Приобретение недвижимости на этапе стройки по договору долевого участия открывает возможность купить квартиру или дом по привлекательной цене. Однако такая сделка несет в себе определенные риски.

В этой статье вы узнаете, покупка по ДДУ – что это и как работает этот механизм, какие требования к нему предъявляет закон. Будут рассмотрены пункты контракта: порядок расчетов, гарантии для резидентов, правила передачи готового объекта дольщику и основания для расторжения соглашения.

Также будут проанализированы законодательные гарантии для участников долевого строительства. Отдельное внимание уделено ответственности строителя за нарушение условий контракта.

Введение

ДДУ на квартиру что это? ДДУ – это в недвижимости специфический вид соглашения между застройщиком и будущим собственником жилья или коммерческих объектов недвижимости. Суть заключается в том, что одна сторона (строитель) берет на себя обязательство в согласованные сроки возвести многоквартирный дом или иное здание, а после получения разрешения на эксплуатацию передать другой стороне (инвестору) объект, за который была внесена оплата.

В современных реалиях покупка квартиры в новостройке по ДДУ становится актуальной и востребованной. Таким образом, граждане могут покупать жилье на стадии строительства по более низким ценам, а строители – привлекать необходимые ресурсы.

Плюсы и минусы

Как и любое юридическое соглашение, договор долевого участия имеет преимущества и недостатки. Прежде чем принять окончательное решение о его заключении, важно тщательно все взвесить. 

Рассмотрим плюсы, которые следует учитывать:

1. Возможность приобретения жилья по выгодной цене на ранних этапах строительства по сравнению со стоимостью готового объекта.
2. Шанс выбрать планировку будущей квартиры/помещения на начальных стадиях возведения.
3. Развитая правовая база, регламентирующая права и обязанности сторон, механизмы защиты участников.
4. Наличие гарантий для будущего собственника недвижимости (страхование ответственности, использование эскроу-счетов).
5. Государственная регистрация сделки, обеспечивающая юридическую чистоту.

Минусы:

1. Риск замораживания стройки и срыва сроков передачи недвижимости из-за финансовых трудностей подрядчика.
2. Опасность банкротства строительной компании и потери всех вложенных средств.
3. Возможность одностороннего внесения застройщиком изменений в проект.
4. Штрафы и неустойки за просрочку платежей от участника.
5. Повышенный уровень рисков.

На что обратить внимание

Заключение ДДУ на квартиру от застройщика требует внимательного подхода и тщательного изучения всех деталей. Моменты, на которые нужно обратить внимание:

1. Детальное изучение доступной информации о подрядчике: репутации, опыте, финансовом положении, отзывах других людей.
2. Анализ документации, особенно описания объекта и ценообразования. Просмотреть все пункты сделки, убедиться в наличии разрешений на строительство, внимательно проверить порядок расчетов. Также стоит проверить факт надлежащего страхования гражданской ответственности застройщика. При этом страховая сумма должна покрывать ресурсы, привлеченные для возведения зданий.
3. Еще одним защитным механизмом является использование специальных эскроу-счетов в банках. На них зачисляются денежные средства, но фирма-подрядчик получает доступ к этим деньгам только после полного завершения стройки и передачи готового жилища в установленное время.
4. Оценка реалистичности предусмотренных сроков стройки. За невыполнение договорных условий строитель может быть привлечен к различным видам ответственности: гражданско-правовой (возмещение убытков, уплата неустойки), административной (штрафные санкции) и даже уголовной (например, за мошенничество при привлечении денежных средств дольщиков).
5. Смелое уточнение интересующих вопросов и требование разъяснений непонятных моментов.
6. При необходимости – обращение за юридической консультацией для оценки рисков и обоснованности условий договора.
7. Регистрация заключенной сделки в установленном порядке.
8. Тщательный контроль исполнения застройщиком обязательств и соблюдения сроков. Можно воспользоваться предусмотренными законом гарантиями и при спорах отстаивать права в суде. Судебная практика демонстрирует усиление правовой защиты для дольщиков как более уязвимой стороны.
9. Однако главная ответственность за принятие обоснованного решения лежит на самих гражданах. При выборе объекта важно руководствоваться здравым смыслом и не полагаться исключительно на рекламные обещания.

Правовая основа и предмет сделки

Главным нормативно-правовым актом, регулирующим договор долевого участия, является Федеральный закон № 214-ФЗ. Данный акт устанавливает права и обязанности сторон, требования к его содержанию, порядок государственной регистрации и другие аспекты.

Предметом соглашения выступает строящийся объект недвижимости: квартира, нежилое помещение (офис, магазин и т.д.), машиноместо либо иная площадь. В контракте должно содержаться четкое и детальное описание недвижимости, включая его вид, назначение, площадь, количество комнат, этаж, а также сведения о проектной документации и разрешении на стройку.

Стороны договора

Резидентами являются застройщик и участник долевого строительства.

Подрядчик (застройщик) – юрлицо (собственник или арендатор земельного участка), использующее финансы участников для возведения дома или иной недвижимости. На подрядчика возлагается ответственность за своевременную постройку, а также за передачу готовых площадей в установленное время.

Дольщик (участник) – физическое или юрлицо, заключающее с подрядчиком ДДУ и вносящее финансы с целью приобретения недвижимости. Участник имеет полномочия требовать своевременной и надлежащей передачи площади, а также соблюдения других условий сделки.

Цена и порядок расчетов

Стоимость соглашения определяется размером финансовых средств, которые респондент должен внести для приобретения будущей жилой площади. Данная цена может быть фиксированной или изменяемой в зависимости от площади квартиры/дома и стоимости строительных работ. В соглашении четко прописываются сроки и порядок оплаты взносов участником, предусматривается поэтапный платеж согласно установленному графику. Возможно включение пунктов об ответственности за просрочку платежей.

Гарантии исполнения обязательств

В ДДУ 2024 года законодательством предусмотрены гарантии исполнения условий контракта. Во-первых, строитель обязан застраховать гражданскую ответственность на сумму не меньше привлеченных для стройки средств. Во-вторых, с 2019 года действует механизм привлечения средств резидентов на специальные счета в банках. Деньги переводятся строителю только после ввода объекта в эксплуатацию и передачи жилища дольщику, что минимизирует риски.

После получения разрешения фирма-застройщик передает жилую площадь согласно срокам. За нарушение сроков сдачи объекта участник может требовать неустойку или расторжение сделки. По готовности площади оформляется акт приема передачи имущества при покупке по ДДУ, после подписания которого право собственности переходит к собственнику.

В судебной практике усилилась защита прав респондентов как более слабой стороны контракта. За нарушение условий подрядчик может быть привлечен к гражданско-правовой, административной и уголовной ответственности. Государство создало компенсационные фонды и механизмы передачи недвижимости новому строителю при банкротстве предыдущего.

Электронная регистрация

Для наделения договора законной силой нужно провести его регистрацию в Росреестре. Данная процедура растягивается на продолжительный срок вплоть до одного месяца. Однако предоставлена возможность осуществить регистрацию в электронном формате. Этот вариант упрощает и ускоряет процесс и занимает 5-7 дней.

Для проведения регистрации требуется подготовить комплект документов: текст договора, заявление установленной формы для подачи в Росреестр или МФЦ, а также оформить ЭЦП. Получить её можно в одном из аккредитованных удостоверяющих центров, список которых имеется на официальном портале Госуслуг. Важно, чтобы ЭЦП принадлежала лицу, которое будет подписывать ДДУ на бумажном носителе.

После согласования условий и двустороннего подписания бумажного варианта договора, необходимо заверить его ЭЦП, отправить в Росреестр/МФЦ письменное согласие на использование ЭЦП, затем осуществить загрузку полного комплекта документов на сайт Росреестра и оплатить государственную пошлину. В случае электронной регистрации предусмотрена скидка 30% от базового размера пошлины.

В тексте электронного соглашения должны быть зафиксированы: стоимость сделки, параметры приобретаемого жилища, проектные сроки завершения строительства, порядок внесения платежей, гарантийный период на объект недвижимости после ввода в эксплуатацию, реквизиты земельного участка.

Цена электронной регистрации формируется из затрат на оформление ЭЦП (ориентировочно 2 000 рублей) и размера государственной пошлины Росреестра.

По завершении процедуры участник долевого строительства получает выписку из ЕГРН на указанный им адрес электронной почты. В подлинности полученной выписки можно самостоятельно убедиться по ее кадастровому номеру на официальном сайте Росреестра.

Расторжение контракта

Сделка может быть расторгнута по соглашению сторон или в одностороннем порядке при нарушениях застройщиком (просрочка более 2 месяцев, изменение плана жилой площади без согласия участника, неисполнение обязанностей по страхованию). При расторжении резиденту возвращаются внесенные средства с учетом процентов и неустоек.

Заключение

Долевое участие в строительстве позволяет гражданам приобретать жилье на начальных стадиях возведения объекта по более выгодным ценам, а строителям – привлекать необходимые финансовые ресурсы. Однако реализация этих возможностей требует повышенной осмотрительности и внимательности от его участников.

Тщательное изучение деталей соглашения, проверка финансовой устойчивости и деловой репутации застройщика, наличие надлежащих разрешительных документов и соблюдение юридических формальностей – это залог безопасного оформления сделки.

Следует также учитывать наличие рисков. В случае возникновения споров или нарушений от строителя, респонденты могут рассчитывать на справедливое рассмотрение дела в суде с учетом утвердившейся судебной практики в этой сфере.

Соблюдая необходимые меры предосторожности и руководствуясь рекомендациями экспертов, участники ДДУ смогут минимизировать убытки, отстоять законные интересы и в результате стать счастливыми обладателями собственного комфортного жилья.