпорация с внушительными объемами строительства и успешной реализацией IT-инноваций в сфере недвижимости. Компания позиционирует себя как социально ответственный девелопер: ежегодно в эксплуатацию вводятся вместе объекты социальной и коммерческой инфраструктуры.
Корпорация несколько лет входит в тройку лидеров строительства в Москве и Московской области, а эксперты рынка недвижимости в один голос говорят о надежности девелопера. Объективно разобраться в устройстве «Самолета» и узнать о том, как корпорация меняет рынок недвижимости, редакция «ТотДом» обратилась к директору по консалтингу и развитию KEY CAPITAL Эвелине Ишметовой.
Три вертикали «Самолета»: история создания
История застройщика началась в 2012 году, когда генеральный директор «Главстрой-Спб» Игорь Евтушевский и миноритарный акционер компании, бизнесмен Михаил Кенин решили создать свой собственный девелоперский проект. Так появился «Самолет».
В 2012 году у «Самолета» не было собственных площадок для строительства и свободных денег для их приобретения. Топ-менеджмент будущей корпорации выбрал путь взаимодействия с лендлордами – владельцами земель в Московской области, с которыми входили либо в партнерство, либо расплачивались «метрами» после окончания стройки. Это могло стать провальной бизнес-схемой, все эксперты прогнозировали низкую маржу. Но финансовая модель оказалась «рабочей»: собственники земель получали значительную долю проекта, а «Самолет» — возможность создать земельный банк, не влезая в многомиллиардные долги. Сейчас такую схему повторить практически нереально.
В 2014 году «Самолет» сдал первый объект — ЖК «Люберцы 2015». Это микрорайон площадью 96 гектар в 7,5 км от МКАД на берегу озера Черное. Сегодня девелопер возводит 56 жилых комплексов — 239 многоквартирных домов и 18 домов с апартаментами в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, Тюменской области и Приморском крае.
В октябре 2020 года корпорация вышла на IPO, и за три года акции компании выросли в пять раз — пожалуй, это самый агрессивно растущий игрок в сфере недвижимости.
Основными акционерами «Самолета» являются Михаил Кенин (28,3%) и Павел Голубков (42,1%). В 2021 году совладельцем компании стал основатель ГК «Киевская площадь» Год Нисанов (10%).
Первым генеральным директором компании был Игорь Евтушевский, его в 2019 году сменил Антон Елистратов, который известен как профессионал в области инвестиционного консалтинга и стратегического управления. Сейчас он ушел в Совет директоров компании, и с февраля 2024 года генеральный директор строительной компании «Самолет» — Андрей Иваненко, до этого он возглавлял бизнес-юнит «Самолет Москва».
В мае 2023 года компания приобрела агентство недвижимости «Золтор» с разветвленной региональной сетью, в июне — застройщика жилья ГК МИЦ, за 45 млрд рублей, — сделка стала крупнейшей на рынке жилищного девелопмента за всю его историю.
В 2024 году ГК «Самолет» возглавил тройку лидеров по объему текущего строительства в России. В цифрах первенство выглядит более внушительно – в активе 45,6 миллионов квадратных метров жилой площади, в денежном эквиваленте — это 848 миллиардов рублей.
Масштабирование бизнеса и особый фокус внимания на инвестировании в будущее, — основной козырь руководства компании «Самолет». Ликвидность и маржинальность подтверждается оценкой портфеля проектов корпорации — независимые эксперты Commonwealth Partnership сообщили, что стоимость активов компании превысила 1 триллион рублей, включая оценку земельного банка, технологических стартапов, бренда и других компонентов.
За десять лет «Самолет» проделал путь от типичного застройщика до технологичного холдинга, развивающего собственную эко-систему сервисов вокруг жилья – «от сделки до отделки». Компания стала крупнейшим проектным институтом по жилому строительству с высокой маржинальностью.
Объекты недвижимости ГК «Самолет»
В 2023 году «Самолет» продал 35 миллионов квадратных метров, из них четверть в Московском регионе. Если перевести в квартиры — это порядка 800 тысяч единиц жилого фонда. Главное преимущество компании «Самолет» в том, что она специализируется на строительстве монолитного многоэтажного жилья. У застройщика нет своих подрядчиков и строителей: рабочих нанимают через тендерную площадку. Ежедневно на стройки «Самолета» выходит более 25 тысяч рабочих, а к концу 2024 года компания планирует привлечь до 50 тысяч строителей.
