Тренды девелоперов 2025: чего ждать от рынка недвижимости
Фото: avaho.ru
2024 год был не самым простым и для застройщиков, и для покупателей жилья — высокие кредитные ставки и сокращение льготных ипотечных программ сыграли свою роль. О том, как девелоперы справляются с этими вызовами и каковы их ожидания от 2025 года, мы попросили рассказать директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольгу Трошеву.
Предложение и спрос
Если посмотреть на графики, можно заметить, что начиная с 2019 года предложение на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области стабильно превышало спрос, за исключением лишь «пандемийного» 2020 года. При этом цены так же стабильно растут, чего вроде бы не должно быть в данной ситуации.
На самом деле, говорить о том, что предложение превышает спрос, несколько неверно, если нет тенденции постоянного наращивания предложения относительно уровня спроса. Кроме того, необходимо анализировать структуру предложения и структуру реализуемого жилья — неликвидные объекты надолго «зависают» в предложении, увеличивая его объем, при этом занимают минимальную долю в спросе.
В целом рынок первичной недвижимости региона уже более 10 лет находится в достаточно равновесном состоянии: показатели спроса и предложения коррелируют между собой, поскольку каждый год рынок восполняется новым предложением на том же уровне, на котором идет «вымывание», в некоторых случаях чуть больше. Застройщики оперативно реагируют на активность покупателей и общую ситуацию на рынке. Так, например, в 2020 году в период пандемии, спрос превысил объем пополнения рынка, что привело к существенному сокращению предложения на конец года, но уже на следующий год ситуация выровнялась за счет роста активности девелоперов по запуску новых проектов.
Если же говорить о ценах, то, в первую очередь, их динамика – это законы рынка: при активизации спроса сокращается наиболее ликвидное предложение, то есть раскупаются самые популярные варианты. В ответ, как правило, цены повышаются, а если при этом еще и сокращается предложение — это является дополнительным фактором. Важно также понимать, как рынок вел себя ранее, до повышения цен, в какой период фиксировалось «ценовое плато», какая ситуация при этом была на тот период с инфляцией, ростом издержек застройщика. Рано или поздно рынок недвижимости восстанавливается и как минимум компенсирует отставание от реальной инфляции.
Переезжаем из города?
В последние годы наметилась еще одна интересная тенденция — предложение девелоперов по Санкт-Петербургу снижается, причем довольно ощутимо — с 3,1 млн.м2 в 2022 году до 2 млн.м2 в нынешнем. При этом застройщики все активнее осваивают рынок Ленинградской области — на данный момент доля областных объектов в общем предложении по региону выросла с 34 до 44%.
Тому есть несколько причин. Одна из них — финансовая, ведь разница в средней стоимости квадратного метра жилья составляет 96 тыс.руб., или около 30% при стоимости «квадрата» 151 тыс.руб. в области и 247 тыс.руб. в городе. Другой фактор — замедление динамики получения разрешений на строительство и сокращением пятен под застройку в городе.
Кроме того, люди начинают активно осваивать ближайшие пригороды, которые относятся к Ленобласти лишь формально, а фактически предоставляя их жителям все удобства городской инфраструктуры.
При этом спрос на такую недвижимость довольно стабилен и составляет порядка 1 млн.м2 в год на протяжении нескольких последних лет. В ближайший год мы не прогнозируем его существенного роста.
Сложные времена — новые решения
Безусловно, сегодня девелопмент переживает непростые времена. Застройщики осторожнее подходят к выводу новых объектов на рынок, оценивают свои товарные запасы, пересматривают стратегии, оценивают земельный банк. Но это не означает, что они остаются в ожидании, так как те, кто боится изменений или не готов к ним, существенно теряют в продажах.
Большинство крупных и сильных застройщиков, имеющих серьезную финансовую базу, уже адаптировались к новым условиям. Совместно с банками они формируют индивидуальные ипотечные программы, а также предложения по рассрочкам, в том числе и такие, которые позволят без потерь перейти на ипотеку после снижения ключевой ставки.
По предварительным итогам второго полугодия мы видим, что эти инструменты эффективно работают. Так, в нынешнем году доля покупок квартир в новостройках с помощью рассрочек выросла на треть от общего количества сделок. В структуре сделок Setl Group рассрочки также занимают значительную долю и это помогает нам стабильно удерживать лидирующие позиции в спросе по Санкт-Петербургу.
Тренд на укрупнение
Как мы уже говорили, предложить выгодные инструменты покупки, в частности рассрочки, в сложных экономических условиях смогут только крупные компании, поскольку высокая доля рассрочек в продажах девелопера несет для него определенные риски при выполнении условий проектного финансирования. Это связано с тем, что кредитные договоры содержат достаточно много различных финансовых ковенант – требований к финансовому состоянию компании, и в первую очередь – уровню наполнения эскроу-счетов по проектам. Рассрочки с минимальными первыми платежами не дают быстрого и значительного наполнения эскроу, что может привести к повышению ставок по кредитному договору.
Однако, при грамотном планировании крупные застройщики еще на старте проектов обеспечивают достаточно высокий уровень пополнения счетов, что даёт им возможность работать с рассрочками и предлагать действительно выгодные программы, в частности без удорожания.
Небольшие компании имеют меньше возможностей для маневра, поэтому не имея выгодных программ покупки, они будут терять клиентов и долю рынка, которую, в свою очередь, займут крупные игроки.
Квартирный вопрос
Несмотря на все сложности, жилье людям нужно всегда, квартирный вопрос всегда актуален. По нашим прогнозам, в 2024 году в Санкт-Петербурге и Ленинградской области на первичном рынке будет реализовано порядка 3,2 млн.м2 жилья, что всего на 11% ниже показателя предыдущего года. С учетом резкого роста ставок по кредитам и завершения большей части госпрограмм, это совсем неплохой результат. А если не учитывать пиковые значения, зафиксированные на протяжении всего второго полугодия 2023 года и первого полугодия 2024 года, которые были спровоцированы повышением ключевой ставки и первоначального взноса, а затем завершением госпрограммы; то средний объем сделок в месяц можно сопоставить с прошлым годом (порядка 6 тыс.) и средними значениями за 2022 год (около 5,9 тыс.). Это говорит о том, что люди готовы приобретать недвижимость, если у застройщика есть выгодное предложение.
Более того, анализ показывает, что цены на недвижимость не снижались значительным образом за последние 10-15 лет. Были «плато», когда цены фиксировались на некоторое время после кризиса, но далее снова следовал рост. А значит покупать в любом случае выгодно, в том числе и с инвестиционными целями, и многие клиенты понимают это.
В этой ситуации застройщикам и агентствам недвижимости нужно не пережидать, а находить новые пути и адаптироваться к вызовам времени.
Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom
