Вопрос «Что такое сервитут?» интересует многих людей, сталкивающихся с необходимостью получения прав на пользование чужой собственностью. Также он актуален для собственников земельных участков, у которых требуют предоставить доступ к нему для тех или иных целей сторонним лицам.

Что представляет собой сервитут, для чего он нужен, как оформляется и действует – читайте в нашем материале. Также мы рассмотрим случаи, в которых его можно оспорить.

Что такое публичный сервитут земельного участка простым языком

274 статья Гражданского Кодекса РФ гласит, что сервитут представляет собой право на пользование чужой недвижимой собственностью в тех или иных целях.

Простыми словами, сервитут – это разрешение на пользование чужой землей без покупки или аренды. При этом он обязывает владельца земли или постройки предоставить доступ к ней в той степени, в которой он нужен оформившим соответствующее право лицам.

Юридически сервитут относится к обременениям собственности, аналогично ее аресту или предоставлению в залог. Задачи, порядок оформления и условия его действия регулируются гражданским и земельным кодексами Российской Федерации.

Сервитут оформляется лишь в некоторых случаях, например, когда доступ к важным инфраструктурным объектам можно получить только через чужой земельный участок. То есть, человек не получит право, к примеру, пользоваться беседкой в прекрасном саду соседа. Однако можно получить сервитут для доступа к берегу реки или озера, если он обеспечивается только через территорию другого владельца.

Разрешение дается лишь на использование конкретного участка земли для конкретных целей. Например, на соседской тропинке нельзя будет разбить свой огород, если она предназначена сугубо для прохода в другую часть населенного пункта.

Сервитут не выдадут, если есть альтернативные способы доступа к той или иной территории без входа на частные земли. Также его нельзя получить, если владелец земли, на которую он распространяется, утратит возможность полноценно использовать свой участок.

Публичный и частный сервитуты

По целям использования сервитуты разделяются на частные и публичные. Последние применяются для общественных целей. Заранее отметим, что как таковых частных сервитутов не существует, так как законодательством эта разновидность не установлена. Частным является любой сервитут, который не применяется для общественных целей, а соответствующую приставку зачастую добавляют просто для удобства.

Публичные сервитуты оформляются в государственных, муниципальных или общественных интересах. К примеру, собственника земли, на которой пролегает важная и единственная дорога, соединяющая разные части населенного пункта, местное правление вправе обязать к тому, чтобы предоставить доступ к ней другим людям.

Такие ситуации широко распространены в различных СНТ (садовое некоммерческое общество) и дачных поселках, поэтому наличие обременений на землю в виде сервитута стоит заранее уточнять перед заключением договора купли-продажи.

Также к примерам земельных сервитутов публичного типа можно отнести документы, которые выпускаются государством для обеспечения доступа к территориям с целью произвести на них определенные работы – геодезические, сельскохозяйственные, межевальные, ремонтные и так далее. Но они актуальны лишь в случае, если перечисленные действия не получается выполнить на других территориях.

В свою очередь частные сервитуты устанавливают право пользования землями для узкого числа лиц. Зачастую они распространяются только на соседей собственника территории.

Этот инструмент полезен в случаях, когда одному владельцу участка нужно провести определенные коммуникации к своему объекту через территорию соседа. В таком случае они заключают договор, устанавливающий условия, причины и сроки пользования чужими землями.

При заключении подобных соглашений стоит учитывать, что спустя некоторое время после монтажа может потребоваться ремонт или доработка коммуникаций, для которых тоже нужен доступ к чужому участку. Поэтому в договоре стоит уточнять соответствующие нюансы и заранее договариваться о них.

Если же владелец нужного участка отказывается от заключения договора, вторая сторона вправе получить его в судебном порядке.

Какие условия обозначаются в договоре сервитута

В первую очередь, указывается цель сервитута, то есть, для чего требуется доступ к определенной частной территории. Также в документе обозначается основание для его оформления. Как правило, это соглашение между владельцем недвижимости и его соседом либо же постановление местного правительства или прочего государственного органа.

Информация о сервитуте и основании для его оформления заносится в ЕГРН.

В сервитуте на недвижимость указывается срок, на протяжении которого он действует. Если он частный, продолжительность определяется соседями по своему усмотрению. В случае с публичным срок его действия, как правило, устанавливается государственным органом, выступившим с соответствующей инициативой.

Важный пункт – характеристики объекта, обремененного сервитутом. Как правило, это земельный участок, и в документе обозначаются его площадь, координаты и так далее. В некоторых случаях это различные постройки, для которых требуется описать больше параметров.

