Семейная ипотека: жилье по ставке 6% реально?

Руководитель агентства недвижимости «Самолет Плюс» Сергей Чулочников рассказал нам, стоит ли сейчас рассчитывать на программу семейной ипотеки, кому она подходит и какие нюансы необходимо учитывать при покупке жилья с ее использованием.
Семейная ипотека: что происходит сейчас
В ситуации, когда ставки по ипотеке без господдержки уверенно перевалили за 25% и останавливаться не собираются, льготные программы остаются единственной реальной возможностью приобрести жилье, особенно для молодых. И среди этих программ семейная ипотека — безусловный лидер по популярности. Еще есть программа для IT-специалистов, но она сейчас фактически свернута, и об этом я расскажу чуть позже.
Программа семейной ипотеки пока работает, хотя и здесь есть свои нюансы. Во-первых, почти все банки очень сильно увеличили размер первоначального взноса. Сейчас я знаю около пяти банков, в основном не самых крупных, у которых первый взнос остался 20%, у остальных он доходит до 50%. Конечно, это выглядит как запретительная мера, ведь при стоимости квартиры 10-12 миллионов найти половину этой суммы, особенно для людей, которые приобретают свое первое жилье, практически непосильная задача. Кроме того, у банков постоянно заканчиваются лимиты средств на льготные программы, вероятно это связано с попытками регулятора ограничить объем выдаваемых кредитов, сделать его контролируемым, но такая ситуация есть. Да, новые лимиты постоянно выделяются, но процесс оформления это сильно тормозит. К тому же, никто не знает, сколько еще продлится эта программа: на декабрь, я думаю, лимиты будут, а вот что будет с января — не ясно. Хотя изменения, принятые в этом году, продлевают действие этой госпрограммы до 2030 года, и все участники рынка надеются, что так оно и будет.
Кто может себе позволить
Повышение ставок сделало обычную ипотеку практически недоступной, ведь мало кто сможет платить 180-200 тысяч в месяц за квартиру в Новой Москве стоимостью 12 миллионов. Семейная ипотека — другое дело. Если исходить из текущей ставки 6%, то ежемесячный платеж, по моим расчетам, составит 68-70 тысяч, что вполне реально даже для молодой семьи. В Санкт-Петербурге стоимость аналогичной квартиры чуть меньше, поэтому можно уложиться в 45-50 тысяч.
Правда, условия получения семейной ипотеки сейчас несколько ужесточили: если раньше программой могли воспользоваться все семьи с несовершеннолетним ребенком, то по правилам 2024 года ребенку должно быть не более 6 лет. Также на льготу могут рассчитывать семьи с ребенком-инвалидом.
В регионах условия значительно мягче — в городах численностью до 50 тысяч жителей, если они не расположены в Московской или Ленинградской областях, льготную ипотеку могут оформить семьи с двумя несовершеннолетними детьми любого возраста. Кроме того, есть 35 регионов, на которые также распространяется эта норма, но нет ограничения по размеру города. Список этих регионов можно уточнить на сайте «Дом.рф», являющегося оператором льготных программ.
Загородная недвижимость
Нужно упомянуть еще один важный момент — семейную ипотеку на покупку или строительство загородного дома можно оформить в любом регионе, даже если ваши дети старше 6 лет. Кроме того, размер первоначального взноса на такие объекты остается 20% даже в тех банках, которые поднимают его для покупки квартиры.
Дом для многих людей — это нечто недоступное. Многие даже не знают, что зачастую дом в ближайшем пригороде можно купить по цене двухкомнатной квартиры, причем тоже не в центре города. Недавно в моей практике был случай, когда семья, пришедшая выбирать небольшую квартиру, в итоге приобрела дом площадью 140 кв.м. Выяснилось, что они мечтали о собственном доме, но не предполагали, что это так доступно.
А что с IT-ипотекой?
Еще одна льготная жилищная программа, которая до недавнего времени была очень популярна — ипотека для IT-специалистов. Надо сказать, что эта программа отработала неплохо. Она, конечно, не настолько популярна, как семейная, все-таки она рассчитана на достаточно узкий круг сотрудников IT-компаний. К тому же государство неоднократно меняло правила игры, ужесточая требования к минимальному доходу заемщика. Однако в целом программа была достаточно востребованной.
IT-ипотека действовала до 1 августа нынешнего года, после чего вступили в силу новые условия, которые исключили из программы Москву и Санкт-Петербург. Теперь претендовать на получение льготы могут лишь работники компаний, зарегистрированных в других регионах, и сама недвижимость также не должна находиться в Москве и северной столице РФ. Требования к возрасту заемщика и уровню его дохода тоже никто не отменял.
В целом, условия IT-ипотеки и семейной схожи — та же ставка 6%, тот же размер первоначального взноса в 20%. Отличается максимальная сумма кредита: для семейной ипотеки она составляет 12 миллионов рублей, а для IT-ипотеки — только 9. При этом сумма договора может быть до 18 миллионов, но процентная ставка в таком случае будет средневзвешенной, состоящей из льготной на первую часть кредита и рыночной — на вторую.
Правда, условия позволяют приобрести квартиру в Московской или Ленинградской областях. С учетом того, что цены там ниже, чем в самом мегаполисе, а границы между городом и областью достаточно размыты, это неплохой способ получить IT-ипотеку.
Брать или не брать — вот в чем вопрос
Многие люди, которые планировали взять ипотеку, сейчас в нерешительности. И их можно понять — стремительный рост ставок просто вгоняет в ступор, появляются мысли «а может лучше переждать, дождаться снижения или хотя бы стабилизации ситуации». Действительно, если говорить про рыночные ставки без госпрограмм, то переждать — это лучший вариант. Но тем, кто имеет право на льготную ипотеку, будь то IT или семейная, я бы советовал не откладывать.

При ставке 6% сумма ежемесячного платежа сопоставима со стоимостью аренды аналогичной квартиры, но при этом вы платите за собственное жилье. К тому же, условия постоянно меняются, и не в лучшую сторону. В случае дальнейшего роста ставки ЦБ, а такой сценарий не скрывает и сам регулятор, с большой долей вероятности будут повышаться ставки и по льготным программам. Мы надеемся, что государство продолжить поддерживать строительное направление, ведь на него завязаны многие другие отрасли: заводы, логистика. В целом, это огромное количество рабочих мест и налоговых отчислений. Но как это будет на практике, будут ли работать все льготные программы — никто не знает. Поэтому, если есть возможность участия в таких программах, то это нужно делать, причем желательно до конца нынешнего года.