Коммерческая недвижимость как способ сохранить и приумножить свои накопления
Кирилл Кулаков, президент Региональной ассоциации оценщиков, профессор НИУ МГСУ (фото предоставлено экспертом)
Депозиты с высокими ставками — временное явление. Коммерческая недвижимость остается надежным инструментом: она приносит стабильный доход и растет в цене. Например, объект на Тверской может генерировать до 1,8 млн рублей в год, а склады для хранения вещей окупаются за 5 лет — быстрее, чем апартаменты в Сочи. Кирилл Кулаков — эксперт с 20-летним опытом, президент Региональной ассоциации оценщиков и автор 200 научных работ; анализирует возможности для инвесторов, готовых к долгосрочным вложениям.
Если у инвестора есть свободные средства, почему бы не положить их на депозит в банк? При наличии свободных пятидесяти миллионов депозит за год превратит их в шестьдесят. Однако такие ставки депозита — явление временное. Коммерческая недвижимость растет в цене ежегодно, а при правильно выбранном объекте обеспечивает владельцу устойчивый пассивный доход.
Стрит-ритейл как растущий сегмент
Итак, рассмотрим варианты инвестиций в нежилые помещения. Первый — вложиться в стрит-ритейл, то есть объекты уличной торговли. В историческом центре — это первые этажи нежилых домов, в спальных районах объектами для инвестиций могут стать вчерашние квартиры на первых этажах. Если говорить о новостройках, то здесь речь идет о заранее подготовленных под продажу помещениях на первых этажах.
Рассмотрим варианты покупки в двух сегментах недвижимости — бюджетной и более дорогой.
Помещение под стрит-ритейл на Тверской в Москве сегодня оценивается в среднем в 650 тыс. рублей за квадратный метр. То есть, за 100 метров инвестору придется заплатить 65 млн рублей. При этом сдавать коммерческую площадь можно в среднем за 1 млн 800 тыс. для одного арендатора. Либо разбить торговую зону под нескольких арендаторов и сдавать, например, четверым предпринимателям по ставке в 450 тыс. рублей. Таким образом, если объект выбран правильно, он окупится за три года. В этом расчете не учтены затраты на ремонт и налоги на недвижимость, но эта дополнительная финансовая нагрузка увеличит срок окупаемости несущественно.
Но дорогая коммерческая недвижимость имеет ряд ограничений — высокий порог входа и ограниченное предложение. Не у всех есть возможность инвестировать в стрит-ритейл на Тверской, да и помещений в центре мегаполисов не так много. Рассмотрим и варианты в ценовых сегментах middle и middle+.
Помещение на первом этаже новостройки в Новой Москве можно приобрести в среднем по цене 300 тыс. квадратный метр. С учетом того, что размер лота, как правило, не превышает 40 квадратных метров, первоначальный объем инвестиций составит порядка 12 млн рублей. Но стоимость аренды в данном случае скромнее — в среднем 30 тыс. за квадратный метр в год. То есть, ежегодный доход владельца помещения составит не более 1,2 млн рублей, а следовательно срок окупаемости вырастет до 10 лет.
Какую доходность приносит коммерческая недвижимость? (@SimpleEstate @SimpleEstate Коммерская недвижимость)
Наибольший интерес инвесторов вызывает готовый бизнес, то есть помещение с заключенным долгосрочным договором аренды. При этом важно, чтобы арендатор уже работал в этой локации и вышел на запланированный доход. Тогда он будет держаться за это место, что гарантирует владельцу стабильную ренту.
Как зарабатывать на инвестициях в загородную недвижимость и про посуточную аренду домов мы рассказали в статьях:
Юрий Королев: «В какую недвижимость инвестировать, чтобы жить в комфорте и получать прибыль»;
Посуточная аренда домов - инвестиции в загородную недвижимость.
Формы инвестиций в складскую недвижимость
Еще один вариант вложения средств — склады. Инвестиции в складскую недвижимость классов от А до D — это история про большие деньги. А вот склады временного хранения для физических лиц стали в последнее время фишкой мегаполисов. И спасибо за это архитекторам с их студиями и евродвушками. Через короткое время семья понимает, что требуется место для хранения большого количества вещей — от зимней резины до детской коляски и спортивного инвентаря. Тут бы выручила кладовка метров на 5-10, но в сухом и, желательно, отапливаемом помещении. Спрос на склады индивидуального хранения только входит в тренд. Это новый формат недвижимости, спрос на который растет с каждым годом.