Среди прочих условий – плата за сервитут. Чаще этот пункт встречается в частных договорах, когда соседи устанавливают определенное материальное вознаграждение для собственника земли за доступ к ней. Стоимость согласовывается между сторонами соглашения, а если сервитут запрашивается государственными органами – устанавливается по действующим нормам.

Рекомендуется обозначить в документе и условия внесения платежей. Вознаграждение бывает единовременным или регулярным, например – ежемесячным или ежегодным. Удобный вариант оплаты сервитута стороны согласовывают между собой заранее.

Как регистрируется договор сервитута между частными лицами

В случае с данным видом документов есть два варианта развития событий – добровольное соглашение либо через суд. Первый предпочтительнее и проще, однако для него нужно, чтобы собственник земли дал согласие на пользование ею.

Если это условие соблюдено, следует удостовериться, что участок, к которому требуется доступ, размежеван, а также зарегистрирован в Росреестре. Для оформления соглашения потребуются следующие документы:

• выписка из ЕГРН;
• основание и план для оформления сервитута;
• кадастровый план земельного участка;
• договор, устанавливающий цену сервитута и порядок внесения оплаты.

Перед оформлением сделки нужно учесть, что сервитуты не устанавливаются в случаях, когда на земельном участке есть прочие обременения, например, арест. Отсутствие сторонних обременений должно подтверждаться выпиской из ЕГРН.

Плата владельцу объекта за сервитут существенно повышает вероятность добровольного заключения договора. Однако при ее расчете важно определить справедливую стоимость. Если Росреестр выявит, что она слишком высокая, может попросту не одобрить соответствующее соглашение.

Сроки действия соглашения могут быть любыми, главное, чтобы они устраивали обе стороны. Если сервитут оформляется, например, для строительных работ, важно правильно рассчитать их продолжительность, чтобы успеть за обозначенное время.

Оформление сервитута в судебном порядке

Это крайний вариант, к которому стороны приходят лишь тогда, когда не могут прийти к добровольному соглашению. Перед тем, как обращаться в суд, собственник, которому нужен сервитут, обязан письменно запросить его у владельца земли и получить отказ. В ином случае дело не возбуждается.

Также важно, чтобы собственник, запрашивающий частный сервитут, имел право собственности на прилегающую к нужной территории недвижимость. Если документ оформляется в интересах неопределенного круга людей или организаций без привязки к конкретной собственности, он признается публичным и не может оформляться по запросу частного лица.

Истец должен доказать, что для выполнения его целей необходим доступ к чужой территории. Например, суд откажет в случае, если заявителю сервитут нужен лишь для того, чтобы ездить к дому по асфальтированной дороге, что пролегает через участок соседа, а не по проселочной, которая находится на общественной территории.

Дело заводится еще и при условии, что в случае установки сервитута собственник земли не утратит возможность распоряжаться ею по назначению. Также запрещается заключение соглашений, в рамках которых владельцу земли придется сносить свое имущество без добровольного согласия (например, когда сарай мешает проведению нужных частным лицам работ).

При соблюдении указанных требований составляется иск, к которому прикладываются все необходимые доказательства. Как правило, последние представляют собой схемы участков, а также копии документов с предложением о заключении договора. Весомый аргумент для суда – заключение эксперта о необходимости сервитута.

Конкретного порядка судебных тяжб нет, все дела идут в индивидуальном порядке. При возникновении каких-либо трудностей есть резон обратиться к профильному специалисту, который изучит конкретно вашу ситуацию и даст совет.

Порядок оформления публичного сервитута

Первый этап – подача соответствующего ходатайства в местной администрации. В документе следует подробно расписать и обосновать причины, по которым требуется сервитут.

Далее уполномоченный государственный орган изучает обращение и принимает решение по нему. Об отказе или наложении сервитута в дальнейшем уведомляют заявителя. Как правило, соответствующий акт выкладывается на официальном сайте органов местного самоуправления, либо же представитель администрации связывается непосредственно с лицом, которое оформляло ходатайство.

В случае одобрения администрация самостоятельно добавляет соответствующие корректировки в ЕГРН.

Оспаривание сервитутов

Недовольные собственники могут оспорить публичный сервитут, если докажут, что существуют альтернативы ему, либо же соглашение нарушает их права. Но для этого нужно предоставить суду соответствующие доказательства, например – заключение эксперта, подтверждающее, что те или иные работы можно провести и на сторонних территориях.

Итоги

Выше мы подробно разобрали, что такое сервитут и для чего он нужен. Это эффективный инструмент для регулирования взаимоотношений между собственниками земли и лицами, что заинтересованы в ее использовании. Отметим, что в некоторых случаях государство может изъять надел у владельца без наложения сервитута, например, когда на территории нужно провести линейные коммуникации и постоянно обслуживать их. В таком случае выплачивается денежная компенсация.