Стратегии выживания: что делать, если рынок загородной недвижимости рухнет?
В информационном пространстве все чаще встречаются материалы на тему того, что в скором времени крах рынка недвижимости неминуем. Это связывают с сокращением льготной ипотеки и сильным снижением спроса на недвижимость за городом. На многих объектах и вовсе приостанавливаются работы, что вызывает негативную реакцию жильцов.
В противовес этому высказываются и мнения о том, что до кризиса все еще далеко, особенно в привлекательных для строительства и жизни уголках Москвы. Ниже мы порассуждаем на предмет того, что будет, если наступит кризис на рынке недвижимости, когда его ожидать и как к нему подготовиться.
Почему застройщики не возводят готовые дома?
При анализе рынка загородной недвижимости Подмосковья привлекает внимание тот факт, что примерно четыре предложения из пяти – участки без обязательного строительного подряда. При этом чем дальше от МКАДа, тем доля таких вариантов больше: участки продаются уже в новых, хорошо организованных коттеджных поселках.
Очевидно, что застройщики не стремятся возводить готовые дома. Причиной тому может служить экономический кризис 2008 года. В ходе него сильно пострадали организации, специализировавшиеся на продаже готовой загородной недвижимости.
Этот период оставил после себя множество заброшенных проектов, например, вдоль Новорижского шоссе. Единичные домовые коробки и целые ряды недостроенного жилья уже 16 лет простаивают. Только на некоторых объектах начались процедуры редевелопмента после имущественных торгов.
Многие недостроенные поселки уже устарели в техническом и эстетическом плане, поэтому не подлежат доработке. Их остается снести, чтобы возвести новые современные здания с нуля.
Как узнать, что будет с рынком в случае кризиса?
Предположим, что завтра на рынке воцарится кризис. Пострадавших в таком случае будет не так много, как может показаться на первый взгляд. Понять это можно, проанализировав имеющиеся в Подмосковье поселки из разных ценовых категорий.
Смоделируем ситуацию, когда спрос стал минимальным и темпы инфляции ускорились. При такой модели строительство новых домов невыгодно, а уже готовые продаются не особо активно. Подобная обстановка наблюдалась примерно с 2009 по 2019 годы, на протяжении десяти лет.
Конкретные примеры
Чтобы понять, какие проекты сильнее всего пострадают от кризиса, а какие перенесут его относительно легко, достаточно вписать в указанную модель несколько бизнес-поселков. Начать стресс-тест можно с класса «эконом». В качестве примера возьмем КП «Карцево».
Расположен он в 70 километрах от Московской кольцевой автодороги и представляет собой большое поле. Оно изрезано участками площадью примерно в 6-8 соток, которые продаются, в среднем, по одному миллиону рублей. Это привлекательный вариант для инвестирования небольших сумм денежных средств.
На таком расстоянии от МКАДа активное строительство новых коттеджей не ведется, можно предположить, что рассматриваемое поле будет застраиваться не один десяток лет. Поменяться ситуация может, только если возникнет очередная пандемия с мерами самоизоляции. В таком случае люди начнут активно скупать землю, чтобы отсиживаться в своем загородном доме, а не в тесной квартире.
Еще один вариант – начало продовольственного кризиса, когда резко вырастет спрос на огородничество. Однако такое развитие событий слишком маловероятно ввиду объективных причин.
В целом вероятность стремительного развития проектов, подобных «Карцево», крайне мала. Стимулов для строительства на таком поле загородных коттеджей нет, поэтому ликвидность земли низкая, и продать ее затруднительно.
Противоположная ситуация наблюдается ближе к МКАДу, например, в 30-40 километрах от него. Там присутствует дефицит предложения и строительство ведется активно. В таких местах больше готовой недвижимости, цены и спрос на которую кризис затронет не сильно. Они упадут немного, поэтому для продажи достаточно будет предложить покупателям небольшую скидку и немного подождать.
