Зачем нужна закладная на квартиру при ипотеке: ключевые преимущества
Закладная на квартиру, если на покупку берётся заём, по содержанию должна полностью соответствовать тому, что указано в письменных договорённостях с финансовой организацией об условиях кредита. Если имеются несоответствия, могут возникнуть неприятные ситуации и риски. В этой статье мы расскажем о главных нюансах, которые нужно знать по данному вопросу.
Что это за бумага
Закладная на квартиру – гарантия того, что жильё, приобретенное с помощью кредитных средств, легко обеспечит погашение кредита. Конечно, речь о тех ситуациях, когда заемщик по каким-то причинам не сможет вовремя вносить средства по кредиту, и накапливается долг.
Также это – ценная бумага. То есть владелец при его получении наделяется прерогативой на имущество.
Кредитная организация, если наступает факт просрочки, будет вправе продать объект недвижимого имущества в счёт долга. Также кредитная организация с этой ценной бумагой сможет полностью или частично продать имеющийся долг другому банку. С ней для такого действия или для взысканий долгов кредитной организации не надо собирать и готовить другие документальные подтверждения по займу.
В законодательстве нашей страны отсутствует обязательное требование к оформлению этой бумаги при необходимости взятия займа на покупку жилья. При этом кредитные организации часто настаивают, чтобы она была оформлена, если есть возможность. Без неё даже могут отказать в кредите.
Закладная для банка является своеобразной страховкой и дополнительной выгодой. Эта ценная бумага хорошо обращается на рынке (можно свободно продать либо совершить другие сделки). И с её помощью возможно сразу вернуть вовремя не внесённые деньги.
А что важно для того, кто взял кредит? Если просрочек по нему нет, то, по сути, нет и различий, удостоверен ли кредит на жильё этой ценной бумагой. Когда обязательства по займу выполняются добросовестно, нет и дополнительных рисков. Если же возникли долги, и, более того, дело по ним передано в суд, данная ценная бумага станет основной для принятия решения судом. Именно то, что написано в ней, а не в бумагах на кредитный заём, служит основой для выдвижения судом требований к должнику. Это законно. Регулируется ФЗ номер 102. В таком случае важно, чтобы ценная бумага не включала чего-то большего по обязанностям, чем есть в бумагах по оформлению кредита на жильё. И, чтобы заранее подстраховаться, лучше всегда сверять содержание пунктов этих двух бумаг. Они должны совпадать.
Как выглядит
По внешнему виду эта бумага чем-то напоминает выписку из ЕГРН. В похожей таблице содержатся определенные краткие сведения. Информация – о владельце, условиях кредита, самой недвижимости. Внешний вид таких ценных бумаг будет незначительно отличаться. При этом документ является действительным, когда в нем есть данные по 14-и пунктам. Это прописано в 102-ФЗ, в его статье 14-й. К обязательным сведениям относится:
- Данные о залогодателе (паспорт, ИНН и другие сведения).
- Данные о первоначальном владельце ценной бумаги.
- Сведения о кредитном договоре (либо о другом займе).
- Данные о должнике, если он не является залогодателем.
- Общая сумма кредитных средств, которые обеспечивает ценная бумага. Здесь же должны быть указаны проценты и другие важные условия.
- Срок выплаты заёмных средств: полностью или по частям с планом погашения долга.
- Обоснование законности владения недвижимым имуществом с номерами документов.
- Данные о недвижимом имуществе. Их должно быть достаточно для полной идентификации объекта.
- Стоимость недвижимого имущества.
- Информация об обременениях, либо об их отсутствии.
- Данные о регистрации ипотеки.
- Подпись залогодателя. Подпись должника.
- Дата выдачи ценной бумаги, как залогодержателю, так и владельцу.
- Верное и точное наименование. То есть должно быть написано «закладная».
Могут быть включены и другие условия. Также важно знать:
- Номер ценной бумаги совпадает с номером регистрации займа на жильё.
- Все страницы ценной бумаги – это единое целое.
- Если в таблице не хватает места для внесения данных о новых владельцах, прикрепляется дополнительный лист.
- Ценная бумага бывает электронной, и бывает вопрос, как выглядит закладная в таком виде. Внешний вид тот же. Дополнительно присутствует: номер счета депо владельца ценной бумаги, который был первоначально, и номинального держателя. Также есть название и координаты компании (депозитария), которая хранит ценную бумагу.
Подробности можно прочитать в указанной статье Закона.
Как оформить
Ценную бумагу оформляет кредитная организация, которая выдаёт ипотечный заём. Оформление происходит вместе с другими документами о кредите – всё выдаётся единым пакетом. Задача того, кто берёт заём, - внимательно ознакомиться с содержанием и поставить подпись. Эти действия могут проходить дистанционно, если имеется электронная подпись.