Для потенциального инвестора этот вариант привлекателен тем, что имеет низкий порог входа — от полутора до пяти миллионов рублей. А окупаемость при столь небольших затратах составляет 6-7 лет. Вы можете найти арендатора, который реализует данную бизнес-идею или сами можете открыть бизнес. Да, потребуется оборудовать склад охранной сигнализацией и вложиться в страхование, но и помещений, подходящий под этот формат, в городе достаточно.
Окупаемость вложений в индивидуальные склады временного хранения составляет 5 лет при рентабельности в 10–12%.
Инвестиции в гостиничный бизнес: преимущества и риски
Еще один тренд последних лет — инвестиции в гостиничный бизнес. Внутренний туризм бурно развивается в последние годы — существенных инвестиций требует материально-техническая база отелей, кемпингов.
Самый понятный вариант инвестиций — это вложения в апарт-отели в городах-курортах. Но есть несколько предостережений. Статус апартаментов сегодня не определен, и это первый минус вложений средств в апарт-отель. Во-вторых, надо понимать квалификацию управляющей компании, которая должна поддерживать недвижимость в должном состоянии, отвечая в том числе за уборку и мелкий ремонт. Наконец, проблема с контролем за сдачей апартаментов в аренду. Средний срок аренды апартаментов в курортный сезон — 7-10 дней.
Выгоднее всего, как показывает практика, посуточная сдача. Важно понимать, кто будет сдавать помещение и принимать его после отъезда очередного гостя. Есть управляющие компании, которые берут на себя эти обязанности. Но часть УК, особенно в отелях или гест-хаусах, где предусмотрено долговременное проживание арендаторов, перекладывают эти обязанности на владельцев. То есть, это весьма хлопотный бизнес, к тому же сезонный. Окупаемость вложений составляет 7-10 лет при доходности 10% в год.
Например, в Сочи стоимость квадратного метра колеблется от 200 тысяч до 1 млн рублей. Ключевой фактор — это локация: близость к морю, к центру города, к инфраструктуре. Соответственно, и стоимость потенциальной аренды разная. В сезон она колеблется от 4 до 20 тыс. рублей за сутки.
При этом недвижимость в этом городе-курорте интересна и как объект для дальнейшей перепродажи. Так, с 2020 года средняя стоимость квадратного метра апартаментов выросла со 140 до 305 тыс. рублей за квадратный метр. На самом деле это касается и остальных курортных городов на побережье Черного моря. К примеру, Ялта демонстрирует аналогичную динамику роста цен.
Стоит учитывать и геополитические риски — количество внутренних туристов может резко упасть после того, как россиянам станут доступны поездки по всему миру.
Нежилая недвижимость на первом этаже — как использовать?
Наконец, есть вариант купить квартиру на первом этаже, перевести ее в статус нежилого помещения, а уже в нем реализовывать любую мечту собственника — сдавать под стрит-ритейл, устроить склад индивидуального хранения или хостел.
С прошлого года процедура изменения статуса помещения упрощена. Прежде всего, следует получить согласие собственников соседних квартир. Оно составляется в произвольной форме. Второй шаг — перепланировка, так как необходимо обустроить вход с улицы. Заявление на изменение статуса квартиры следует подавать в администрацию муниципального образования (в Москве — Департамент городского имущества) или МФЦ. Решение о переводе жилого помещения в нежилое принимают в срок до 45 дней (для Москвы — до 34 дней). После принятия положительного решения квартира как объект недвижимости перестает существовать: ее снимают с кадастрового учета и исключают сведения из ЕГРН, а коммерческое помещение, наоборот, вносят в соответствующий реестр.
А как вы распорядитесь этим помещением и насколько быстро окупятся расходы, зависит от вашего чутья инвестора, финансовой грамотности и конъюнктуры рынка.
Подписывайтесь на наш Тg-канал Журнал ТотДом: https://t.me/journal_totdom
Рекомендуем
График изменения цен на квартиры за 1м2
Подробнее