Как обстоят дела в высоких ценовых сегментах?
Для примера рассмотрим коттеджные поселки компании «Villagio Estate» – «Миллениум Парк» и «Vision». Первый расположен в 25 километрах от МКАДа, участки во второй очереди продаются примерно по 4 миллиона рублей за сотку. Второй же находится в 45 километрах от Московской кольцевой автодороги, земля в нем стоит примерно по 2 миллиона рублей за сотку.
Они оба имеют хорошие шансы пройти кризис без существенных последствий. Однако у «Миллениум Парк» их несколько больше. Он расположен в популярном месте с готовой инфраструктурой и большим количеством уже возведенных домов.
«Vision», в свою очередь, только начинает застраиваться: готовой инфраструктуры в нем все еще нет. Если завтра ударит кризис, ее не будет еще долго, так как в неблагоприятных условиях застройщики думают о внешнем благоустройстве в последнюю очередь.
Как пример подобной ситуации можно выделить поселки «Британика» и «Hygge House». В них стройка или остановилась, или идет крайне медленными темпами. Ввиду этого многие дома представляют собой «коробки» без внешней отделки, которую застройщики предлагают жильцам делать за свой счет.
Вряд ли кому-то захочется жить в окружении голых участков, поэтому даже готовый комфортный дом в таком случае продать затруднительно. Однако в премиум-сегменте повальный отказ от строительства маловероятен, так как недвижимость приобретают люди состоятельные. Даже в сложной ситуации многие со временем смогут самостоятельно закончить работы, главное, что домовладение уже в собственности.
Затруднительнее обстановка в поселках по типу «Лёс» и «Сокольники Парк», где работы и продажи ведутся в хаотичном порядке. При кризисе в таких местах не будет той степени готовности, которой достаточно для самостоятельной доработки домовладений собственниками. Достаточного количества владельцев земли для поддержания активной жизни в поселке тоже, с высокой вероятностью, не будет.
Если же поселок застраивают не хаотично, а улицами и кварталами, вероятность описанных выше трудностей ниже. Застройщики смогут просто отгородить уже готовые участки от недостроенных. По такому принципу застраивают, к примеру, коттеджный поселок «Первый Пионерский» (также известен как «Пионер»).
Когда ждать кризис и как к нему подготовиться?
Точно спрогнозировать срок наступления кризиса на рынке загородной недвижимости не может никто, так как он тесно взаимосвязан со множеством сторонних явлений. Однако постепенно вероятность его наступления в ближайшем будущем повышается. Сфера прошла через бурный рост, который наблюдался во время пандемии коронавируса: люди массово скупали загородную недвижимость, чтобы самоизолироваться в ней.
Рынки цикличны и за буйным ростом всегда следует сначала рецессия, а потом и кризис. Начинается все с замедления темпов роста рынка, которое сложно пропустить. В этот период и стоит готовиться к кризису.
Что касается подготовки, то есть несколько рекомендаций. Первая – отдавать предпочтение готовой недвижимости в поселках на как можно меньшем расстоянии от МКАДа. Еще один вариант – покупать участки в таких поселках с расчетом на быстрое возведение готового дома. При этом важно грамотно рассчитать свои финансовые возможности, заложив в прогноз возможный рост цен на стройматериалы и рабочую силу.
Резюме
Первыми в случае кризиса, с высокой вероятностью, пострадают поселки эконом-класса на удалении от Москвы. Там строительство часто затягивается на десятилетия, а многие жильцы возводят собственные дома за счет кредитных средств. Когда оформление кредита становится невыгодным из-за увеличения ключевой ставки, спрос сильно падает.
Меньше кризис затронет поселки более высоких ценовых категорий. Они привлекательнее, так как зачастую имеют развитую инфраструктуру, а также застраиваются жильцами и застройщиками активнее. Пример тому – «Просторы» и «Подпоринские дачи», которые из голых полей быстро превратились в комфортные места для загородной жизни.