Особенность девелопера в том, что проектируются не точечные застройки, а комплексные, в масштабах мини-городов: школы, детские сады, дороги, котельные, детские и строительные площадки. Вместе с тем, это становится «больной точкой» и проблемой девелопера: компания возводит мини-города, но дороги и подъезды к кварталам остаются «проселочными», нагрузка на общественный транспорт также увеличивается в разы.
Портфель строительных объектов «Самолета» изначально был ориентирован на квартиры класса эконом и комфорт. Сегодня он диверсифицированный: появилась недвижимость бизнес, премиум-классов и элитные с ценой более 3 млн рублей за «квадрат». Тем не менее основной сегмент девелопера остается эконом, комфорт, комфорт плюс и бизнес.
Девелопер активно развивает направление ремонта «вторичек», или флиппинг. Одну квартиру вторичного жилья планируют отремонтировать за 4 месяца. В настоящий момент в проекте пока 19 квартир.
В прошлом году «Самолет» стал первой компанией, кто внедрил на российский рынок недвижимости модель rent-to-own — аренда квартиры у застройщика с платежами в счет первоначального взноса. Это практика широко распространена на рынках Великобритании и США, где программа применима ко всем дорогостоящим покупкам от недвижимости до техники. Однако «Самолет» адаптировал схему под российский рынок: чтобы воспользоваться сервисом и въехать в квартиру, нужно предварительно получить одобрение от банка на ипотеку. А выбор жилья ограничен только теми новостройками, которые участвую в программе. Если планы меняются, от покупки жилья можно отказаться. Сервис ни к чему не обязывает: накопления обязаны вернуть за вычетом стоимости аренды по среднерыночным ценам.
Загородный объект «Самолета»
Отдельно стоит отметить загородные проекты «Самолета» и их новый формат — «дальняя дача». Поселок Port Emm Zavidovo в Тверской области на берегу Волги — первый проект застройщика вне Московского региона. В компании говорят о современной интерпретации традиционного альпийского стиля шале: 175 вилл площадью от 140 до 250 квадратных метров. На территории будет свой аквакурорт и конно-спортивный клуб. Стоимость резиденции — от 28 до 120 млн рублей, площадь участков — 6-8 соток. Ожидается, что первая очередь будет готова до конца 2025 года.
Недевелоперские бизнес-направления «Самолета»
Руководство компании «Самолет» не раз заявляло, что их главный ориентир — недевелоперские бизнес-направления. Общая оценка таких активов «Самолета» составила 97,6 млрд руб., технологических стартапов достигла 62,2 млрд руб., а бренда — 40,4 млрд руб.
Вместе с тем, «Самолет» выставил на продажу 12 земельных участков по стартовой цене 8 млрд рублей в Новой Москве. Эксперты рынка считают, что скорее всего компания избавляется от площадок из-за снижения спроса на жилье после фактической отмены льготной ипотеки. В корпорации это объяснили «максимизацией доходов от девелоперского бизнеса». Что еще раз подтверждает, что компания нацелена на развитие недевелоперских секторов, которые возможно в будущем станут по стоимости сравнимы или больше, чем девелоперские.
Если посмотреть по штатной численности сотрудников: из 20 тысяч специалистов по недвижимости, 3 тысячи – айтишники. К тому же девелопер является шестым партнером Альянса в сфере искусственного интеллекта наравне со Сбером, Яндекс, ВК и Газпромом.
В марте «Самолет» и ГК ФСК подписали соглашение о реализации проектов по цифровизации процессов строительства. По прогнозам экспертов ГК ФСК, это соглашение «обеспечит технологический рывок, который кардинально изменить отрасль». По опыту «Самолета», например, ИИ-технологии позволили обеспечить полное соблюдение техники безопасности и максимально снизить травматизм на стройке. Так, если камеры на объекте фиксируют людей без каски, то подрядчику автоматически «прилетает» штраф. Также ИИ ежедневно определяет уровень выгорания сотрудников, что тоже сказывается на показателях производительности в лучшую сторону.
«Самолет» ведет разработку сервиса «Сценарий жизни» — проект изучения решений клиентов. Искусственный интеллект на основании предоставленных клиентом данных будет выявлять приоритеты для улучшения качества жизни человека и даст персональные рекомендации в различных сферах: от здоровья и взаимоотношений до ведения хозяйства и социального вклада. К примеру, житель квартиры «Самолета» для облегчения домашней рутины сможет обновить бытовую технику, заказать уборку и готовую еду, установить бризер для уменьшения количества домашней пыли и воспользоваться услугами няни.