Ниже приведён перечень того, что нужно собрать для оформления ценной бумаги:
- Паспорт (копия или оригинал) того, кто предоставляет недвижимое имущество в залог. Если созаёмщиков несколько, данные предоставляются от каждого.
- Справки, подтверждающие платежеспособность (обычно это – 2-НДФЛ).
- Бумаги, подтверждающие владение данным недвижимым имуществом.
- Бумаги, подтверждающие цену недвижимого имущества (обычно это – акт оценки от независимой компании).
- Техпаспорт на квартиру и план многоэтажного дома.
Кредитная организация иногда запрашивает и другие данные. После получения всего необходимого Росреестр оформляет ценную бумагу. Заявку и сведения подаёт кредитная организация.
Нужно знать, что в свидетельстве о законности собственности отныне будет отмечено, что имеется обременение на недвижимое имущество. И надо иметь в виду, что регистрация закладной по ипотеке в МФЦ или в кредитной организации обойдётся в 1 тысячу рублей. Это – сумма для физического лица. Если оформляет юридическое лицо, оплатить придётся 4 тысячи рублей.
После того, как долг будет погашен, ценную бумагу можно аннулировать через запрос в Росреестр. Часто этим занимается сама кредитная организация. Также залогодатель имеет право всё сделать самостоятельно. Нужно забрать ценную бумагу, получив на ней отметку о погашении долга. Далее – идти с ней в МФЦ. Электронная ценная бумага аннулируется автоматически.
Аннулирование ценной бумаги в будущем возможно проверить онлайн. Данные будут на сайте Росреестра, и их ещё бывший залогодатель может посмотреть на Госуслугах (раздел «Мои объекты»): нужен адрес или кадастровый номер. Подтверждение аннулирования – отсутствие ограничений или обременения на недвижимое имущество.
Как используется кредитной организацией
Ценная бумага оформляется в единственном экземпляре. Потом она хранится в кредитной организации. Если она – электронная, её защищают от использования третьими лицами и потери специальные веб-серверы. С бумажной версии залогодатель сможет сделать копию для собственной подстраховки и других ситуаций, для чего нужна закладная.
В рамках срока хранения кредитная организация имеет все законные основания без согласования с залогодателем выполнять следующие действия.
- Продать бумагу другой кредитной организации. Платежи по кредиту будут переведены на счет другой финансовой организации.
- Продать её частично. Реквизиты при этом будут прежними.
- Произвести обмен такими бумагами с юридическим либо физлицом. Данные для оплаты остаются прежние.
Это объясняет, зачем нужна закладная кредитной организации. Бывают ситуации продажи бумаги, если и нет долга. Они возникают при рефинансировании кредита, что выгодно всем сторонам. И ещё кредитная организация сможет использовать эту возможность для получения денег. Действия законны: прописаны в статье 382 ГК РФ. Собственника в такой ситуации уведомляют в письменном виде.
Когда подобное происходит, переживать не стоит. Даже если владелец поменялся, основную силу имеет договор на кредит. Его условия нельзя менять. Могут поменяться только реквизиты для оплаты. После полного погашения кредита проданная ценная бумага будет аннулирована.
Другие важные нюансы
Есть ещё один факт о разных данных в разных бумагах. Если в соглашении по оформлению кредита на жильё и в закладной данные расходятся, верное содержание – в последней, как мы и писали. Но есть одно исключение. Это – ситуация, когда приобретатель ценной бумаги в момент сделки знает о расхождениях. Он сможет потребовать устранить все несоответствия. Это происходит путём аннулирования неверной ценной бумаги и оформления новой, верной. Требования будут выполнены, если они предъявлены сразу после того, как информация о несоответствии стала известной приобретателю в лице банка, либо другой компании или физического лица. Расходы возлагаются на составителя ценной бумаги.
Иногда для получения кредитных средств на покупку жилья можно обойтись и без этой ценной бумаги. В крупных кредитных организациях, в частности, в Сбербанке для ряда программ её оформление упразднено. Некоторые другие банки предлагают выбор. При этом в финансовой организации могут сказать: закладная в банке при ипотеке, что это – выгодно. С ней иногда предоставляются льготные условия.
Если ценная бумага не оформляется, обеспечение кредита недвижимым имуществом всё равно присутствует. Оно в этих вариантах оформляется в виде акта приема-передачи или дополнительного соглашения. И долг по кредиту, если он появляется, при таком оформлении также будет продан. А наличие закладной, с другой стороны, упрощает процесс выдачи кредита. Благодаря ей отсутствуют некоторые бюрократические процедуры.
Таким образом, для того, кто хочет получить кредитные средства на покупку жилья, отсутствие или присутствие этой ценной бумаги не имеет значения, если нет планов по рефинансированию кредита в дальнейшем, и есть уверенность в том, что платежи будут поступать вовремя.
