Обзор застройщика ПИК: структура компании, кто владеет, проблемы
ПИК — крупнейший застройщик и системообразующее предприятие российской экономики. На рынке они позиционируют себя как технологическая компания, делая упор на собственные цифровые решения — от систем проектирования и финансирования проектов до платформы продаж полностью онлайн. Итак, чем занимается компания ПИК? В деталях устройства девелоперского гиганта ПИК, «ТотДом» разбирался вместе с генеральным директором московского Агентства недвижимости MAXIMA Максимом Юсовым.
Группа от ПИКа: три витка истории
История компании началась в 1994 году, когда студент 4-го курса Московского института электронного машиностроения Юрий Жуков и выпускник Московской финансовой академии Кирилл Писарев открыли свое дело — Первую ипотечную компанию. Именно так расшифровывается ПИК.
Раскачать бизнес удалось лишь к 1998 году, когда появились госконтракты — ипотечные программы, запущенные совместно с правительством Москвы и банками-партнерами.
В 2001 году ПИК приобрел московский Домостроительный комбинат №2 (ДСК-2), действовавший с 1962 года. На тот момент предприятие сделало огромный прорыв в панельном строительстве — проектами КОПЭ-80 и КОПЭ-85. После того, как к ПИК перешел контрольный пакет акций, ДСК-2 модернизировало проекты массового жилья уже по международным стандартам ISO, появились проекты КОПЭ-Парус и КОПЭ-Башня.
В 2005 году ПИК покупает у «Интеко» Домостроительный комбинат №3. Предприятие работало с 1964 года и считалось одним из крупнейших строительных организаций Главмосстроя. Комбинат широко известен по проектам П-57, П-30 и П-3. А самые популярные — это московские высотки серии П-22 в Чертаново и дом на «ножках» серии П-01 напротив памятника «Рабочему и колхознице» на ВДНХ.
В 2007 году компания вышла на IPO и успешно первично разместила акции на Лондонской фондовой бирже, РТС и ММВБ. Капитализацию компании оценили в 325 миллиардов рублей, а инвесторам предложили рекордные 15,6%. Это стало крупнейшим размещением девелопера на европейской бирже. В 2007 году Юрий Жуков и Кирилл Писарев включены в рейтинг «100 богатейших бизнесменов России» по версии Forbes.
Несмотря на то, что в 2008 году по решению Правительства России группа компаний ПИК была включена в список системообразующих предприятий российской экономики, осенью в период кризиса основатели ПИК Жуков и Писарев потеряли контроль над управлением бизнесом. По одной из версий, это произошло из-за конфликта с местными властями — правительство Москвы расторгло договоры по строительству социального жилья из-за того, что ПИК отказался снижать цены по контрактам. Начались судебные тяжбы, контроль над ПИК перешел холдингу «Нафта-Москвы». В этот период капитализация ПИК значительно упала — до 7,9 миллиардов рублей. Эксперты прогнозировали скорое банкротство компании. Однако ПИК удалось реструктуризировать кредиты, и выйти из крутого пике.
В 2011 году Юрий Жуков и Кирилл Писарев окончательно вышли из состава акционеров компании. Сегодня Жуков занимает пост президента «Сбербанк Девелопмент». А Писарев развивает девелоперский проект Wainbridge за рубежом, в таких городах как Лондон, Сен-Барте и Нью-Йорк. Есть и объекты в Москве: на Большой Никитской, в 600 метрах от Кремля, строится элитная недвижимость Bulgari (ЖК Bvlgari Hotel & Residences Moscow), продавать которую будут по согласованию с одноименным брендом.
Кому принадлежит ПИК
Ключевым игроком ПИК в 2011 году стал бизнесмен Сергей Гордеев. Он стал активно наращивать присутствие компании на рынке и продолжил развивать современное модульное строительство с собственным производством сырья.
В 2013 году прошло слияние производственных предприятий в единую «ПИК-Индустрию», в том числе таких гигантов, как ДСК-2 и ДСК-3. Это стало переходным периодом к новым технологиям индустриального домостроения. Интеграция предприятий увеличила производственные мощности до 850 тысяч кубических метров железобетона в год, что составило около 1 миллиона квадратных метров жилья. Сегодня производство перевели в Новую Москву, а на исторических территориях комбинатов возводят жилые комплексы «Новое Очаково» и «Мещерский лес».
В 2014 году ПИК избрал новую стратегию развития: продал все проекты бизнес-класса и сконцентрировался на эконом (панельные дома), комфорт (монолитные дома) и классе премиум, причем в премиум-объекты компания не стала инвестировать, а застраивала по контрактам.
