Титульное страхование: что это такое, насколько необходимо, пример договора, стоимость

Титульное страхование недвижимости часто фигурирует в сделках на вторичке. Оно призвано обезопасить покупателя от рисков, связанных с признанием покупки недействительной в судебном порядке. Также титульная страховка часто запрашивается банками в процессе оформления ипотеки.

В этой статье мы расскажем об особенностях и пользе соответствующих полисов. Вы узнаете, как они оформляются и применяются на практике, а также какие документы для этого потребуются.

Титульное страхование простыми словами

Титульной называется страховка, которая покрывает риск потери права собственности на купленное владельцем жилье. В случае с ней защищаемым объектом является не квартира, а права владельца на нее, которые он получает в рамках сделки купли-продажи от предыдущего собственника. От прочих рисков, связанных, например, с порчей имущества, этот полис не защищает.

Специфика титульного страхования заключается в том, что оно защищает не от будущих ситуаций, а от уже возникших проблем. Последние просто скрыты от нового собственника квартиры на момент заключения сделки с предыдущим владельцем. Однако они могут быть выявлены со временем и привести к судебным разбирательствам, в ходе которых покупатель теряет право собственности. Тогда страховка и позволяет вернуть деньги.

Оформить титульный полис можно как для жилой, так и для нежилой недвижимости, включая земельные участки, офисные и промышленные комплексы. Услуга доступна частным и юридическим лицам без дополнительных ограничений.

Наиболее востребовано добровольное титульное страхование на вторичном рынке недвижимости. В соответствующих сделках велик риск того, что у объекта есть неучтенные собственники. Дополнительную путаницу вызывают многочисленные перепродажи объекта, в процессе которых тоже не исключены ошибки.

Перед покупкой обязательно необходимо проверять юридическую чистоту объекта, обычно этим занимается риелтор покупателя. Однако даже так нет гарантии того, что сделка юридически безопасна, ведь не исключен человеческий фактор. Еще больше рисков, когда покупатель самостоятельно выходит на сделку и перепроверяет документы.

Также титульная страховка применяется в сделках по ипотеке. Она рассматривается банками как дополнительная гарантия того, что заемщик исполнит свои обязательства. Соответственно, увеличивается вероятность положительного решения кредитной компании.

Если говорить о том, обязательно ли титульное страхование при оформлении любого ипотечного кредита, то чаще всего – нет. В основном оно актуально при покупке недвижимости на вторичке. Квартиры в новостройках продаются непосредственно застройщиками, скрытых собственников у них нет, поэтому и целесообразность полиса минимальна.

Подробнее о том, что такое титул

Титул – это, по сути, право собственности на объект. Он делится на две разновидности:

1. Первоначальный, появившийся с нуля. Он не зависит от права предыдущего владельца на тот или иной объект.
2. Производный, полученный от кого-либо. В случае с ним право собственности приобретается от предыдущего владельца объекта.

Приобретая недвижимость, следует глубоко проанализировать потенциальные риски утраты права собственности на нее. Соответствующие услуги предлагают квалифицированные юристы, которые проверяют документы, участвующие в сделке.

При изучении первоначального титула необходимо провести анализ объекта недвижимости, параметров сделки и соблюдение законодательства. Важно учитывать происхождение титула, наличие необходимых разрешений и согласий для передачи прав на имущество.

При производном титуле проводится более строгая проверка, которая распространяется на каждую из сделок, совершенных с объектом недвижимости. Если в процессе выясняется, что некоторые из нужных документов отсутствуют, риски утраты прав собственности увеличиваются. В ходе проверки основных документов юрист может запросить дополнительные бумаги, чтобы углубиться в тот или иной вопрос.

На первый взгляд кажется, что развернутую информацию о всех сделках с недвижимостью дает выписка из ЕГРН, однако есть нюансы.

• Первый – она содержит только информацию о сделках, проведенных после создания общегосударственной системы кадастрового учета недвижимости в 2009 году.
• Еще один нюанс в том, что часто информации недостаточно, из-за чего в выписках встречаются фразы «сведения отсутствуют».

Из-за этого выписки из ЕГРН не всегда достаточно для глубокого анализа сделки.

Принципы работы титульной страховки

Титульное страхование квартиры позволяет ее покупателю компенсировать ущерб из-за потери права собственности на все жилье или определенную его часть. При этом причины для этого обязательно подтверждаются судебным решением и не зависят от владельца полиса.

