Созаемщик по ипотеке: кто это, права и обязанности, нужен ли созаемщик для ипотеки

Практически каждый человек хочет иметь отдельное жилье. Но если денег на покупку квартиры или дома не хватает, можно взять ипотечный кредит. Человек, на которого оформляется этот кредит, называется титульным заемщиком по ипотеке. Но иногда (не всегда) в ипотечном договоре, помимо основного заемщика, фигурирует еще созаемщик или даже несколько созаемщиков. О тонкостях понятия созаемщик, о рисках и правах созаемщика по ипотеке редакции журнала «Тотдом» рассказал Дмитрий Симонов, адвокат коллегии адвокатов «Шериев и Партнеры». В подготовке статьи также была использована информация из открытых источников.

Созаемщик по ипотеке: кто это? Заемщик и созаемщик

Созаемщиком может выступать родственник основного заемщика или любое другое лицо, не связанное с заемщиком родственными отношениями, например, друг. Созаемщик по ипотеке несет такую же ответственность перед банком, как и титульный заемщик. Если заемщик перестает платить взносы по ипотечному кредиту, то сотрудники банка в первую очередь обращаются к созаемщику по ипотеке и требуют деньги с него. Если созаемщик вносит такие платежи, это положительно сказывается на его кредитной истории точно также, как и у титульного созаемщика, если он платит по кредиту. Здесь различий нет. И если все прекращают платить по кредиту, банк выдвинет требования в суде как к заемщику, так и к созаемщику. И такой поворот, безусловно, испортит кредитную историю и заемщика, и созаемщика.

Созаемщик по ипотеке имеет право на квартиру по ипотеке?

Закон (Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требует, чтобы созаемщикам по ипотеке выделяли доли в объекте недвижимости. Это вопрос договоренности между титульным заемщиком и созаемщиком. Титульный заемщик по ипотеке может выделить долю в ипотечной квартире созаемщику, а может не выделять.

Созаемщик в ипотеке: права и обязанности

Можно ли вернуть свои деньги?
Если созаемщика не наделяют долей в ипотечной квартире, он может взыскать с титульного заемщика по ипотеке деньги, которые вносил по кредиту. Если доля созаемщика выделена в объекте недвижимости, он не может требовать с титульного заемщика те деньги, которые пошли на выплату доли созаемщика - только то, что сверх этих платежей, можно взыскать.

Один или несколько созаемщиков

По закону в кредитном договоре ипотеки может быть до четырех созаемщиков. Но на практике банки диктуют свои правила и разрешают взять два-три созаемщика. Например, Сбербанк позволяет взять двух созаемщиков. Их количество может увеличиться до трех, если созаемщиков берут, чтобы увеличить сумму ипотеки.

Требования к созаемщику по ипотеке. Кто может быть созаемщиком

Банк обязательно проверяет платежеспособность человека, который хочет стать созаемщиком. Банк требует с созаемщика точно такой же пакет документов, как и с титульного заемщика. Это документы, которые подтвердят информацию о доходах. Если тот, кто хочет стать созаемщиком, работает по найму, ему нужно принести три документа: с места работы по форме, которую разработал банк, о доходах и о том, какие налоги он платит. Другая ситуация, если будущий созаёмщик — индивидуальный предприниматель. Он должен предоставить такие декларации: по форме 3-НДФЛ с отметкой налогового органа о приеме, по упрощенной системе налогообложения и по налогу на доходы физлиц 3-НДФЛ.

Если созаемщик - самозанятый

Еще один вариант, если созаемщиком хочет стать самозанятый. В таком случае он должен скачать приложение «Мой налог» и через него получить документ о доходах за последний год.

Другие доходы: повлияют ли они на решение банка

Если созаемщик в декретном отпуске, пособие, которое он получает по уходу за ребенком, не засчитывается банком. А вот пенсия – будь то по инвалидности, по потере кормильца, по старости – берется в расчет.

Обязательные созаемщики

Супруги являются обязательными созаемщиками по ипотеке. Так, если муж покупает квартиру по ипотеке, его жена становится обязательным созаемщиком в такой сделке. Это правило касается только законных браков. Так называемая гражданская жена не будет обязательным созаемщиком. У супругов приобретается квартира в совместную собственность. И пока они в браке, это их общий долг, и то, что гасится во время брака, не делится. Ведь, согласно Семейному кодексу (ст.34), доход у супругов совместный. Несмотря на то, что муж и жена в обязательном порядке станут созаемщиками по договору ипотеки, банк проверяет их платежеспособность.