В 2015 году правительство Москвы утвердило новые требования к архитектурно-градостроительным решениям жилых зданий, проектирование и строительство которых осуществляется за счет бюджета города. В соответствии с постановлением, например, высота потолков должна быть не меньше 2,65 метров или организован безбарьерный вход в подъезд. ПИК стала первой компанией, кто реализовал все требования. Так, появились жилые комплексы проекта ПИК-1, а позже ПИК-2, они стали принципиально новым типом домов, по сути, модернизированные «панельки» с улучшенными характеристиками.
В 2016 году ПИК приобретает группу компаний «Мортон». Эта сделка выводит застройщика в лидеры строительной отрасли в России. Объединенный земельный банк составил 10 миллионов квадратных метров в год. Результат не заставил себя долго ждать: в 2017 году компания построила рекордные 2 миллиона квадратных метров, в квартирном эквиваленте — это 29 000 единиц жилья.
В 2018 году ПИК выходит на региональные рынки. И становится первой в отрасли компанией, которая начала переход на эскроу-счета — заключена с ВТБ-банком крупнейшая сделка по проектному финансированию. Пилотным по новой схеме продаж стал ЖК «Дмитровский парк».
Вскоре ВТБ стал вторым крупным акционером ГК ПИК: бизнесмену Сергею Гордееву принадлежало 59,6% акций, а банку — 23,7%. Forbes назвал ПИК самым надежным застройщиком страны.
В 2020 году в связи с пандемией, компания закрыла все офисы продаж и стала первым онлайн-девелопером. Объем продаж в тот год составил 40453 «ключа». Работа офисов компании до сих пор сохраняется в режиме онлайн, кроме штаб-квартиры. Например, подразделение «ПИК-проект» — архитектурное бюро со штатными 3500 сотрудникам тоже работает полностью онлайн. Такой подход позволил снизить стоимость проектирования.
Весной 2021 года ПИК стал Специализированным застройщиком и запустил первый международный проект компании ПИК в Маниле (Филиппины) One Sierra.
В 2023 году девелопер купил 50% в «Сигма Холдинг», которая реализует 16 девелоперских проектов площадью 2,9 миллиона квадратных метров. Эксперты рынка оценивают холдинг в 90 миллиардов рублей.
В 2024 году стоимость активов ПИК составила более 1,4 триллиона рублей. Компания остается влиятельным девелопером в России. В активной стройке у компании к середине 2024 года — 4,3 миллиона квадратных метров недвижимости в 15 регионах страны. Основным сектором остается Москва и Московская область. Специализация — массовое жилье. Однако не оставляет и проекты премиум-класса и элитной недвижимости — строительство ведется под брендами Forma, Mono и Среда.
Проблемы застройщика ПИК 2024
В 2022 году Сергей Гордеев продал 20% акций, снизив пакет до 32,4%, и покинул пост генерального директора строительной компании ПИК. Вместо него назначили Ивана Поландова, до этого занимающего должность первого заместителя гендиректора. А в 2023 году произошла полная смена совета директоров застройщика ПИК, назначен новый генеральный директор — Ерванд Карапетян. Ранее он был руководителем нескольких предприятий, входящих в структуру ПИК.
По версии экспертов, причина таких кардинальных изменений — попадание топ-менеджмента под западные санкции. Банк ВТБ тоже вышел из акционеров девелопера, оценив «инвестицию как успешную для бизнеса группы ВТБ».
Ряд финансовых экспертов заговорил о банкротстве ПИК. В качестве доказательств приведены сведения о банкротстве некоторых дочерних компаний. Маловероятно, что ликвидация нескольких «дочек» приведет к глобальному кризису всей группы, речь скорее идет о зачистке «центров убытков».
В каждом конкретном случае нужно анализировать множество факторов и оценивать картину в целом. Если говорить о долговой нагрузке ПИК, то компания, с учетом капитализации, может в любой момент консолидировать долг и повысить ликвидность. Показатели в том или ином сегменте могут снижаться, но у ПИК достаточно ресурсов и технологий, чтобы держать «руку на пульсе».
Разобраться в «течениях» внутри компании поможет ежегодная консолидированная отчетность, где отражено реальное положение дел. Если один сектор стагнирует или проседает, то силы компании перенаправляются в другие секторы. Вместе с тем, делать оценку по одному лишь сектору — нецелесообразно. В 2023 году виден рост внеоборотных активов компании, что может означать перераспределение ресурсов и масштабировании бизнеса.
Драйвера роста и «боль» ПИК: структура компании
ПИК из года в год показывает линейный рост — планомерное увеличение капитализации и технологическое развитие, растет прибыль компании. По структуре ПИК — вертикально интегрированный холдинг: компания сама производит технологии строительства, возводит дома, продаёт и управляет недвижимостью. По части модульных производств у ПИК практически отсутствует конкуренция. Активно развивается капсульное строительство, но не является приоритетным направлением. Улучшает рентабельность основного бизнеса ПИК высокий спрос на коммерческую недвижимость — качественные склады.