Риски в таком случае юридические. Как пример – признание сделки недействительной в судебном порядке из-за того, что продавец скрыл от покупателя наличие других лиц, которые претендуют на проданную квартиру. Это могут быть другие наследники, вступившие в право собственности, супруг или супруга продавца, претендующие на половину совместно нажитого имущества после развода, и так далее.

Страховые организации предлагают широкий список случаев, в которых выплачивается компенсация. Среди основных ситуаций выделяются следующие:

• сделка признана недействительной через суд, так как в ней участвовало недееспособное лицо, имели место мошенничество или угрозы, а также по прочим подобным причинам;
• в ходе сделки нарушены законные права собственников, являющихся несовершеннолетними (чаще всего сюда относится продажа жилья, купленного на маткапитал без согласия органов опеки);
• обнаружены неточности или опечатки в правоустанавливающих и прочих документах для регистрации сделок с объектом в прошлом;
• в процессе приватизации или реализации жилья предыдущими владельцами было нарушено актуальное законодательство.

Выше представлены самые часто встречающиеся ситуации, в которых полезно страхование титула. Большинство случаев возникает из-за того, что нарушаются права детей, сторонних наследников имущества либо же супругов в браке или разводе.

Когда титульное страхование сделки не работает?

При заключении договора уточняются ситуации, когда он работать не будет и страхователь не получит компенсацию ущерба. Например, не возмещается потеря права собственности, произошедшая из-за:

• изъятия имущества по решению государственных органов;
• атаки ядерным вооружением;
• военных конфликтов и тому подобных событий.

Среди менее очевидных ситуаций – потеря прав на недвижимость по вине самого покупателя или нарушении условий договора. Например, компенсация не выплачивается, если квартиру отсудили из-за неисполнения долговых обязательств по ипотеке. Также причиной для этого служит несогласованная с банком и страховой организацией перепланировка жилья. Полный список нестраховых ситуаций следует уточнять у своего страховщика.

Иногда страховые организации и вовсе отказывают в оформлении титульного полиса. При этом они руководствуются собственной андеррайтинговой политикой, а также анализом истории выбранного покупателем объекта. Если страховая отказывается оформлять полис, есть повод задуматься в целесообразности и безопасности соответствующей сделки.

Как и где оформить титульное страхование

Титульные полисы предлагаются большинством страховых организаций России. Оформлять их рекомендуется перед тем, как заключается сделка на приобретение недвижимости. Когда страховка приобретается в рамках ипотечного договора, все нужные процедуры проходят непосредственно в банке. В ином случае для этого потребуется самому обратиться в выбранную организацию.

Для страхования титула профильные организации предварительно оценивают ситуацию клиента и разрабатывают соответствующие тарифы. Чтобы понять степень риска, они запрашивают правоустанавливающую документацию на объект недвижимости. Чтобы процедура не затягивалась, рекомендуется заранее собрать полный пакет обязательных документов. Их перечень варьируется в зависимости от конкретной ситуации, но чаще всего включает следующие бумаги:

• поэтажный план жилого дома, а также экспликация;
• выписка из ЕГРН либо из домовой книги;
• удостоверения личности участников сделки, а также документы, подтверждающие, что они психически здоровы и дееспособны;
• согласие органов опеки на проведение сделки, если одним из владельцев жилья числится несовершеннолетнее лицо;
• отчет по оценке актуальной рыночной цены объекта.

В процессе рассмотрения перечисленных бумаг страховая организация вправе запросить расширенный список документов, которые помогут в принятии итогового решения по договору. Когда все документы рассмотрены, заключается соглашение. Если это делается в банке, клиенту выдается готовый бланк. Также готовую форму договора можно найти в интернете.

Страховка оформляется на период от одного года до десяти лет. Такой лимит объясняется тем, что законодательством установлен аналогичный срок исковой давности. При этом практикующие страховщики и юристы отмечают, что зачастую сделки купли-продажи оспариваются в течение трех лет с момента их заключения.

Сколько стоит титульное страхование

Исходя из политики конкретной страховой организации, ее тарифов и специфики ситуации, средняя стоимость полиса варьируется в диапазоне 0,15%-1,5% от стоимости приобретаемого объекта. Для точного расчета предусмотрены специальные калькуляторы.

