Траншевая ипотека – что это такое, условия, плюсы и минусы
Новое решение для покупки строящейся недвижимости – траншевый ипотечный заём. Такой заём выдаёт Сбербанк. Задумываются о введении продукта и другие банки. Например, в одном банке уже есть предложение, где заём выдаётся двумя долями.
Эта банковская программа с 2022 года набирает популярность. Программа удобная и выигрышная: процент начисляется на выданные средства. При этом есть ряд ограничений и особенностей, о которых надо знать. О них, а также о том, как взять траншевую ипотеку, мы расскажем в этой статье.
Что это за кредитный продукт?
Весь ипотечный заём делится на доли. Доли выдаются раз за разом, пока идёт строительство до сдачи объекта в эксплуатацию. Деньги перечисляются на счёт строительной компании. Процент для оплаты заёмщиком рассчитывается на фактически выданные средства. К примеру, при первом перечислении процент рассчитывается от первичной суммы.
Это нововведение создано, чтобы стимулировать спрос на недвижимость. Продукт помогает экономить без льготных ипотечных займов. Это – привлекательная альтернатива околонулевых ставок, которые предлагали сами девелоперы. И она открывает возможности управления личными финансами.
Что такое траншевая ипотека – это простыми словами заём на недвижимость на первичном рынке, выдающийся поэтапно. Такой вариант снижает переплату.
Распространённые вопросы по условиям
- На какие объекты распространяется программа? Взять такой ипотечный заём можно на квартиру. Его ещё выдают на строительство дома либо гаража. На покупку вторичного жилья (не новостройка) условия не действуют.
- Сколько долей? Обычно две-три доли. Они могут быть оформлены по двум схемам. Первая – оформление в рамках единого кредитного договора. Вторая - разные доли оформляются как новый кредит, что встречается чаще. Могут быть и разные процентные ставки.
- Какой размер долей? Самое распространённое: первая доля - 15-30% от нужных заёмных средств. Размер других долей зависит от их количества.
- Когда выдаются доли? Часто выдача первой доли – при заключении ДДУ, второй – сразу после введения объекта в эксплуатацию. Если долей больше, перечисления, примерно, раз в полгода. Число долей – на усмотрение банка и строительной компании.
- Распространяется ли на госпрограммы? Да, так можно взять средства по программам поддержки для семей с детьми, сотрудников IT-компаний и другим.
- Какой срок? Транш ипотека выдаётся на срок в соответствии с условиями договора. Все доли должны быть получены в течение 36 месяцев.
- Как рассчитать оплату со второй доли? Вопрос поможет решить строительная компания. Это касается размера выплат и графика. Платеж и его дату поможет посчитать девелопер с учётом всех условий.
Как и в стандартных ипотечных займах есть первоначальный взнос. При его оплате покупатель вступает в право собственности. Недвижимость – в залоге до полного погашения займа. Требования банка идентичные, как и при заявке на другой кредитный продукт.
Какие выгоды?
Траншевая ипотека от сбербанка позволяет не только снизить переплаты.
Финансовая нагрузка ниже. Начисление процентов в период строительства происходит только на выданные средства, не на весь размер нужного займа. Можно комфортно совмещать выплаты, например, с оплатой аренды.
Программа при умелом управлении повысит прибыльность, если планируется продажа новой недвижимости. Траншевая ипотека, что это такое – заёмщик платит не так много, как при стандартном ипотечном кредитовании. Продажа объекта по более высокой рыночной цене после его готовности покроет заём.
Программа поможет быстрее въехать в новое жильё, если в планах продать «старую» квартиру. Сэкономленные на переплате деньги могут пойти на ремонт. А продажа прежней квартиры перекроет последний транш.
Если оформление – по нескольким договорам, все условия фиксируются. Финансовую нагрузку можно сразу рассчитать. А если, например, госпрограмму, по которой выдана первая доля, отменят, льготы сохранятся при выдаче следующих долей.
Что ещё нужно знать?
Есть ещё ряд нюансов, которые нужно иметь в виду, если в планах – ипотека траншами. Они влияют на затраты.
- Страхование оформляется на весь размер нужных заёмных средств (суммируются все доли).
- Каждая последующая доля выдаётся только в том случае, если отсутствуют просрочки.
- При выдаче второй и следующих долей кредитная организация не проводит ещё одну проверку кредитоспособности заёмщика. Можно менять работу, кредитоваться и даже брать вторую ипотеку.
- При перечислении второй доли (как и последующих) предпочтительно не погашать предыдущие выдачи денежных средств для уменьшения срока кредитования. Дело в том, что снижение срока распространится сразу на все доли. Это может привести к неприятным сюрпризам: деньги полностью нужно будет вернуть раньше.
- Также полное досрочное погашение предыдущих долей может повлечь за собой трудности при выдаче следующих.
- Траншевая ипотека по условиям предполагает, что все доли будут выданы за 36 месяцев. Это нужно знать, даже если строительная компания предлагает более длительную рассрочку. Получить все деньги от банка нужно в рамках 3-х лет.
- Для получения следующей доли заёмщик идёт в Центр ипотечного кредитования Сбербанка. Там подписывается заявление на следующую выдачу (она пройдёт в день подачи заявления). Сбер в этих случаях принимает в рамках обычной очереди. Нужно взять паспорт и ДДУ.
Как подать заявку?
Самостоятельно и на любую «вторичку» заявка не оформляется. Возможность такого рода ипотечного кредитования определяет сама строительная компания. Если в опции отказано девелопером, тогда – только стандартные условия (ипотечный заём).
Заявка подаётся через застройщика. Через него же можно узнать о возможности получения такого ипотечного кредитования. Это касается и квартир, и загородной недвижимости, и других объектов.
Как быть, если продавцом выступает физическое лицо? О возможности взять средства долями нужно уточнить у риэлтора или у компании-посредника.
Бывают случаи, когда уже есть заявка на классический ипотечный заём, но выгоднее траншевая альтернатива. Переговоры с банком возможны. Но опять же они будут через компанию-застройщика.
Дополнение
При всех плюсах нового варианта кредитования, нужно оценить риски. Их можно назвать «скрытыми». Траншевая ипотека, ее плюсы и минусы для покупателя зависят от того, какими ещё программами покупатель может воспользоваться. На ряд льгот такой вариант не распространяется. Нужно уточнить все детали, просчитать стоимость и выбрать то, что выгоднее.
Строительные компании при таких условиях могут повышать цену. Чтобы понять это, лучше сразу не начинать разговор с девелопером о возможностях кредитования долями. Ещё часть строителей может не принять материнский капитал.
Решение остаётся за покупателем. Оно должно быть принято ответственно с пониманием итоговой стоимости займа, личных возможностей и предпочтений.