ПИК выделяет 5 операционных сегментов бизнеса:
- строительство и девелопмент — порядка 88% выручки;
- эксплуатация — управляет недвижимостью через «ПИК-Комфорт», общая площадь под управлением – 50 миллионов квадратных метров, крупнейшая управляющая компания в России;
- индустриальный сегмент: инновационный подход к модульному строительству, собственное производство строительных материалов;
- редевелопмент и генподряд: ремонт, отделка, сдача помещений в аренду, выкуп и продажа недвижимости на вторичке;
- PropTech: развитие платформ для транзакций и сделок с недвижимостью.
Главной «болью» компании из всех перечисленных сегментов является эксплуатация. Управляющая компания ПИК имеет плохую репутацию среди жильцов домов, до которой очень сложно достучаться. Известны сотни случаев, когда жильцы разных ЖК путем общего собрания пытались переизбрать управляющую компанию или подкорректировать ее полномочия, но попытки оказались тщетными.
Объекты ПИК
Понятие «панельное жилье» уже давно считается пережитком советского времени. В ПИК его называют индустриальным или сборным жильем: дома производятся на заводе в виде набора элементов и собираются на стройплощадке. В портфеле ПИК проекты 50/50 распределены между индустриальным и монолитным жильем. Например, строятся монолитные дома с навесной фасадной панелью. Строительная тенденция на такой «микс» в будущем будет только усиливаться.
Большинство известных «пиковских коробок» — индустриальные. Преимуществом является скорость строительства таких зданий, например, башня на Варшавском шоссе, 141 была полностью смонтирована за 65 дней. Срок службы новых домов — 120 лет. Если провести аналогию по скорости строительства с советским «панельками», то «хрущевки» возводились за 12 дней. А, например, ДСК-3 в 1970-х годах возводили 9-этажки за 26 дней. Поэтому в скорости строительства нет ничего удивительного. Отличие — в применении современных материалов, соответствующих международным стандартам, и более прочной обработке швов.
Внутренняя отделка тоже производится на заводе. Установка готовых сантехнических кабин сокращает скорость монтажа до одного часа вместо двух дней, которые тратятся на работу плиточника. Стены, пол и потолок создаются по отдельности, а на стройплощадке соединяются в единый модуль, монтируются инженерные системы и сантехника. Даже такой небольшой префаб-элемент как сантехническая модель экономит компании в среднем 1% девелоперского бюджета, и сокращает срок стройки на один месяц.
Инвестиции в ПИК
Любая недвижимость — это антиинфляционный инструмент. Рынок перегрет, и рассматривать квартиру ПИК как инвестицию нецелесообразно — «пиковская» недвижимость нужна для проживания или фиксации денег. Ликвиднее вложиться в ценные бумаги компании, облигации или акции.
Топ-3 жилых комплексов ПИК в Москве
Рейтинг составлен на основе отзывов покупателей квартир, оценке месторасположения объекта, архитектурных решений и транспортной доступности.
Многофункциональный комплекс «Мосфильмовская»
Класс: бизнес
Стоимость: от 25 до 65 млн
Метраж: от 48 м2 до 118 м2
Дата заселения: 2018
Рейтинг по отзывам: 4,9 из 5
«Мортоновский» объект в одном из самых престижных районов Москвы Раменки, перешедший на стадии строительства к ПИК.
29-этажное монолитное здание, панорамные окна с видом на лес и реку. В радиусе двух кварталов расположены Парк Победы, Воробьевы горы, библиотека МГУ, Московский городской гольф-клуб и павильоны киноконцерна «Мосфильм».
ЖК «2-й Иртышский»
Класс: бизнес
Стоимость: от 7,8 до 21,7 млн
Метраж: от 19 м2 до 83 м2
Дата заселения: 2027
Рейтинг по отзывам: 4,5 из 5
Жилой комплекс возводится на востоке Москвы, в районе Гольяново, между тремя станциями метро «Щелковская», «Черкизовская» и «Бульвар Рокоссовского». В новом квартале есть квартиры с открытыми или французскими балконами, эркерами, угловыми или окнами в пол.
ЖК «Москворечье»
Класс: бизнес
Стоимость: от 8,1 до 22,4 млн
Метраж: от 19 м2 до 69 м2
Дата заселения: 2028
Рейтинг по отзывам: 4,6 из 5
«Москворечье» — это флагманский проект ПИК, где будет реализована программа «Город в городе». Концепцию разработало российское бюро Saga. Впечатляет масштабами и авторской архитектурой. В Москворечье-Сабурово обещают построить 80 уникальных типов фасадов, высотные доминанты и камерные пространства.
