Профессиональный гид по отчету об оценке недвижимости для ипотеки
Многие сегодня покупают недвижимое имущество, обращаясь в кредитные организации для получения ипотечных средств. И, когда хороший вариант найден, заявка на ипотечное кредитование предварительно одобрена, нужно собрать все бумаги, чтобы получить средства. Среди них – справка о рыночной стоимости недвижимости. И часто возникают вопросы, где и как её получать, и что для этого нужно.
Решить эти вопросы нетрудно, но о возможных вариантах лучше узнать заранее. В этой статье мы дадим ответы на основные вопросы, связанные с этой задачей.
Как выглядит справка (отчётность)?
Такая справка – это официальный документ. Его предоставляют центры экспертизы имущества и другие специализированные предприятия. В нём рассчитана рыночная цена недвижимого имущества. Обычно результат предоставляется заказчику в электронном виде (с электронной цифровой подписью), по требованию – в бумажном виде.
- В первом разделе записи указаны основные характеристики помещения и здания, данные по перепланировке, наличие (либо отсутствие) обременений, основание сделки, кадастровый номер и другие сведения. В их числе сведения об оценщике (со стажем его работы, номером члена СРО, полисе страхования его ответственности).
- Во втором разделе описано задание с допущениями, на которых основывается расчёт цены.
- В разделе 3 далее обычно указывают применяемые федеральные стандарты, утверждённые Минэкономразвития (сама документация составляется с учётом ФЗ № 135).
- В других разделах есть данные о физических характеристиках помещения, степени износа, придомовой территории, сведения о заказчике, анализ рынка, информация о привлеченных третьих лицах, факты и выводы.
- Сама цена указана в разделе «Заключение».
Для чего нужна?
Ипотечное кредитование
Почти всегда нужен отчет об оценке недвижимости для ипотеки. Кредитной организации нужно понимать реальную и точную цену недвижимого имущества – об этом говорит ФЗ №102. Оцененное жилое помещение – это ликвидный залог. Оно может быть продано на торгах, если заёмщик по какой-то причине не сможет вернуть средства. Либо такой залог будет передан кредитной организации в счёт долга. Потому отчет, где указана рыночная цена, требуют от будущего собственника почти всегда.
Исключением является Сбербанк, точнее – пилотный проект, в котором участвует данный банк. Ипотечный кредит в Сбербанке в рамках проекта можно получить без этой документации. Изначально проект, в котором не нужна оценка недвижимости для ипотеки, тестировался в нескольких регионах страны. Сейчас он распространился на всю территорию РФ. Не участвуют только шесть республик. В их числе: отделения Сбербанка, работающие в Чечне и Дагестане, Кабардино-Балкарии и Ингушетии, Северной Осетии и Карачаево-Черкессии.
Также проект не будет действовать, когда отсутствуют данные о самом доме. Условия этого пилотного проекта не распространяются на объекты, у которых деревянные стены. И может быть отказ, если цену недвижимого имущества нельзя проверить автоматически. В случае, когда регион и все характеристики недвижимого имущества соответствуют требованиям, проект поможет быстрее выйти на сделку. Затраченное время сократится на 3-4 дня.
При этом официальная информация о цене недвижимого имущества точно понадобится в следующих случаях.
- Рефинансирование ипотечного кредита, который оформлялся в другом банке, с помощью Сбербанка.
- Покупка дома с помощью ипотечного кредита, когда тот находится на стадии строительства.
- Покупка загородного дома (и если это - вторичный рынок).
В истории с новостройкой официальные бумаги, подтверждающие цену, предоставляются в срок до 3-х месяцев с момента сдачи дома в эксплуатацию и в срок до 36 месяцев с момента подписания договора о кредитном займе.
Другие цели
Ещё для чего нужна оценка квартиры – это при продаже или покупке недвижимого имущества, для наследования, страхования, получения кредитных средств под залог недвижимого имущества, а также для решения различных спорных вопросов.
Устанавливается истинная цена имущества, и эта цена официально подтверждается. Например, продавец жилплощади не просто называет цену, а документально её обосновывает. С другой стороны, покупатель с помощью таких официальных бумаг может доказать, что цена завышена. Или, например, если есть судебные споры, в которых наследник компенсирует долю другим наследникам, размер этой компенсации будет точно определен.
Как получить?
Для начала следует уточнить, нужна ли оценка недвижимости для сделки. Это можно выяснить в офисе кредитной организации. Если ответ будет «да», есть несколько способов заказа документации.