Иногда применяются коэффициенты для повышения стоимости. На их использование влияет, например, число сделок с недвижимостью, заключенных в прошлом, их сроки, основания для перехода права собственности предыдущим владельцам и так далее. Многие страховые организации предлагают оплату полиса в рассрочку.

Что такое титульное страхование при ипотеке

В рамках ипотечного договора титульная страховка, как правило, оформляется по желанию заемщика. Кредиторы требуют ее наличие только в случаях, когда видят потенциальные риски в сделке по купле-продаже объекта, исходя из истории операций с ним.

Если страховой случай происходит в процессе возврата заемных средств по ипотеке, возмещение в первую очередь получит кредитная организация. Соответственно, заемщику не потребуется погашать кредит за собственность, которая ему уже не принадлежит.

Рассуждая о том, нужно ли титульное страхование для ипотеки, каждый принимает итоговое решение сам для себя. Однако дополнительным стимулом к его приобретению является снижение процентной ставки по кредиту, которое предлагают многие финансовые организации.

Отметим, что оформление полиса – не обязательная мера. Однако многие кредитные компании предусматривают увеличение ставки годовых при отказе от титульного страхования, побуждая тем самым заемщика сотрудничать со страховщиками. Но зачастую такая практика распространяется только на вторичку.

Титульная и другие разновидности страховки для ипотечных кредитов

Чтобы не возникла путаница, мы составили таблицу со сравнением основных видов страховки для жилищных займов по ключевым параметрам.

При заключении ипотечного договора обязательно наличие только одного полиса страховки. Однако два других тоже полезны, ведь снижают базовый размер ставки годовых на весь период действия договора и позволяют сэкономить на процентной переплате.

Порядок действий в страховых случаях

Полис действует после того, как начинает действовать судебное решение о признании сделки с недвижимостью недействительной. Еще один вариант – удовлетворение в судебном порядке иска к страхователю. Получается, что страховые случаи наступают после фактического лишения застрахованного лица прав на купленную им недвижимость.

При этом важно, чтобы иск, послуживший основанием для наступления страхового случая, подавался уже после заключения страхового договора. В ином случае страховая организация вправе отказать клиенту в выплате компенсации.

Если наступил страховой случай по титульному полису, клиент подает соответствующую заявку в отделении страховщика. При этом он предъявляет следующий список бумаг:

• правоустанавливающая документация на недвижимость, фигурирующая в страховом договоре;
• документация для оценки всех обстоятельств судебного процесса: копия иска, повестка в суд, материалы слушаний, персональные и адресные данные всех участников заседаний и так далее;
• бумаги для оценки суммы убытка и подтверждения того, что страховщик получает права на его компенсацию в виде выплаты по полису;
• документация, подтверждающая утрату клиентом прав собственности на объект недвижимости: соответствующее судебное решение, выписка из ЕГРН по жилью, акт приема-передачи недвижимости либо другие бумаги по запросу.

После рассмотрения заявки и перечисленных документов страховая компания производит выплату компенсации. Как правило, на нее уходит не более двух недель. Реквизиты и порядок перевода денежных средств определяются сторонами при заключении договора.

В случае наступления страхового случая по ипотеке, первоочередную компенсацию получает банк. После этого оставшаяся сумма страхового покрытия перечисляется заемщику на его банковский счет. Если суд признал сделку частично недействительной, страховая компания возмещает лишь соответствующую часть убытков.

Резюме

Договор титульного страхования заключается покупателем недвижимости на добровольной основе и защищает его от мошенничества и юридических ошибок. В первую очередь соответствующий полис актуален для вторичного рынка недвижимости, где чаще всего встречаются ошибки и даже мошеннические операции, в ходе которых покупателя лишают прав на купленную им недвижимость.

Как правило, нюансы обнаруживаются в течение нескольких первых лет с момента заключения сделки. При этом максимальный период действия полиса составляет 10 лет, покрывая тем самым весь срок исковой давности. Для оформления титульной страховки потребуется предоставить страховой компании документы для анализа истории недвижимости и всех аспектов сделки. На основании них страховщик и примет итоговое решение.

Для ипотеки титульная страховка не обязательна, однако она повышает вероятность одобрения кредита, а также делает его условия выгоднее. В перспективе она позволяет сэкономить на процентах.