На рынке загородной недвижимости наблюдается заметный тренд - строительство различных домов отдыха и спа-отелей, предназначенных для краткосрочной аренды. Многие задаются вопросом о том, как построить дом, чтобы сдавать его в аренду и получать доход. Одним из ярких проектов, воплощающих эту концепцию, является строительство арендных домов в коттеджном поселке Green Lounge, расположенном вблизи Истринского водохранилища. В рамках данного проекта предлагается не только инвестировать в строительство, но и получать стабильный доход от сдачи домов в аренду. Однако, чтобы оценить выгодность такого вложения, необходимо провести анализ спроса на аренду подобного жилья и оценить реальные возможности для инвесторов, чем мы сегодня и займемся.

Краткие характеристики объектов

В новом поселке Green Lounge, расположенном в 75 км от Москвы по Новорижскому шоссе, выделен целый квартал под арендные дома. Компания Gosman Development уже построила около 120 таких домов и активно предлагает их инвесторам для последующей сдачи в посуточную аренду. Для управления этими домами создана специальная компания, которая принимает гостей, обеспечивает уборку помещений и проводит мелкий ремонт. В июне прошлого года дома были подготовлены к аренде, а начало сдачи было запланировано на 1 июня 2023 года. 

Основная концепция заключается в продаже домов инвесторам, которые могут стать собственниками участка площадью около 6 соток, вложив 2 млн. рублей собственных средств и взяв еще 8 млн. в ипотеку. По заявлению компании-продавца, в будущем инвесторы могут ожидать пассивного дохода в размере около 600 тыс. рублей в год. Дома продаются с полной отделкой и мебелью, после чего передаются управляющей компании для сдачи в аренду. Покупатель при этом становится собственником как дома, так и земельного участка, и, по желанию, может использовать его для жилья.

На выбор предоставляют два проекта домов:

• Дом площадью 60 кв.м на участке 6–7 соток с полной отделкой, всех необходимой мебелью и утварью, летом стоил около 10 млн. р;
• Дом площадью 90 кв.м на таком же участке и с такими же комплектующими стоил больше 12 млн.р.

Планировалось сдавать эти дома по цене от 10 до 15 тысяч рублей в сутки. Согласно организатору проекта, при заполненности объектов на 60%, ожидаемая доходность для инвестора составит от 15%, если он оплатит дом полностью, до 28%, если внесет 1/4 стоимости собственными средствами и возьмет остальное в ипотеку. По данным компании-продавца, вложив примерно 2 млн. рублей, можно ожидать доход в размере около 600 тысяч рублей в год.

Обстановка в пик зимнего сезона

С лета 2023 года до зимних каникул поселок претерпел некоторые изменения: улицы были заасфальтированы, между домами была обустроена прогулочная тропа с деревянным настилом, вырыт небольшой пруд, открыт ресторан и построен банный комплекс.

Летнее посещение данного места подвело нас к некоторым предположениям:

• С имеющейся здесь инфраструктурой будет довольно сложно обеспечить загрузку в 60%;
• Стоимость недвижимости сильно завышена.

После посещения коттеджного поселка 2 января 2024 года было обнаружено, что из 120 домов лишь 43 были доступны для использования, судя по расчищенным дорожкам. Затем было проведено исследование наличия свободных домов к рождеству с 7 по 9 января, и дома можно было арендовать от 12,5 тысяч рублей в сутки. На площадке Avito же, дома в обычное время предлагаются за сумму ниже 7 тысяч рублей в сутки. Как можно заметить, эти цифры значительно ниже заявленных 10–15 тыс.

При текущей загрузке и вложениях инвесторам будет трудно окупить свои инвестиции. Управляющей компании также будет невыгодно работать, поскольку их бизнес-модель, вероятно, рассчитана на загрузку всех 120 домов на уровне 60%, хотя фактически в пик сезона в аренду были сданы лишь 43 объекта. Дополнительно выяснилось, что план арендного квартала на кадастровой карте не соответствует действительности: пешеходной тропы и пруда между домами не существует. Это означает, что владелец участка в любой момент может оградить свою землю и перекрыть пешеходную зону. А главное – это его законное право. Появление первого забора может стать точкой невозврата, после которой другие владельцы участков начнут огораживать свои территории.

Однако в данном поселке появились и те, кто следует концепции доходной недвижимости: более десятка владельцев домов не только сдают их в аренду, но и готовы к продаже. На рынке вторичной недвижимости в настоящее время доступен дом площадью 60 квадратных метров без мебели по цене 9,5 млн. рублей с возможностью торга.

Анонсы и анализ

Компания Gosman Development в это же время объявила о начале строительства улицы спа-домов, каждый из которых будет иметь собственную баню и подогреваемый чан с водой для купания. Стоимость такого объекта составляет 15,5 млн. рублей, а его арендная ставка предполагается в размере 17 тысяч рублей в сутки. Кроме того, было анонсировано строительство улицы с домами в стиле фахверк. Дома такого типа, с площадью немного менее 100 квадратных метров, оцениваются в 25 млн. рублей и, согласно оценкам продавцов, будут сдаваться в аренду по более высокой ставке - свыше 30 тысяч рублей в сутки. Строительство первых домов уже начато, как и привлечение новых инвесторов.

Стоимость постройки каркасного дома площадью около 80 квадратных метров вместе с мебелью оценивается в 4-5 млн. рублей. Земельные участки в окрестностях дачного поселка имеют стоимость примерно от 250 до 300 тысяч рублей за сотку, если учтены коммуникации. Таким образом, участок размером 6-7 соток обойдется в 1,5-2 млн. рублей, и с учетом строительства дома стоимость составит около 7 млн. рублей. Почему же за готовый дом в данном квартале просят от 10 до 12 млн. рублей, остается не совсем понятным. 

Объяснение может заключаться в наличии управляющей компании, которая обеспечивает инвесторам доход от аренды их домов. Если строить дом самостоятельно в поселке, то потребуется также самостоятельно заниматься поиском арендаторов и уборкой, что может быть не слишком выгодно для отдельного домовладельца. Однако, как видно, ситуация не настолько оптимистична, как может показаться.

Говоря о стоимости земли, компания Good-Zem, являющаяся девелопером поселка Green Lounge, продает земельные участки по цене 650 тысяч рублей за сотку. Однако, по нашему мнению, эта цена существенно завышена, учитывая, что большая часть поселка представляет собой пустое поле. Возможно, такая высокая цена участков используется для обоснования конечной высокой стоимости домов перед потенциальными инвесторами.

Выводы

На сегодняшний день строительство домов для краткосрочной аренды становится все более распространенным явлением. Однако проектов, где инвесторы могут просто вложить средства и получать стабильный доход в размере 30% годовых, практически нет. Рынок предлагает разнообразные варианты: от фермерских хозяйств с гостевыми домами до крупных развлекательных комплексов. Однако успех таких инвестиций зависит от наличия разнообразной инфраструктуры и возможностей для отдыха и развлечений. Недостаток возможностей для отдыха и развлечений может существенно снизить потенциальный доход. В связи с этим, необходимо тщательно оценить инвестиционные возможности и потенциал объекта перед принятием решения, поскольку будущее данного сегмента рынка остается сокрытым.