Ряд известных сервисов по сделкам с недвижимым имуществом предлагают такую услугу онлайн. Нужна регистрация на сайте, далее заполняется форма и оплачивается сама услуга.
Также заказать официальную бумагу может менеджер кредитной организации. Уточните у него о такой возможности, чтобы не тратить собственное время.
Ещё один вариант – обратиться в организацию, специализирующуюся на таких вопросах.
Потребуется предоставить документацию. Полный перечень бумаг озвучит специалист. В базовый перечень того, какие нужны документы для оценки квартиры, будут входить следующие:
- Для недвижимого имущества со вторичного рынка: техпаспорт и выписка из ЕГРН.
- Для недвижимого имущества с первичного рынка: ДДУ, акт приёма-передачи, техпаспорт.
Эту документацию в любом случае нужно будет собрать.
Оценка может проводиться с осмотром недвижимого имущества, а также без осмотра. В первом случае после оплаты услуги специалист выезжает на место. Там он сделает фотографии и после составит отчетность. Во втором случае специалист может позвонить по телефону, чтобы уточнить некоторые данные.
По итогу отчетность будет направлена на электронную почту либо напрямую в кредитную организацию.
Какие сроки?
Обычно оценочная отчетность готовится в рамках 3-х рабочих дней. Срок отсчитывается после того, как предоставлены все бумаги и собраны все сведения. Если был выбран вариант без осмотра, ряд организаций и сервисов могут предоставить документацию через 1 рабочий день. На такие сроки нужно ориентироваться, чтобы предоставить документацию в кредитную организацию вовремя.
Нужно знать и в какой срок отчётность будет действительной. Срок действия отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости – 6 месяцев.
Какая цена и кто оплачивает?
Цена разная – в зависимости от региона и прайса экспертного предприятия. И цена может варьироваться из-за ряда характеристик оцениваемого помещения. Вилка цен (на 2024 год): от 3,5 до 10 тысяч рублей. Эту сумму можно сэкономить, если среди финансовых организаций выбран пилотный проект, о котором сказано выше.
Часто возникает вопрос, кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке - покупатель или продавец. Оплата происходит с той стороны, которой нужна официальная отчетность о цене. Чаще этой стороной выступает покупатель. Однако в законодательстве этот вопрос об оплате не уточнен.
Для кредитной организации, если речь об ипотечном кредитовании, важно получить оплату со счета именно покупателя. При этом можно договориться с продавцом устно о частичной или полной оплате стоимости услуги.
Другие важные моменты
Передача кредитной организации
После того, как отчетность готова, она передается в кредитную организацию. Как правило, это происходит автоматически. Отчетности на бумаге не требуется. Подпись у электронной отчетности – усиленная электронная.
Споры
Бывают моменты, когда оценщик оценил квартиру ниже стоимости продавца для ипотеки, что делать в таком случае? Можно направить тому, кто оценивал, своё несогласие и замечания. Делается это по электронной почте или в письменном виде. Далее все нюансы обсуждаются. Отчетность может быть переделана. Так, спорный вопрос по квартире можно урегулировать без обращения в суд.
Если не удается прийти к результату, который бы устраивал всех, можно обратиться в суд. Такие вопросы регламентирует закон «Об оценочной деятельности» (его 13-я статья) и ряд нормативных актов.
Выбор организации для оказания услуги
Когда тот, кому требуется отчетность о цене, получает ее самостоятельно, важно выбрать надежную организацию. Такое предприятие или специалист должны иметь:
- Образование по соответствующему профилю.
- Членство в СРО (компания должна значиться в саморегулируемой организации).
- Полис обязательного страхования (не просроченный).
Кредитная организация обязана принимать документацию, сделанную любым предприятием. Этого требует закон. Однако имеется один нюанс: есть список предприятий, которых уже аккредитовали те, кто выдают ипотеку. Часто этот список размещен на сайте кредитной организации. Можно посмотреть в разделе «Партнеры». Если предприятие не аккредитовано, рассмотрение вопроса и действия по нему могут затянуться вплоть до 21 дня (вместо 3-х рабочих). Поэтому для оценивания недвижимости лучше выбирать тех, кто уже аккредитован организацией, выдающей кредит.
Списки обширные. Например, в Сбербанке – это более 1850 предприятий. В Росбанке – более 730.
Рекомендуется позвонить по списку этих предприятий и уточнить у них, как происходит оценка квартиры. Выбор будет по предложенной цене и срокам. Нормальный срок – начало работы через один или два дня. Есть услуга с сокращенными сроками и выездом на следующий день, но она может быть дороже.