Собственность на ипотечную квартиру у супругов

В договоре, в котором участвуют супруги, как правило, указывается общая совместная собственность на квартиру по ипотеке. Но возможны варианты, в том числе и такие, когда супруг-созаемщик не получит долю в ипотечной квартире. Это может быть прописано в брачном договоре: там фиксируется режим раздельной собственности на объекты недвижимости супругов. Кроме того, титульный заемщик (допустим, супруг) может представить при оформлении сделки соглашение о разделе имущества.

Пример

Супруги Анна и Сергей, которые жили в съемной квартире, давно мечтали о собственном жилье. Когда Сергей получил на работе повышение и занял руководящую должность, его доход позволил взять квартиру в ипотеку. Сергей стал титульным заемщиком, а его жена Анна – созаемщиком. Доли в ипотечной квартире Анне муж не выделял. Но Анна не боится, что останется ни с чем. Супруги не заключали брачный договор или любой другой документ, который бы ограничил права Анны на квартиру по ипотеке. А значит, квартира будет считаться совместной, и половина этой квартиры принадлежит Анне, даже если право собственности будет оформлено на Сергея.

Как быть при разводе

В случае расторжения брака, договор ипотечного кредитования не меняется. Как правило, после развода кто-то один платит ипотечный кредит, а со второго супруга взыскивает его долю платежей по кредиту. Но об этом бывшим супругам лучше договориться. Взыскать долю ипотечных платежей через суд будет сложно, на это требуется согласие банка. По словам нашего эксперта, такое согласие трудно получить. Банку выгодно иметь двух участников кредитного договора. Так больше гарантий, что весь долг по ипотеке будет выплачен. Потому что если один перестанет платить, можно обратиться с требованием выплаты денег к другому участнику. К тому же банку невыгодно изменять условия уже заключенного и много лет действующего ипотечного договора.

Нужен ли созаемщик для ипотеки

Банку выгоден созаемщик по ипотеке. Если привлечь созаемщика, банк с большей вероятностью одобрит ипотечный кредит.

Пример

Неженатый Иван К. хочет купить квартиру в ипотеку. Его заработная плата 50 тыс. рублей в месяц. Банк не одобрил заявку Ивана, так как счел такую зарплату недостаточной для того, чтобы платить по кредиту. Иван позвал в созаемщики маму. Ее заработная плата больше, чем у сына, и на кредитный договор банк дал добро. При этом после погашения кредита право собственности на квартиру получит только Иван. Так зафиксировано в договоре ипотечного кредитования.

Маткапитал созаемщика для оплаты ипотечного кредита

Использование созаемщиком маткапитала для оплаты по ипотечному кредиту.

Созаемщик может использовать материнский капитал, но только если этот созаемщик приходится супругом титульного заемщика и по ипотечному договору установлен режим совместной собственности. Если вносится для погашения ипотеки материнский капитал, в ипотечной квартире обязательно выделяются доли детям. Это можно делать и после погашения всей ипотеки, но не позднее шести месяцев. Доля каждого ребенка должна быть эквивалентна его части материнского капитала или больше. Но не меньше одного квадратного метра. Обратите внимание: квартиру с детскими долями после погашения ипотечного кредита сложнее будет продать, придется получить согласие органов опеки и попечительства.

Налоговый вычет

Созаемщик может получить налоговый вычет при двух условиях. Во-первых, у него должна быть выделена доля в ипотечной квартире. Во-вторых, он должен вносить платежи по кредиту именно в соответствии с этой долей. В налоговую инспекцию нужно будет подать платежные документы и договор об ипотеке, а также справку из банка.

Если созаемщик по ипотеке умирает

В такой ситуации важно, был ли оформлен договор страхования жизни созаемщика. Если был оформлен, то в случае смерти созаемщика, страховая компания покроет его часть кредита в пределах страховой суммы. Важен и нюанс с наследованием. Если созаемщику была выделена доля в ипотечной квартире, то она перейдет к наследникам созаемщика. Это нужно учесть в самом начале, при оформлении ипотечной сделки.