Рустам Азизов: «Что сейчас происходит с ипотекой?»
Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов рассказал: как пережить рекордную ипотечную ставку, какими программами и инструментами пользоваться и когда рынок недвижимости скорректируется.
Кто в 2024 берет ипотеку с рыночной ставкой около 22%
Психологическая готовность россиян к ипотечным займам при таких ставках близка к нулю. В основном продолжают действовать субсидии от застройщиков и льготные ипотечные программы. Например, после 1 июля 70% сделок по приобретению недвижимости в ГК «А101» были заключены с использованием семейной ипотеки.
В будущем возможно снижение числа новичков на рынке: молодые семьи и покупатели, впервые приобретающие жильё, в большинстве случаев не могут позволить себе высокие ставки и отказываются от покупки, предпочитая дождаться снижения цен и ставок.
Кроме того, растёт интерес к альтернативным решениям. Люди всё чаще рассматривают аренду или совместное приобретение жилья с родственниками и друзьями.
Таким образом, ипотечный рынок в нынешних условиях становится более нишевым, с меньшим количеством сделок и более высокими требованиями к заемщикам.
Льготная ипотека: нагрузка для девелоперов или помощник?
Льготная ипотека не была бременем для девелоперов, так как разницу между 6% и рыночными ставками покрывало государство. Это было запланировано, но рост ключевой ставки не позволяет продолжать эту практику.
Господдержка изменила условия ипотеки, сделав их более привлекательными. Однако рынок не развивался, и новые программы не появлялись.
Государственная поддержка в основном была полезна инвесторам. Но она не решила проблему жилья для тех, кто в этом действительно нуждается.
Сейчас важны новые адресные программы. Особое внимание нужно уделить молодым специалистам, которые не могут позволить себе платить около 200 тысяч рублей в месяц за ипотеку. Эти расходы стали обычными по новым расчетам.
Например, квартира в Новой Москве стоит 12 млн руб.. Раньше ставка была 6%, и платеж составлял 60 тыс. руб.. Теперь ставка без поддержки — 22%, и платеж вырос до 180 тыс. руб.. Из этой суммы на погашение основного долга идет всего 2500 руб., остальное — проценты банку. Переплата – 33 млн руб.. Это огромные деньги для среднестатистической семьи, особенно для молодых людей, только окончивших обучение и приступающих к построению карьеры. Так что я всеми силами радею за появление новой «Молодежной ипотеки»
Спрос ниже, но стабильный
Сейчас спрос ниже, но стабильный – без резких скачков, как накануне окончания программы господдержки. В первом полугодии 2024 года доля ипотеки среди продаж составляла 90%, из них 51% – семейная ипотека, 32% – с господдержкой. Сейчас доля ипотеки – 80%, причем семейная ипотека выбилась в лидеры и занимает 70%, а ипотека по рыночным условиям – 24%. Средняя сумма кредита осталась в районе 10 млн руб.
Кроме ипотеки
Основной акцент – это именно ипотечные программы. Существуют еще и рассрочки от самого девелопера, но не каждый застройщик комфорт-класса может этим инструментом пользоваться.
Большую опасность для спроса представляет еще и введение ипотечного стандарта с 1 января 2025 года. Он запретит субсидирование покупки недвижимости от застройщика. Соответственно, продажи на первичном рынке могут сократиться на 90% от текущего уровня. А он, к слову, уже на 60% ниже, чем был в первом полугодии 2024 года.
Купить жилье без ипотеки могут немногие, но количество покупателей с наличными увеличивается. Вероятно, они накопили средства и теперь готовы делать покупки.
Мы в основном предлагаем покупателям существующие адресные программы – семейную и военную ипотеку и другие.
Самые продаваемые объекты
В настоящее время 80% сделок осуществляется с использованием ипотеки. Мы строим многоквартирные дома в Новой Москве и Санкт-Петербурге, а наш портфель проектов составляет 2,1 млн квадратных метров.
По итогам 2023 года наш район «Прокшино» стал самым продаваемым в России и до сих пор сохраняет свои позиции. Также активно продаются квартиры в таких районах, как «Скандинавия», «Деснаречье», «Бунинские кварталы» и других. Полный список доступен на нашем официальном сайте.
Молодежная ипотека как выход
Я вижу основное решение проблемы в создании новых адресных программ. Я уже предлагал запустить «Молодежную ипотеку» под 3% на 50 лет. Это сделало бы жильё доступным для молодых специалистов, которые зарабатывают от 50 до 100 тысяч рублей в Москве. Платить почти 200 тысяч в месяц – это нереально, особенно в условиях демографического кризиса.
Молодые люди просто отказываются жениться и заводить детей, пока не решат квартирный вопрос. Государство должно помочь им в этой ситуации. Каждой молодой семье нужно собственное жильё для комфортного воспитания детей.
Прогнозировать быстро меняющийся рынок сложно. Новый ипотечный стандарт, который вступит в силу 1 января, может дополнительно усложнить ситуацию. Возможно, ключевая ставка будет снижаться, но это покажет время. Я надеюсь на новые адресные программы для молодежи и представителей определенных профессий.
Субсидии и другие финансовые варианты
Мы работаем в существующих сейчас ипотечных реалиях. Пока что основной инструмент продаж у застройщиков – субсидирование ипотечных программ. Но длиться это будет недолго – с 1 января любое субсидирование будет прекращено. Ипотечный стандарт неумолим. По прогнозам, в этот период продажи на первичном рынке рухнут.
Иногда мы предоставляем скидки на квартиры в 2-3%, если клиент сразу же после встречи с менеджером решается на покупку. Также мы предоставляем нашим клиентам рассрочки с разными ставками и первоначальными взносами.
Предположить, как будут развиваться события, пока невозможно. По прогнозам наших аналитиков, есть три варианта развития событий:
- негативный сценарий – повышение ключевой ставки и отсутствие новых ипотечных программ;
- нейтральный сценарий – ключевая ставка после Нового года начнет постепенно снижаться;
- позитивный сценарий – долгожданное появление новых адресных программ для разных категорий людей.
Ну а пока что мы ждем развития событий и работаем так, как допустимо по закону.
Вместо заключения
За последние три-четыре года наша компания выросла в 10 раз. А этот год для нас стал особенно выдающимся. За первые шесть месяцев 2024 года в одном только нашем районе «Прокшино» продано 64,8 тысяч квадратных метров жилья. По аналитике Росстата, это лучший результат среди всех новостроек Москвы и Московской области. А еще сразу четыре наших района вошли в ТОП-10 самых популярных ЖК столицы.
Жилые районы «Прокшино» и «Скандинавия» входят в десятку самых продаваемых проектов во всей России. Приятно осознавать, что люди все чаще выбирают нас, ведь мы трудимся, чтобы каждый счастливчик обрел свой идеальный и любимый дом.
В плане коммерческого сектора мы тоже активно развиваемся – в первые полгода в наших районах было открыто 80 компаний. Это на 40% больше, чем за тот же период в 2023 году. Общее количество предприятий уже перешло за 1200.
В этом году мы также наладили сотрудничество с Банком ДОМ.РФ и Корпорацией Туризм.РФ. Уже в ближайшем будущем совместно построим самый большой крытый аквакурорт в России.