Инвестиции в «Самолет»
Инвестирование в недвижимость компании ГК «Самолет» имеет специфические особенности и вызовы. Не следует рассматривать покупку квартиры «Самолет» для долгосрочной сдачи в аренду, так как доходность составит не более 4%. А если учесть уплату налога на доход, расходы на ремонт и обслуживание квартир, — это снижает до нулевых значений прибыль от аренды.
Это касается не только «Самолета» — такая ситуация сейчас повсеместно на рынке недвижимости. Вы покупаете квартиру по цене 250-300 тысяч за квадратный метр, в лучшем случае, ремонт и оборудование за ваш счет. Потом сдаете по ставке 50 тысяч в месяц, допустим, однушку около 40-45 квадратных метров. Окупаемость такого инвестирования составит 25 лет или 4% доходности без учета стоимости денег во времени, уплаты налогов и расходов на ремонт. Вся жилая недвижимость — не про доход, а про сохранение и фиксацию денег.
У ГК «Самолет» есть более перспективные для инвестирования секторы:
- новостройки на стадии котлована: один из плюсов компании — это значительный опыт в проектировании и строительства, что минимизирует риски недостроя и срыва сроков;
- покупка недвижимости под апарт-отели: жилые комплексы часто расположены в районах с активно развивающейся транспортной доступностью, вкупе с современными стандартами жилья делает квартиры застройщика привлекательными для временных арендаторов;
- в плане долгосрочной сдачи в аренду лучше рассматривать коммерческую недвижимость компании;
- биржевые фонды недвижимости.
Топ-3 лучших ЖК от «Самолет» в Москве и Московской области
Рейтинг составлялся на основе отзывов жильцов, оценке месторасположения объекта, транспортной доступности и наличию вредных производств по соседству.
ЖК «Октябрьская 98»
Стоимость: от 11,3 до 28,6 млн
Метраж: от 25 м2 до 69 м2
Дата заселения: 2025
Рейтинг по отзывам: 5 из 5
Концептуальный проект бизнес-класса в Марьиной Роще. Ранее это было детище ГК МИЦ под названием «Миррорздание». Сейчас находится в управлении «Самолета».
По отзывам покупателей квартир на портале Новострой-М, в ЖК им нравится близость к культурной и деловой жизни столицы, зеркальный экстерьер здания и дизайн интерьера: «не какие-то дешевые материалы, не цветасто, а в спокойных тонах». На крыше ЖК есть секретный бар и смотровая площадка. Предусмотрена двухуровневая парковка для жителей. До метро «Марьина Роща» всего пять минут пешком.
ЖК «Горки парк»
Стоимость: от 4,4 до 14,6 млн
Метраж: от 23 м2 до 90 м2
Дата заселения: 2024
Рейтинг по отзывам: 4,9 из 5
ЖК «Горки Парк» лишь вторая часть проекта «Самолет», по масштабам сравнимый с районом Рублево-Архангельский Сбербанка.
В 2025 году в Коробовском лесопарке на юге Подмосковья создадут эко-тропы, которые свяжут единым зеленым маршрутом три подмосковных квартала, расположенных вокруг лесопарка, — жилые комплексы «Пригород Лесное», «Горки Парк» и «Богдановский Лес».
«Горки Парк» отличает невысокие дома в 12 этажей, уютная зеленая территория и инфраструктура. По заявлениям компании «Самолет», в основу проекта взяты принцип баланса между человеком и природой.
Это подтверждают и отзывы жителей на Яндекс.Картах. Все жильцы отмечают расположение вблизи лесной зоны, чистый воздух и экологию.
ЖК «Пятницкие луга»
Стоимость: от 4,7 до 17,9 млн
Метраж: от 21 м2 до 79 м2
Дата заселения: 2024
Рейтинг по отзывам: 4,7 из 5
Новый жилой комплекс будет располагаться в Солнечногорске Московской области. Комфортные монолитные дома на северо-западе Подмосковья, в окружении густых лесов и благоустроенных лесопарков — вблизи Захарьинской поймы и Митинского леса. Как ни странно, но жилой комплекс пользуется особой популярности среди фрилансеров. По отзывам жильцов, экологическая зона, отсутствие соседства вредных производств располагает к продуктивной работе на удаленке.
