В этой статье представлена информация о том, зачем нужен договор аренды квартиры, образец документа, а также рекомендации по его правильному составлению и согласованию условий со второй стороной сделки.

Для многих людей заключение договора – простая формальность, которая ничего не значит. Однако при возникновении конфликтов между собственником и нанимателем жилья разобраться без этого документа проблематично. Часто он является спасением для одной из сторон, позволяя ей отстоять свои права. Подробнее о документе и особенностях самой сделки – ниже.

Договор сдачи квартиры в аренду и найм – в чем разница

Юридически договоры аренды и найма недвижимости являются разными. Под арендой подразумеваются сделки, в которых арендуется нежилое помещение или здание либо же жилая недвижимость, но в качестве арендатора выступает юридическое лицо.

Фото: blackpantera.ru

Если же по договору физическое лицо получает в пользование жилую недвижимость, сделка относится к категории найма. Указанные понятия зачастую путаются, однако с точки зрения законодательства они все же разные. Заключая договор, стоит удостовериться, что он подходит под вашу конкретную ситуацию.

Для чего нужен договор аренды квартиры между физическими лицами

Документ устанавливает правила, которым следуют собственник недвижимости и ее наниматель. В частности, им регулируются условия оплаты найма, сроки оказания услуг, требования к арендаторам и прочие параметры. Вместе с тем договор в целом подтверждает, что в квартире или доме на платной основе живет не собственник, а стороннее лицо.

Если снимать жилье сугубо на устных договоренностях, в любой момент собственник может выгнать квартиранта, не возвращая ему арендную плату.

Также в договоре на съем квартиры прописываются варианты решения тех или иных конфликтных ситуаций, чтобы при их возникновении стороны знали, как поступать для примирения с минимальными издержками.

Именно договор выступает гарантией соблюдения сторонами своих обязательств. Если же кто-то из них нарушает правила, пострадавший участник сделки может использовать документ в качестве основания для того, чтобы обратиться в суд. Арендодатели, например, получают гарантию того, что наймодатель своевременно вносит платежи и не портит имущество. В свою очередь съемщику гарантируется, к примеру, что его не выселят раньше срока без веских оснований.

Как составить договор аренды квартиры между физическими лицами без агентов

Существуют определенные стандарты по содержанию подобных документов, которые мы рассмотрим ниже. Вместе с тем стороны соглашения вправе добавлять в него различные пункты по своему усмотрению.

Фото: domavlad.ru

На практике рекомендуется как можно более развернуто описать все нюансы дальнейшего сотрудничества, а также пути решения проблем. Это нужно, чтобы при возникновении конфликтных ситуаций у сторон не было возможности манипулировать формулировками и уходить от ответственности.

Составлять договор следует перед его заключением, чтобы стороны могли заранее оговорить нюансы и прийти к общему знаменателю по тем или иным вопросам. Собственнику жилья и арендатору нужно внимательно ознакомиться с документом, ведь сослаться, в случае чего, на то, что вы не знали о тех или иных условиях, так как не прочитали их в документе, не получится.

Договор аренды квартиры: пример

Для удобства предлагаем вам воспользоваться готовым шаблоном договора найма жилого помещения. В нем обозначены все основные права и обязанности сторон, а также предусмотрены поля для дополнительных отметок и пожеланий. Вам остается заполнить нужные поля и оставить подписи.

Пример договора аренды квартиры

Документ взят с сайта gostgarant.ru

Если же вы планируете составлять договор самостоятельно, следует обозначить в нем минимум несколько важных разделов.

Предмет найма

Под ним подразумевается жилье. Заполняя информацию о нем, перепроверьте правильность написания адреса. Также стоит удостовериться, что в договоре обозначен съем целой квартиры, а не какой-либо комнаты или абстрактного жилого пространства.

В соглашении нужно указать площадь жилья, соответствующую выписке из ЕГРН или документу, подтверждающему право собственности. Также для идентификации объекта в документ вносится его кадастровый номер, который уточняется у собственника.

Стороны и сроки найма

Сторонами договора выступают наймодатель, наниматель и прочие лица, которые планируют жить в съемной квартире. В договоре прописываются паспортные данные каждого из них. Если арендатор планирует жить один, но периодически принимать гостей, это тоже следует обозначать в соглашении. Если владелец жилья обнаружит, что вместо одного человека в нем живет целая толпа, он вправе расторгнуть соглашение.

Фото: вести35.рф

Письменные соглашения найма жилья, которые заключаются на период до 1 календарного года, не подлежат государственной регистрации. Договор аренды квартиры на длительный срок (от 1 года) нужно зарегистрировать в Росреестре. Чтобы не тратить время на регистрацию, можно заключить соглашение на 1 год с возможностью продления.

Если сроки в документе не указаны, он считается бессрочным. В таком случае рекомендуется указать порядок остановки соглашения. Например, наймодатель должен предупредить съемщика о том, что ему нужно съехать, за несколько месяцев до даты прекращения найма. Иначе есть риск того, что собственник квартиры может выгнать нанимателя в любой момент.

Обеспечение

Большинство договоров содержит пункт об обеспечении, как правило, это денежный депозит. Его наниматель вносит в качестве дополнительной страховки для хозяина жилья. Зачастую размер депозита эквивалентен месячному платежу за найм, но это условие собственник вправе корректировать перед заключением договора.

Обеспечительный взнос призван защитить владельца жилья от недобросовестного исполнения своих обязательств нанимателем. Например, если последний повредил какое-то имущество или задерживает обязательные взносы, арендодатель вправе удержать соответствующую сумму из страхового депозита.

Полезно обозначить в договоре, в каких ситуациях обеспечительный платеж остается у наймодателя, а в каких возвращается съемщику. Например, он возвращается по истечении срока договора, если его положения не нарушены, а также в случае его досрочного расторжения по инициативе любой из сторон при их обоюдном согласии.

Владелец жилья не вправе требовать, чтобы обеспечительный платеж оставался ему, если наниматель съезжает раньше обозначенного срока. Если без этого условия он отказывается от сделки, можно предложить ему альтернативу – фиксированный штраф в размере определенной части от месячного взноса.

Важный нюанс

Обеспечительный платеж часто путают с задатком и авансом, однако между ними есть разница.

Задаток зачастую используется в случаях, когда на одну квартиру претендует сразу несколько нанимателей. Соглашение о задатке, которое составляется отдельно, дает вам повышенный шанс того, что именно вас собственник выберет в качестве арендатора.

По его условиям наниматель передает владельцу объекта некоторую сумму денежных средств. Если съемщик в дальнейшем отказывается от заключения договора, этот взнос остается у арендодателя. Если же последний отказывается от сделки, он должен вернуть второй стороне задаток в двойном размере. То есть, обе стороны рискуют своими финансами при отказе в заключении договора.

Под авансом же подразумевается предварительный платеж, что засчитывается в качестве будущего взноса за квартиру, если сделка состоялась. В противном случае владелец жилья возвращает сумму аванса арендатору.

Порядок оплаты найма и прочих расходов

В соответствующем разделе стороны регламентируют порядок исполнения финансовых обязательств, связанных с оплатой найма, а также расходов, связанных с обслуживанием жилья.

Сперва указываются величина ежемесячного взноса, дата его внесения, а также порядок передачи средств наймодателю. Арендатор может переводить их на счет собственника либо передавать наличными. Во втором случае следует позаботиться о регистрации факта передачи средств. Для этого можно просить у второй стороны соответствующие расписки. Без них недобросовестный наймодатель может заявить о том, что не получал денег от арендатора с вытекающими судебными разбирательствами.

Если наем долгосрочный, следует уточнить порядок повышения арендной стоимости и причины, по которым владелец вправе прибегнуть к такой мере. Также можно обозначить условия для снижения ежемесячных платежей.

Плата за ЖКУ

В договоре обязательно обозначается, кто из сторон и в каком порядке платит за жилищно-коммунальные услуги. Нанимателю стоит уточнить, как рассчитывается плата – по счетчикам или по количеству прописанных в квартире людей.

Также стоит запросить у собственника документы, подтверждающие, что у него нет задолженности по ЖКУ, а в квартире он зарегистрирован один. При наличии других зарегистрированных лиц живущий в одиночку наниматель вправе платить только за себя, а за остальных платит наймодатель.

Также стоит обозначить дату, с которой начинается расчет платы за ЖКУ от арендатора. Удобный вариант – с момента передачи жилья нанимателю. Среди прочих нюансов – срок и порядок внесения платежей.

Ремонт

Если этот пункт в договоре не обозначен, то по умолчанию обязательства по текущему ремонту возлагаются на нанимателя. Капитальный же ремонт в таком случае проводит владелец жилья. Если в квартире есть, что ремонтировать, стоит обозначить, что этим должен заниматься собственник. Либо же наниматель может взять это на себя в счет арендной платы.

Ответственность сторон

В этом разделе есть два основных блока – за нарушение соглашения, а также за имущество арендодателя.

В первом обозначаются ситуации и условия, при которых договор считается нарушенным. Законодательством определенные нормы не предусмотрены, поэтому стороны вправе самостоятельно обозначать правила и меры ответственности.

Фото: kohuku.ru

Например, владелец жилья может потребовать штраф за несвоевременное внесение платежей арендатором. Последнему же следует обозначить, что он не несет ответственность, если просрочка возникла из-за того, что наймодатель не смог забрать деньги, либо же перевод задержался по вине банка. Также можно обозначить ответственность за несвоевременное оповещение о расторжении договора со стороны арендодателя.
Под имущественной подразумевается ответственность, которую съемщик несет за квартиру, в которой живет. В соответствующем разделе стоит обозначить список вещей, которые арендодатель оставляет нанимателю.
Если что-то пропадет или поломается, наниматель возмещает собственнику убытки или обязуется оплатить ремонт. Чтобы избежать конфликтов, рекомендуется еще и обозначить состояние получаемых в пользование вещей. Например, стоит зафиксировать, что на полке были сколы еще до заселения арендатора и тому подобные нюансы.

Прочие условия

Каждый случай индивидуален и обозначить все нюансы в одной статье невозможно. Однако мы все же рекомендуем обратить внимание на несколько вопросов:

1. Возможность и условия проживания с животными, а также ответственность нанимателя за порчу питомцами имущества в квартире.
2. Условия досрочного расторжения договора по инициативе наймодателя и съемщика – сроки предупреждения, штрафные меры, причины для остановки соглашения.
3. Порядок проживания в квартире с сожителями и вытекающие нюансы, например – увеличение размера квартплаты.
4. Разрешение или запрет на субаренду – сдачу в найм другим людям съемной недвижимости.
5. Условия и частота проверок собственником актуального состояния квартиры.

Фото: pro-dachnikov.com

Чем больше нюансов обозначают стороны при заключении договора, тем легче им выстраивать дальнейшие взаимоотношения и решать конфликты.

Акт приема-передачи

Это дополнительный документ, с даты заключения которого начинается отсчет срока аренды и вступления нанимателя в ответственность за квартиру. В нем стороны обозначают дату заключения, развернутое описание квартиры – ее характеристик, внешнего состояния, список и состояние вещей наймодателя, которые остаются в ней и так далее. Также стоит обозначить количество и предназначение ключей, которые получает съемщик.

Итоги

Нет универсального ответа на вопрос того, как выглядит договор аренды квартиры от собственника. Однако если учесть все вышеперечисленные нюансы, при составлении документов и дальнейшем регулировании взаимоотношений между сторонами соглашения не возникнет трудностей.